같은 단지, 같은 평형인데 왜 실거래가가 3천만원씩 차이 날까요?
아파트실거래가를 처음 들여다보면 헷갈리는 게 한두 가지가 아닙니다. 부동산 앱에 뜬 가격이 실거래가인지 호가인지도 구분이 안 되고, 분명 거래됐다는 얘기를 들었는데 시스템에는 안 뜨고, 좋다는 것만 골라봐도 어느 게 진짜 시세인지 판단하기 어렵습니다. 공인중개사 실무에서 자주 받는 질문들을 중심으로 .
실거래가는 어디서, 어떻게 보나요?
1차 공식 출처는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)입니다. 2006년 이후 신고된 전국 아파트·연립·단독·오피스텔 거래가격이 모두 올라와 있고, 조회는 무료입니다.
조회 흐름은 간단합니다. 시·도 → 시·군·구 → 읍·면·동 → 단지명 순서로 좁혀 들어가면 거래유형·거래금액·전용면적·층·건축연도·계약일을 확인할 수 있습니다.
민간 앱들도 결국 이 데이터를 받아서 보여주는 구조입니다. 다만 역할이 조금씩 달라요.
| 앱 | 주요 역할 | 강점 |
|---|---|---|
| 호갱노노·아실 | 국토부 실거래가 기반 시세 분석 | 단지별 거래 추이, 전세가율 |
| 네이버부동산 | 매물(호가) + 실거래가 병행 | 현재 나온 매물 확인 |
| KB부동산 | 은행 대출 기준 시세 | 주담대 한도 산정 |
| 직방·다방 | 빌라·오피스텔·원룸 | 소형·비아파트 강점 |
매수를 앞두고 있다면 호갱노노로 아파트실거래가 흐름을 파악하고, 네이버부동산으로 현재 매물(호가)을 확인하고, KB부동산으로 대출 한도를 가늠하는 식으로 나눠 쓰는 편이 실용적입니다.
정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
호가랑 실거래가, 뭐가 다른가요?
호가는 집주인이 ‘이 가격에 팔겠다’고 내놓은 값입니다. 실거래가는 실제 계약이 성사된 가격이고요.
둘은 거의 항상 차이가 납니다. 매도호가가 실거래가보다 높게 형성되는 경향이 있는 편이고, 실제 거래에서는 협상 과정에서 가격이 내려가는 경우가 많습니다. 네이버부동산에 “xx억”으로 올라온 매물을 보고 ‘요즘 이 단지는 xx억이구나’라고 생각하는 건 조심해야 합니다. 그건 부르는 값이지, 거래된 가격이 아닙니다.
아파트시세 판단의 기준은 실거래가입니다. 호가는 협상의 출발점으로 보시면 됩니다.
방금 거래됐다는데 왜 시스템에 안 뜨나요?
시차가 있어서 그렇습니다.
부동산 매매계약을 체결하면 거래당사자(매수인·매도인 공동) 또는 중개한 개업공인중개사가 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구에 거래신고를 해야 합니다. 이 30일 신고 기한 때문에 막 체결된 거래는 바로 실거래가 시스템에 반영되지 않습니다.
신고가 들어오면 처리 시간도 있고, 지자체 확인 절차도 있어서 실제 계약일로부터 최대 한 달 이상 늦게 뜨는 경우도 있습니다. ‘이 달에 거래됐다는 소문이 있는데 아직 안 뜬다’는 상황은 자연스러운 겁니다.
반대로 이 기한을 어기면 500만원 이하 과태료, 거짓으로 신고하면 취득가액의 10% 이하 과태료가 부과됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조). 거래가 해제·취소된 경우에도 확정일로부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다.
실거래가 띄우기, 어떻게 걸러내나요?
고가로 허위 계약을 신고해 시세를 올린 뒤 나중에 취소하는 ‘자전거래(실거래가 띄우기)’ 문제가 있었습니다. 이 때문에 국토교통부는 실거래가 공개시스템에 ‘등기일자(등기여부)’를 함께 표기하기 시작했습니다.
등기일자가 있으면 소유권 이전까지 실제 완료된 거래로 볼 수 있습니다. 반면 등기일자가 없는 경우는 계약은 신고됐지만 아직 잔금·등기 전인 진행 중 거래일 수도 있고, 취소된 거래일 수도 있습니다. 등기일자 없는 거래 하나를 보고 시세를 단정하면 위험합니다.
2024년부터는 아파트 ‘동(棟)’ 정보 공개와 연립·다세대 등기일 확인까지 범위가 확대됐습니다. 실거래가를 볼 때는 거래 1건만 보지 말고, 최근 3~6개월 흐름을 여러 건 비교해서 봐야 합니다.
같은 단지인데 가격이 왜 이렇게 다를까요?
층·향(방향)·동 위치·전용면적이 모두 다르기 때문입니다.
‘같은 34평’이라도 전용면적이 84㎡인지 82㎡인지에 따라 실사용 공간이 다르고, 고층과 저층은 가격 차이가 납니다. 남향과 북향도 다르고, 단지 내 조망이 좋은 동과 그렇지 않은 동도 차이가 있습니다.
비교할 때는 평형만 같다고 묶으면 안 됩니다. 전용면적이 같고, 층수 범위가 비슷하고, 비슷한 동 위치의 거래끼리 비교해야 의미 있는 아파트시세가 나옵니다.
직거래로 표기된 거래도 주의가 필요합니다. 당사자 관계가 공개되지 않아 가족간 거래인지 알 수 없는데, 특수관계 저가 양도는 일반 시세와 동떨어질 수 있습니다. 직거래가 섞인 시세는 그대로 받아들이기보다 ‘이 중 특수거래가 있을 수 있다’는 전제 하에 걸러서 보는 게 맞습니다.
직접 확인이 가장 정확합니다. 1844-2421
실거래가, 공시가격, 호가 — 뭐가 뭔가요?
목적이 다른 세 가지 가격입니다.
| 구분 | 정의 | 쓰이는 곳 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 실제 계약·신고된 거래 가격 | 양도세·취득세 기준, 시세 판단 |
| 호가 | 집주인이 매물로 내놓은 가격 | 협상 출발점 |
| 공시가격 | 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 산정 | 재산세·종부세 등 보유세 기준 |
공시가격은 시세에 현실화율을 반영해 산정되기 때문에 통상 실거래가보다 낮습니다. 연도별로 현실화율이 달라지므로, ‘공시가격으로 시세를 가늠한다’는 접근은 맞지 않습니다. 보유세가 얼마나 나올지 파악할 때 쓰는 가격이고, 조회는 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 가능합니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담으로 확인하세요.
서울·경기·인천 지역 아파트 매물이나 시세 상담이 필요하시면 여운 부동산 서비스 페이지에서 확인하실 수 있습니다.
Q. 실거래가는 언제 시스템에 반영되나요?
A. 계약 체결일로부터 30일 이내 신고 기한이 있어서 최근 거래는 시차가 생깁니다. 막 계약한 거래가 바로 뜨지 않는 건 자연스러운 일입니다. 한 달 이상 지나서 확인하는 편이 실거래가 정확도 면에서 더 낫습니다.
Q. 등기일자가 없는 거래는 허위 거래인가요?
A. 꼭 그렇지는 않습니다. 계약은 신고됐지만 아직 잔금·소유권 이전 등기가 완료되지 않은 ‘진행 중’ 거래도 등기일자가 없습니다. 등기일자 없는 거래를 허위로 볼 수는 없고, ‘완료된 거래인지 진행 중인지 확인이 필요한 거래’로 보는 게 맞습니다.
Q. 같은 평형인데 실거래가 차이가 너무 큽니다. 어떤 거래를 기준으로 봐야 하나요?
A. 전용면적·층·동·향이 비슷한 거래끼리 묶어서 비교해야 합니다. 고층 남향과 저층 북향은 같은 평형이어도 가격이 다를 수 있습니다. 직거래나 가족간 거래처럼 특수관계 거래가 섞여 있을 수도 있어, 최근 3~6개월 거래 흐름 여러 건을 보는 게 1~2건 단독으로 보는 것보다 정확합니다.
Q. 거짓으로 실거래가를 신고하면 어떤 불이익이 있나요?
A. 실제와 다른 가격으로 신고하면 취득가액의 10% 이하에 상당하는 과태료가 부과됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항). 허위 계약 자체를 신고하는 경우는 3천만원 이하 과태료, 아예 신고하지 않으면 500만원 이하 과태료 대상입니다.
Q. 실거래가가 곧 이 아파트의 적정 매수가인가요?
A. 실거래가는 참고 기준이지 정답 가격이 아닙니다. 같은 단지에서도 시점·동호수·오염도·인테리어 상태에 따라 편차가 있고, 시장 분위기에 따라 단기간에도 바뀝니다. ‘지금 이 단지 시세가 어느 정도인지’는 최근 거래 흐름과 현재 매물 상황을 함께 봐야 판단이 가능합니다.
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