근처 부동산을 그냥 걸어 들어가면, 나중에 후회하는 경우가 생깁니다.
간판만 보고 들어갔다가 등록이 취소된 사무소거나, 계약서에 빠진 특약 하나 때문에 보증금이 묶이는 일이 실제로 있습니다. 어느 동네든 부동산 간판은 많지만, 확인하고 들어가는 것과 그냥 들어가는 건 결과가 다를 수 있어요.
1. 등록된 중개사무소인지 먼저 확인하세요
공인중개사 자격증이 있다고 해서 현재 영업 중인 사무소라는 보장은 없습니다. 사무소는 시·군·구청에 등록을 해야 하고, 등록이 취소되거나 업무 정지 상태일 수도 있어요.
확인 방법은 간단합니다. 한국부동산원(reb.or.kr / 1644-2828) 또는 국토교통부(molit.go.kr / 1599-0001)에서 사무소 등록 여부를 조회할 수 있어요. 사무소 이름이나 소재지로 검색하면 현재 등록 상태를 확인할 수 있습니다.
사무소 안에 들어갔을 때 등록증과 자격증이 벽에 걸려 있는지 눈으로 확인하는 것도 기본입니다. 걸려 있지 않거나 날짜가 오래됐으면 한 번 물어봐도 됩니다.
정확한 조회 방법은 국토교통부(molit.go.kr / 1599-0001) 또는 한국부동산원(reb.or.kr / 1644-2828)에서 확인하세요.
정확한 비용은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
2. 등기부등본은 계약 전날 다시 뽑아야 합니다
처음 물건 볼 때 등기부를 확인했다고 끝이 아니에요. 계약 당일 아침, 혹은 전날에 다시 한 번 뽑아봐야 합니다.
그 사이에 근저당이 설정되거나 가압류가 들어오는 경우가 실제로 있거든요. 드문 일 같지만, 집주인이 급히 대출을 받거나 채무 문제가 생기면 등기부는 하루 만에 달라질 수 있습니다.
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다. 수수료는 열람 기준 700원이에요.
확인해야 할 항목은 크게 세 가지입니다.
- 갑구: 소유자가 실제 임대인과 일치하는지
- 을구: 근저당권·전세권·임차권 등 권리 설정 내역
- 표제부: 물건의 주소·면적이 계약서와 일치하는지
선순위 보증금이나 근저당 합계가 집값에 근접해 있다면, 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받기 어려울 수 있어요.
3. 계약서 특약, 이 4가지는 꼭 넣어두세요
계약서 본문은 표준 양식 그대로 써도 괜찮은데, 특약란은 상황에 맞게 직접 채워야 합니다. 비워두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 기준이 없어요.
전세 계약이라면 아래 4가지를 특약에 넣는 게 사후 문제를 줄여줍니다.
- 실소유주 확인 확약: 등기부상 소유자 본인이 계약 당사자임을 확인
- 계약일 이후 추가 근저당 미발생 확약: 잔금 전까지 신규 근저당 설정 금지
- 임대인 본인 명의 계좌로 잔금 지급: 제3자 계좌로 보내지 않도록
- 전입신고·확정일자 취득에 임대인 협조 확약: 즉시 전입·확정일자 받을 수 있도록
전입신고와 확정일자는 잔금 당일 바로 받아야 합니다. 하루라도 늦으면 그날 설정된 근저당보다 후순위가 돼요.
4. 집주인에게 세금 체납이 있는지 확인할 수 있습니다
등기부에는 나오지 않지만, 집주인에게 세금 체납이 있으면 나중에 국세청이 그 집에 대한 권리를 행사할 수 있습니다. 보증금보다 먼저 가져가는 경우도 생겨요.
2023년부터 임차인은 임대인 동의 없이도 국세 미납액 확인을 세무서에 신청할 수 있게 됐습니다. 지방세도 마찬가지예요. 잔금 치르기 전에 요청해 확인하는 게 맞습니다.
이게 번거롭다면 공인중개사에게 확인 요청을 해도 됩니다. 확인설명의무가 있는 중개사라면 이 부분을 같이 챙겨줘야 해요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.
5. 중개보수는 법으로 정해진 상한이 있습니다
근처 부동산 어디를 가도 중개보수는 임의로 정하는 게 아니에요. 공인중개사법 시행규칙에 거래 금액 구간별로 상한 요율이 정해져 있고, 그 이상을 요구하는 건 불법입니다.
구체적인 요율 기준은 거래 유형(매매·임대차)과 금액 구간에 따라 다르므로, 국토교통부(molit.go.kr / 1599-0001)에서 확인하거나 계약 전에 중개사에게 직접 물어보는 게 정확합니다.
한 가지 원칙만 기억해두세요. 계약 전에 중개보수 금액이 얼마인지 서면으로 확인받는 것. 구두로만 듣고 넘어가면 나중에 말이 달라질 수 있어요.
직접 확인이 가장 정확합니다.
자주 묻는 질문
Q. 근처 부동산 여러 곳을 돌아봐도 되나요?
A. 됩니다. 같은 물건이라도 설명이 다를 수 있고, 중개사의 경험과 소통 방식이 거래 과정에서 차이를 만들어요. 2~3곳 방문해보고 신뢰가 가는 곳과 진행하는 게 낫습니다.
Q. 공인중개사가 아닌 직원이 계약을 진행해도 되나요?
A. 계약서에 서명하고 확인설명을 하는 것은 공인중개사 자격을 가진 사람이 직접 해야 합니다. 무자격자가 단독으로 계약을 진행하는 건 불법이에요. 계약 당일 자격증 소지자가 함께 있는지 확인하세요.
Q. 전세 계약 전 등기부등본 말고 더 확인할 서류가 있나요?
A. 건축물대장, 토지이용계획확인서, 임대인 신분증 확인이 기본입니다. 신축이라면 사용승인(준공) 여부도 확인해야 해요. 공인중개사가 이 서류들을 확인설명서에 적어줘야 합니다.
Q. 전세보증보험은 어디서 가입할 수 있나요?
A. 주택도시보증공사(HUG, khug.or.kr)에서 가입 가능합니다. 전입신고·확정일자 완료, 계약기간 1년 이상, 신청 기한 충족 등 조건이 있으니 사전에 확인하는 게 맞아요. 가입 조건과 보증료는 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 여운 부동산은 어떤 지역을 담당하나요?
A. 서울, 경기, 인천 지역 부동산 거래를 담당합니다. 매물 확인부터 계약서 검토, 특약 정리까지 함께 진행해요. 자세한 내용은 여운 부동산 서비스 페이지에서 확인하실 수 있습니다.
여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다.
30초 만에 완료 · 비용 0원