결론부터 말씀드리면, 분쟁이 터진 뒤에는 부동산전문변호사가 필요하고, 분쟁이 터지기 전에는 공인중개사가 더 많은 걸 막아드릴 수 있습니다.
8년간 서울·경기·인천에서 중개를 하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다. “변호사한테 가야 하나요, 아니면 중개사한테 가야 하나요?” 두 직종이 하는 일이 완전히 다른데, 이 차이를 모르면 돈도 시간도 두 배로 씁니다. 여기서 솔직하게 정리해드리겠습니다.
변호사·법무사·공인중개사, 뭐가 다른가요?
세 직종을 헷갈리는 분들이 꽤 많습니다. 하는 일이 전혀 다릅니다.
| 직종 | 주요 역할 | 소송 대리 |
|---|---|---|
| 공인중개사 | 매물 중개, 계약서 확인·설명, 등기부 검토 | 불가 |
| 법무사 | 소유권 이전 등기 대행 | 불가 |
| 변호사 | 법률 자문, 소송 대리, 분쟁 해결 | 가능 (법정 대리는 변호사만) |
핵심은 이겁니다. 법정에서 의뢰인을 대리해 소송·변론을 할 수 있는 건 변호사뿐입니다. 법무사와 공인중개사는 소송 대리가 불가능합니다.
전세금을 못 받고 있거나, 세입자가 집을 비워주지 않거나, 매매 계약이 일방 파기됐다면 — 이 상황에서는 변호사가 필요합니다. 공인중개사가 “알아서 해드릴게요”라고 하면 자격을 벗어난 말이니 주의하세요.
반대로, 계약서 조항이 불리한 것 같다거나 등기부에 이상한 내용이 있는 것 같다거나, 이런 건 중개사 단계에서 짚고 넘어갈 수 있는 일입니다. 분쟁이 생기기 전에 잡는 게 가장 싸고 빠릅니다.
정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
부동산 전문변호사, ‘전문’이라는 말 믿어도 되나요?
광고에 “부동산 전문변호사”라고 쓰여 있다고 해서 다 같은 건 아닙니다. 이 표현은 대한변호사협회에 공식 등록 요건을 갖춰야만 표시할 수 있는 자격입니다.
등록 요건은 대략 이렇습니다. 법조 경력 3년 이상, 등록 신청 전 최근 3년 내 해당 분야 교육 14시간 이상 이수, 부동산 분야는 최근 3년 내 일정 수임 건수 충족이 필요합니다. 협회는 현재 총 61개 전문분야 등록제를 운영하고 있으며, ‘부동산’도 등록 가능한 분야 중 하나입니다.
진위 확인은 대한변호사협회 공식 플랫폼 나의변호사(klaw.or.kr)에서 분야별로 조회할 수 있습니다. 검색 한 번이면 됩니다.
한 가지 더. 변호사 광고에서 “승소율 OO%”, “100% 보장”이라는 문구는 변호사법 제23조로 금지된 광고입니다. 과장·거짓 광고, 소비자에게 부당한 기대를 주는 표현이 모두 금지되어 있어요. 이런 문구가 있으면 오히려 한 번 더 확인해보시는 게 좋습니다.
부동산 변호사 비용, 어떤 구조인가요?
변호사 비용은 크게 네 가지로 나뉩니다.
상담료는 사건 위임 전 받는 초기 상담 비용입니다. 유·무료는 사무소마다 다릅니다.
착수금은 사건을 위임할 때 결과와 무관하게 선지급하는 금액입니다. 소송에서 지더라도 돌려받기 어렵습니다.
성공보수는 소송이 유리하게 종결됐을 때 추가로 지급하는 금액으로, 보통 회수액의 일정 비율로 정해집니다. 민사·부동산 사건의 성공보수 약정은 유효합니다. (형사 사건은 대법원 2015다200111 전원합의체 판결로 성공보수 약정이 무효로 판단됐지만, 이는 형사에 한정된 이야기입니다.)
실비는 법원 인지대·송달료 등으로 착수금과 별도로 정산됩니다.
소송에서 이겼을 때 변호사 비용 전액을 상대방에게 청구할 수 있다고 생각하는 분들이 많습니다. 실제로는 다릅니다. 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」 별표 기준으로 산정된 금액만 패소자에게 청구할 수 있고, 실제 지급한 보수 전액이 회수되는 건 아닙니다. 법원이 부당하다고 판단하면 감액도 가능합니다.
구체적인 금액은 사건 규모, 심급, 난이도에 따라 천차만별입니다. 같은 전세보증금 분쟁이라도 금액 규모, 상대방의 협조 여부, 심급이 달라지면 비용이 크게 차이납니다. 미리 여러 사무소에 상담해보고 비교하시는 게 맞습니다.
전세사기·보증금 분쟁, 변호사 없이 혼자 해결할 수 있나요?
상황에 따라 다릅니다. 임대인이 협조적이고 금액 분쟁이 크지 않다면 내용증명 발송 정도로 해결되는 경우도 있습니다. 그런데 임대인이 연락을 끊거나 경매가 진행 중이거나 전세사기 피해가 의심된다면 빠른 법률 대응이 필요합니다.
전세사기·보증금 분쟁에서 초기 대응 시점이 결과를 크게 좌우합니다. 등기부 확인, 내용증명 발송, 가압류 신청 — 이 타이밍을 놓치면 나중에 소송에서 이기더라도 회수할 게 남아있지 않을 수 있습니다.
전세사기 피해자로 공식 인정을 받으면 HUG 전세피해지원센터(khug.or.kr/jeonse, 1588-1663)에서 법률상담과 경·공매 절차 대행 수수료 지원을 받을 수 있습니다. 국토부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr, 1600-9640)도 함께 확인해보시면 됩니다. 사비를 전부 들이지 않아도 공적 지원을 받을 수 있는 경로가 있으니 먼저 확인하세요.
명도소송은 대략 어떻게 진행되냐면, ‘점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행’ 순서로 진행됩니다. 준비가 잘 됐을 때 빠르면 3개월, 통상 4~6개월 정도 소요됩니다. 주거용 건물은 2기 이상 차임 연체 시 해지 통보가 가능하다는 점도 참고하세요.
분쟁이 생기기 전에 막는 방법 — 계약 단계에서 할 수 있는 것들
솔직하게 말씀드리면, 계약 전 단계에서 잘 확인하면 변호사가 필요한 상황 자체를 줄일 수 있습니다. 사후에 소송보다 사전 예방이 훨씬 저렴하고 빠릅니다.
등기부등본에서 꼭 확인해야 하는 것들이 있습니다. 선순위 보증금, 근저당 설정 여부, 압류·가압류 내역, 신탁등기 여부입니다. 이 중 하나라도 이상하면 계약 자체를 재검토해야 합니다.
특약도 중요합니다. 실소유주 확인, 근저당 미발생 확약, 임대인 본인 계좌로만 보증금 지급, 경매 시 보증금 반환 조항, 전입신고·확정일자 협조 조항 — 이런 내용을 계약서에 넣는 것과 안 넣는 것은 나중에 분쟁이 생겼을 때 결과가 완전히 달라집니다.
여운 부동산은 공인중개사 사무소로, 계약 전 단계에서 등기부 권리관계와 근저당·신탁 여부를 함께 짚어드리고 위험 특약을 안내해드립니다. 변호사 업무(법률 자문·소송 대리)는 하지 않습니다. 분쟁이 이미 발생한 상황이라면 변호사 상담이 필요하고, 계약 전에 위험을 확인하고 싶다면 저희가 도와드릴 수 있습니다. 그 경계를 정직하게 안내해드리는 게 여운의 역할입니다.
부동산 중개는 여운 부동산 서비스 페이지에서 상세 내용을 확인하실 수 있습니다.
비용이 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 직접 확인이 가장 정확합니다. 1844-2421
자주 묻는 질문
Q. ‘부동산 전문변호사’는 아무 변호사나 쓸 수 있는 표현인가요?
A. 아닙니다. 대한변호사협회 전문분야 등록 요건(법조 경력 3년 이상, 교육 14시간 이상 이수, 요구 수임 건수 충족)을 갖춰야 표시할 수 있습니다. 진위 확인은 대한변호사협회 나의변호사(klaw.or.kr)에서 직접 조회하시면 됩니다.
Q. 전세보증금 못 받고 있는데, 변호사 없이 혼자 해결할 수 있나요?
A. 임대인이 협조적이면 내용증명으로 해결되는 때도 있어요. 다만 임대인이 잠수를 타거나 경매가 진행 중이라면 가압류 등 초기 법적 대응 타이밍이 중요해서 빠른 변호사 상담이 권장됩니다. 전세사기 피해자로 인정되면 HUG 전세피해지원센터(1588-1663)에서 공적 지원을 받을 수 있으니 먼저 확인해보세요.
Q. 소송에서 이기면 변호사 비용 전액을 상대방한테 받을 수 있나요?
A. 전액 회수는 어렵습니다. 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」 별표 기준으로 산정된 금액만 패소자에게 청구할 수 있고, 법원이 부당하다고 보면 감액도 가능합니다. 실제 지급한 보수 전액이 자동으로 회수되는 구조가 아닙니다.
Q. 공인중개사와 변호사, 어떤 상황에서 각각 찾아가야 하나요?
A. 계약 전 권리관계 확인, 특약 검토, 매물 안전성 판단은 공인중개사 단계에서 도움받을 수 있습니다. 반면 이미 분쟁이 발생해 법적 대응이 필요한 상황(보증금 미반환, 명도 거부, 매매 계약 일방 파기 등)은 변호사가 필요합니다. 법정 대리는 변호사만 가능하기 때문입니다.
Q. 명도소송은 얼마나 걸리나요?
A. 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 순서로 진행되며, 준비가 잘 되면 빠르면 3개월, 통상 4~6개월 정도 소요됩니다. 주거용 건물은 2기 이상 차임 연체 시 해지 통보가 가능합니다. 구체적인 기간과 비용은 사건 상황마다 다릅니다.
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