취득세 계산기, 조정·비조정·다주택 세율 한눈에 확인하기

부동산을 매입할 때 매매가의 1~3% 취득세가 기본인데, 지역과 주택 수에 따라 1%에서 12%까지 팍 뛸 수 있어요.

특히 서울·경기 조정대상지역에서 2주택째를 사면 8%, 3주택째부터는 12%가 붙어요. 같은 5억짜리 집을 사도 첫 집이면 약 500만원, 2번째 집이면 4,000만원이 나오는 거죠.

아래 내용은 위택스(공식 지방세 신고 사이트)의 세율표를 바탕으로 조정·비조정·다주택 구간별로 정리했어요. 계산 자체는 위택스 자동계산기로 하면 되지만, 먼저 ‘내가 어디에 해당하는지’ 파악하는 게 중요합니다.

취득세율 기본 구조 — 주택 vs 오피스텔·상가

취득세는 ‘주택’인지 아닌지에 따라 완전히 달라집니다.

부동산 유형	세율	부가세(지방교육세+농어촌특별세)	총 부담
주택 (아파트·주택)	1~3%(기본)	취득세의 10% + 0.2%	약 1.1~3.3%
오피스텔	4%(기본)	0.4% + 0.2%	약 4.6%
상가·토지	4%(기본)	0.4% + 0.2%	약 4.6%

주택 취득세만 보면 저렴해 보이지만, 여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세(통상 0.2%)가 붙습니다. 그래서 실제 부담은 1.1~3.3%가 되는 거죠.

저희가 중개한 고객들을 보면 취득세 계산 때문에 놀라는 일이 정말 잦아요. “세율은 1%인데 왜 1천만원이 나왔나?”라고 묻는데, 보통 그 안에 지방교육세와 농어촌특별세가 숨어 있습니다.

주택 구매 시 조정대상지역 세율 — 6억·9억·다주택

조정대상지역은 서울, 경기(수도권 대부분), 부산, 대구, 인천 등 부동산 투기 우려 지역입니다. 이곳에서는 기본 세율이 높고, 주택 수에 따라 중과됩니다.

구매 주택 가격	1주택(기본)	2주택(중과)	3주택 이상(중과)
6억원 이하	1%	8%	12%
6억 초과 ~ 9억 이하	구간별 점증(1~3%)	8%	12%
9억원 초과	3%	8%	12%

조정 지역에서 가장 충격이 큰 건 2주택 구매일 때입니다. 첫 주택은 1%였는데 2번째는 8%다 보니 세액이 팍 튑니다.

예를 들어 5억원짜리 집을 사면:

• 1주택(첫 구매): 5억 × 1% = 500만원 + 부가세 = 약 550만원
• 2주택(기존 주택 1채 있을 때): 5억 × 8% = 4,000만원 + 부가세 = 약 4,400만원
• 차이: 약 3,850만원

2주택이면 7배 이상 세금이 많이 나와요. 그래서 “2주택 중과를 피하려고 첫 집을 먼저 팔고 사는 고객”도 많습니다.

비조정대상지역 세율 — 같은 2주택이지만 더 싼 편

조정 지역이 아닌 곳(부산 일부, 지방 중소도시 등)에서는 중과가 좀 더 약합니다.

구매 주택 가격	1주택(기본)	2주택	3주택 이상
6억원 이하	1%	1%	8%
6억 초과 ~ 9억 이하	구간별 점증(1~3%)	구간별 점증	8%
9억원 초과	3%	3%	8%

비조정 지역이면 2주택까지는 중과가 없고, 3주택부터 8%가 붙습니다. 서울이라면 2주택이 8%인데 지방 지역은 1%인 거죠.

다만 시간이 지나면서 조정 지역 지정이 바뀔 수 있으니, 구매 전에 위택스나 관할 시군구 세무과에서 ‘해당 주소가 조정 지역인지’ 꼭 확인하세요.

오피스텔·상가 구매 시 세율 — 다주택 중과 없음

오피스텔이나 상가를 사면 주택 수에 상관없이 세율이 같습니다.

부동산 유형	기본 세율	2주택 이상
오피스텔	4% (+ 부가세 0.6%)	4% (중과 없음)
상가·토지·사무실	4% (+ 부가세 0.6%)	4% (중과 없음)

오피스텔은 주택이 아니라고 분류되기 때문에 몇 채를 사든 세율이 4%로 일정해요. 대신 기본 세율이 주택보다 높습니다.

다만 주의할 점이 하나 있어요. 취득세에서는 오피스텔이 주택 수에서 빠질 수 있지만, 양도소득세나 종합부동산세에서는 주거용으로 쓰면 주택으로 잡힐 수 있다는 거죠. 세목마다 기준이 다르니까 세무사 상담이 꼭 필요합니다.

6억~9억 구간 — 점증세율로 더 복잡해짐

6억 초과부터 9억 이하까지는 “점증”이라는 방식을 씁니다. 단순히 “1%에서 3%로”가 아니라, 가액에 따라 단계적으로 올라간다는 뜻이에요.

정확한 계산은 위택스 자동계산기가 하지만, 대략 이런 구조입니다:

• 6억: 약 1% 대
• 7억: 약 1.5% 대
• 8억: 약 2% 대
• 9억: 약 3% 대

“6억 9천만원짜리 집과 7억짜리 집, 1천만원 차이인데 세금이 얼마나 달라?”라고 하면 답할 수 없어요. 직접 위택스 계산기에 가격을 입력해야 정확합니다.

저희가 중개할 때도 ‘6억 근처 가격대’는 꼭 계산기로 확인한 후 고객한테 안내합니다. 1천만원 차이가 세금에서 수백만원 차이로 벌어질 수 있거든요.

취득세 자동계산 — 위택스 또는 이택스 사용

정확한 취득세를 계산하려면 손으로 할 수 없어요. 꼭 공식 사이트를 써야 합니다.

지역	사이트	주소
전국(기본)	위택스	https://www.wetax.go.kr
서울	이택스	https://etax.seoul.go.kr

위택스나 이택스에 들어가면 “지방세 계산 → 취득세” 메뉴가 있어요. 거기에:

• 구매하는 주택의 위치(도시·구·동)
• 취득가격
• 현재 본인 명의 주택 수
• 새로 사는 주택의 용도(주택/오피스텔/상가 등)

이렇게 입력하면 자동으로 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세가 계산됩니다. 지방세 신고·납부의 공식 창구가 위택스이므로 계산도 여기서 하는 게 정확해요.

저희 고객 중에는 구매 전에 “혹시 취득세가 얼마나 나올지 한 번 계산해 볼 수 있나요?”라고 묻는 분도 있는데, 저희가 위택스로 직접 계산해 드리고 “대략 이 정도 예상하세요”라고 안내합니다. 정확한 세액은 등기 시점과 지역, 본인 주택 수에 따라 최종 결정되니까요.

취득세 말고 함께 내는 세금들

부동산을 사면 취득세만 나오는 게 아닙니다.

세목	기준	설명
취득세	취득가격의 1~3% (또는 중과)	주택 구매 시 부과
지방교육세	취득세액의 10%	취득세에 덧붙음
농어촌특별세	취득가격의 0.2%	별도 부과
등록세	등기가액의 0.1~0.15%	소유권등기 시 부과

“취득세만 있는 줄 알았는데 왜 이렇게 많이 나왔어?”라고 하는 고객들이 정말 많아요. 취득세가 1%라고 해서 1%만 내는 게 아니라, 지방교육세 + 농어촌특별세 + 등록세까지 합쳐지니까요.

예를 들어 5억원짜리 주택을 첫 구매로 서울에서 사면:

• 취득세: 5억 × 1% = 500만원
• 지방교육세: 500만원 × 10% = 50만원
• 농어촌특별세: 5억 × 0.2% = 100만원
• 등록세: 별도 부과 (관할 시군구 확인)
• 총합: 취득세+지방교육세+농어촌특별세만 합산해도 약 650만원 수준 — 등록세까지 더하면 추가 부담

“1%라고 했는데 1.4~1.6%가 나온다”는 느낌이 드는 거죠. 비용 계획할 때는 이 모든 세금을 다 포함해야 합니다.

자주 묻는 질문 5가지

Q. 생애최초로 집을 사면 취득세 감면이 되나요?

A. 생애최초 감면 제도가 있지만, 나이·소득·주택가격 등 요건이 복잡해요. 정확한 기준은 위택스나 관할 시군구 세무과에서 직접 확인하세요. 저희도 중개할 때 “감면 대상인지 한 번 확인해 보세요”라고 조언하는 수준입니다.

Q. 조정대상지역이 내 주소인지 어떻게 알아요?

A. 위택스에 들어가서 지역명을 검색하거나, 관할 구청·시청 세무과에 전화하면 “당신 주소가 조정 지역입니까?”라고 물어볼 수 있습니다. 매매 전에 꼭 확인하세요.

Q. 오피스텔은 주택 수에 들지 않는다던데, 정말인가요?

A. 취득세에 한해서는 일부 조건(1억원 이하 등)에서 제외될 수 있어요. 하지만 양도소득세나 종합부동산세에서는 주거용이면 주택 수에 포함될 수 있습니다. 세목마다 기준이 다니까 꼭 세무사에 확인하세요.

Q. 명의를 부부 공동으로 하면 취득세가 줄어들나요?

A. 명의 분할 자체는 세율에 직접 영향을 주지 않아요. 중요한 건 “부부 중 누가 기존 주택을 가지고 있느냐”입니다. 자세한 건 세무사나 위택스 상담으로 확인하세요.

Q. 취득세를 낸 후 환급받을 수 있나요?

A. 특정 조건(예: 매매계약 취소, 감면 대상 판정 등)에서는 환급이 가능할 수 있어요. 관할 시군구나 위택스에 문의해 보세요.

정확한 내용은 위택스 또는 관할 시·군·구 세무과에서 확인하세요. 지역마다, 시점마다 세율과 제도가 바뀔 수 있거든요.

저희 여운은 부동산 중개할 때 취득세까지 계산해서 “계약금 + 중도금 + 잔금 + 취득세 + 기타 비용”을 모두 합친 총 비용을 먼저 설명해 드립니다. 부동산 구매는 계약가 자체보다 “실제 들어갈 돈”이 얼마나 되는지 아는 게 중요하거든요.

혹시 다른 비용이 궁금하시면 중개수수료계산기도 참고하세요. 취득세·중개수수료·등록세까지 모두 알면 예산 짜기가 훨씬 쉬워집니다.

취득세 계산이 복잡하게 느껴진다면, 계약 전에 먼저 여운(1844-2421)에 문의해 보세요. 저희가 위택스로 직접 계산해서 “계약금부터 취득세까지 총 얼마가 필요한지” 미리 안내해 드립니다.

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정확한 비용은 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 사진을 보내주시면 더 정확한 안내가 가능합니다.