같은 공시가격인데 주택 수가 다르다는 이유만으로 종부세가 몇 배 차이 납니다.
정확히는 과세표준 12억원 이하 구간은 2주택이든 3주택이든 세율이 동일합니다. 12억을 넘는 순간부터 세율이 벌어지고, 25억 초과 구간에서는 그 차이가 꽤 커집니다. 종부세 기준을 제대로 이해하려면 이 분기점부터 짚어야 합니다.
저희가 부동산 매도 상담을 진행하다 보면 “20억짜리 아파트면 종부세가 얼마예요?”라는 질문을 자주 받습니다. 이때 공시가격에 세율을 바로 곱해서 답하면 실제 세액의 몇 배가 나옵니다. 공제·공정시장가액비율·누진공제를 거쳐야 비로소 실제 세액이 나오거든요.
매물·시세가 궁금하시면 1844-2421으로 문의주세요.
2주택 이하 vs 3주택 이상 세율표
아래는 국세청(nts.go.kr)·종합부동산세법 제9조 기준 세율표입니다. 누진공제까지 함께 봐야 실제 세액 계산이 맞습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 세율 | 누진공제 | 3주택 이상 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0 | 0.5% | 0 |
| 6억 이하 | 0.7% | 60만원 | 0.7% | 60만원 |
| 12억 이하 | 1.0% | 240만원 | 1.0% | 240만원 |
| 25억 이하 | 1.3% | 600만원 | 2.0% | 1,440만원 |
| 50억 이하 | 1.5% | 1,100만원 | 3.0% | 3,940만원 |
| 94억 이하 | 2.0% | 3,600만원 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 180만원 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
핵심은 과세표준 12억원 이하 구간은 주택 수와 상관없이 세율이 동일하다는 점입니다. 차이는 12억 초과, 정확히는 25억 이하 구간부터 1.3% vs 2.0%로 벌어집니다. 25억을 넘으면 격차가 더 커지고, 50억 초과 구간에서는 1.5% vs 3.0%로 두 배 차이가 납니다.
3주택 이상이어도 보유 주택의 공시가격 합산이 낮아 과세표준이 12억을 넘지 않으면 세율 차이가 전혀 없는 셈이에요.
종부세 계산, 세율 곱하기 전에 거치는 7단계
세율표만 보고 공시가격에 바로 곱하면 실제 세액의 몇 배가 나옵니다. 실제 계산 흐름은 국세청이 공개한 아래 순서를 따릅니다(nts.go.kr 종부세 세액계산 흐름도 기준).
- 전국 주택 공시가격 합산 — 본인 명의 전국 주택 공시가격을 모두 더한다.
- 기본공제 차감 — 일반은 9억원, 1세대1주택자는 12억원 공제 (공제 금액은 매년 확인 필요).
- 공정시장가액비율 60% 적용 — 공제 후 금액에 60%를 곱하면 과세표준이 나온다.
- 세율 적용 후 누진공제 차감 — 위 세율표 적용. 누진공제를 빼지 않으면 세액이 과하게 나온다.
- 재산세 중복분 공제 — 재산세와 이중 과세를 방지하는 공제다.
- 1세대1주택 세액공제 — 해당되면 최대 80% 공제.
- 세부담 상한 적용 — 전년 대비 세액이 일정 이상 늘지 않도록 상한을 둔다.
3단계에서 60%를 곱한다는 점을 모르고 계산하면 과세표준이 훨씬 크게 나옵니다. 공시가격 20억짜리 집이 있어도 공제·60% 적용 후 과세표준은 그보다 한참 낮아지는 이유가 여기 있어요.
저희 상담에서도 이 흐름을 보여드리는 것까지는 해드립니다. 세액 계산·신고는 세무사 영역이고, 여운은 공인중개사로 세무대리를 하지 않거든요. 정확한 세액은 국세청(nts.go.kr) 계산기나 세무사를 통해 확인하시는 게 맞습니다.
1세대1주택·부부 공동명의는 별도 기준
1세대1주택자와 부부 공동명의 1주택자는 보유 주택 수와 무관하게 2주택 이하 일반세율이 적용됩니다. 국세청 기준으로 명확히 규정되어 있습니다.
공동명의 1주택은 각각 지분을 보유하는 구조라 주택 수 산정 방식이 다소 다를 수 있어요. 특히 배우자 각자가 다른 주택을 추가로 보유하면 합산 기준이 달라질 수 있으니 이 부분은 상담으로 확인하시는 걸 권합니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.
종부세 자주 묻는 것
Q. 종부세 기준에서 3주택은 어떻게 세나요?
A. 본인 명의 전국 주택 공시가격을 합산해 3채 이상이면 3주택 이상으로 봅니다. 단 공시가격이 낮아 과세표준이 12억 이하면 2주택 이하와 세율 차이가 없습니다. 과세표준 12억을 넘는 순간부터 세율 격차가 생깁니다.
Q. 누진공제를 빼지 않으면 어떻게 되나요?
A. 세액이 실제보다 훨씬 크게 계산됩니다. 예를 들어 과세표준이 25억인 3주택자라면 세율 2.0%를 곱한 뒤 누진공제 1,440만원을 빼야 합니다. 빼지 않으면 수백만 원이 과하게 나옵니다.
Q. 공시가격과 시세는 다른가요?
A. 다릅니다. 공시가격은 국토교통부가 매년 발표하는 기준가격으로, 시세(실거래가)보다 낮은 게 일반적입니다. 종부세는 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 산정합니다. 공시가격은 한국부동산원(reb.or.kr) 또는 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
Q. 종부세 납부 기간은 언제인가요?
A. 매년 12월(12월 1일~15일)이 납부 기간입니다. 국세청(nts.go.kr)에서 고지서를 확인하거나 전자신고·납부가 가능합니다. 정확한 일정은 해당 연도 국세청 공지를 확인하세요.
Q. 법인은 개인과 세율이 같나요?
A. 다릅니다. 법인 보유 주택에는 별도 세율이 적용되며, 위 개인 세율표와 다릅니다. 법인 종부세는 세무사 상담을 통해 확인하시는 것이 맞습니다.
전세·매매 상담은으로 편하게 받으실 수 있습니다. 매도 타이밍·보유세 부담에 대한 큰 그림을 잡는 데 도움을 드릴 수 있습니다. 세액 계산·신고는 세무사, 중개는 저희 영역이에요.
더 자세한 내용은 여운 부동산 서비스 페이지에서 확인하실 수 있습니다.
여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다.
30초 만에 완료 · 비용 0원