부동산매물 계약할 때 등기부등본, 90%가 대충 훑고 넘깁니다.
을구에 근저당이 잡혀 있는지, 신탁등기가 설정됐는지, 선순위 임차인이 있는지. 이 세 가지만 제대로 봐도 계약 후 분쟁의 절반은 막을 수 있어요. 문제는 처음 보는 분들 대부분이 어디를 봐야 할지 모른다는 겁니다.
등기부등본, 어디서 어떻게 보나요
대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급받을 수 있습니다. 열람 700원, 발급 1,000원으로 소액이에요.
부동산매물 주소를 입력하면 해당 물건의 등기부가 조회됩니다. 표제부·갑구·을구 세 파트로 나뉘는데, 실제 계약 안전을 따질 때는 갑구와 을구가 핵심입니다.
표제부 — 부동산 기본 정보(주소·면적·구조). 계약서 상 주소와 일치하는지 먼저 확인하세요.
갑구 — 소유권 관련 이력. 현재 소유자가 누구인지, 가압류·압류·경매개시결정이 붙어 있는지 여기서 봅니다.
을구 — 소유권 이외의 권리. 근저당권·전세권·신탁등기가 여기 기록됩니다. 임차인 입장에서 가장 중요한 파트예요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 권리관계가 복잡하다면 직접 확인하기 어렵고, 그럴 경우 전문가 상담이 훨씬 빠릅니다.
정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
이 3가지가 있으면 일단 멈추세요
부동산매물을 볼 때 아래 세 가지 중 하나라도 발견되면, 계약 전에 꼭 추가 확인이 필요합니다.
근저당권 설정
을구에 은행 근저당이 잡혀 있으면, 집이 경매로 넘어갈 때 임차인보다 은행이 먼저 배당받습니다. 전세보증금 전액을 날리는 가장 흔한 경로예요. 계약서에 “잔금일까지 근저당을 해제한다”는 특약을 넣거나, 이미 해제된 상태로만 계약을 진행해야 합니다.
신탁등기
갑구에 수탁자(신탁회사)가 소유자로 기재돼 있으면 신탁물건입니다. 이 경우 계약 상대방인 임대인(위탁자)이 실소유주가 아닐 수 있어요. 신탁사의 동의 없이 체결한 임대차계약은 효력이 불안정해질 수 있으니, 신탁원부 확인이 별도로 필요합니다.
가압류·압류·경매개시결정
갑구에 이 문구가 보이면 해당 물건이 이미 법적 분쟁 또는 채권 추심 과정에 들어간 겁니다. 계약 자체를 재검토하는 게 맞아요. 거래 상대방이 “곧 풀린다”고 해도, 해제 확인 전까지는 서명하지 마세요.
계약서에 넣어야 할 특약, 실전 기준
등기부등본만 확인하고 끝내면 절반입니다. 계약서 특약으로 리스크를 한 번 더 막을 수 있어요.
서울시 등 공공기관이 안내하는 전세사기 예방 특약 핵심은 이렇습니다.
실소유주 확인 특약 — 임대인이 등기부상 소유자 본인임을 확인하고, 대리인이 계약할 경우 위임장·인감증명서를 받습니다. 신탁물건이라면 수탁자(신탁사) 동의서도 받아야 해요.
근저당 미발생 확약 — 잔금일 전후 신규 근저당이 설정되지 않는다는 조항을 넣습니다. 잔금일 당일 등기부를 다시 한 번 열람해 확인하는 게 기본입니다.
보증금 반환 계좌 지정 — 임대인 본인 명의 계좌로만 보증금을 받도록 특약에 명시합니다. 제3자 계좌 이체를 요구하면 사기 가능성을 의심해야 해요.
전입신고·확정일자 협조 특약 — 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 받을 수 있도록 임대인이 협조한다는 조항입니다. 이 두 가지가 끝나야 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
계약서는 한 번 서명하면 돌이키기 어렵습니다. 특약 문구 하나가 나중에 수천만 원의 차이를 만들어요. 부동산매물을 직접 비교하고 계약 조건을 따질 때 여운 부동산 중개 서비스를 활용해보세요.
전세보증보험, 가입 전 확인할 조건
HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증은 보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 대신 지급하고 임대인에게 구상권을 행사하는 구조입니다. 다만 가입 조건이 있어서, 계약 전 미리 확인해야 해요.
주요 가입 요건은 전입신고·확정일자 완료, 계약기간 1년 이상, 신청 기한은 잔금일·전입일 중 늦은 날 기준 계약기간의 절반 이내입니다. (선순위 채권+전세보증금)이 주택가격의 일정 비율 이내여야 하는 담보인정 요건도 충족해야 해요.
전세보증보험이 있다고 해서 모든 상황에서 전액을 돌려받을 수 있는 건 아닙니다. 가입 조건과 한도, 선순위 요건을 확인하지 않으면 정작 필요할 때 못 쓰는 경우가 생겨요. HUG 공식 사이트(www.khug.or.kr)에서 본인 상황을 직접 조회해보시길 권합니다.
이미 피해를 입은 경우라면 전세피해지원센터(khug.or.kr/jeonse, ☎ 1588-1663)를 통해 법률상담과 경·공매 절차 지원을 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부동산매물 계약 전에 등기부등본은 언제 떼야 하나요?
A. 계약 직전과 잔금 당일, 두 번 확인하는 게 기본입니다. 계약 직전에는 권리관계 전반을 살피고, 잔금 당일에는 새로 설정된 근저당이나 가압류가 없는지 최종 점검합니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 소액의 수수료로 누구나 발급받을 수 있어요.
Q. 근저당이 있는 부동산매물은 피해야 하나요?
A. 꼭 그렇지는 않습니다. 잔금일까지 근저당을 해제한다는 특약을 계약서에 명시하고, 잔금 당일 해제 여부를 직접 확인한 뒤 지급하면 됩니다. 단 해제를 확인하기 전에 잔금을 먼저 보내는 건 위험해요.
Q. 신탁등기가 된 물건은 계약이 불가능한가요?
A. 불가능하진 않지만 추가 절차가 필요합니다. 신탁사(수탁자)의 동의서를 받아야 하고, 신탁원부를 따로 열람해 계약 가능 여부를 확인해야 해요. 이 과정을 건너뛰면 나중에 계약 효력이 문제가 될 수 있습니다.
Q. 공인중개사와 부동산변호사는 어떻게 다른가요?
A. 공인중개사는 부동산 거래 중개와 계약 단계에서의 권리관계 확인·특약 안내를 담당합니다. 변호사는 거래 분쟁이 발생한 이후 법률 자문과 소송 대리를 맡아요. 법정에서 의뢰인을 대리할 수 있는 건 변호사만 가능합니다. 계약 단계에서 권리관계를 꼼꼼히 보는 게 분쟁 자체를 줄이는 방법입니다.
Q. 전세사기 피해를 입었을 때 정부 지원을 받을 수 있나요?
A. 전세사기 피해자로 결정되면 HUG 전세피해지원센터를 통해 법률상담, 주거 지원, 경·공매 절차 대행에 필요한 법률전문가 수수료 지원 등 공적 지원을 받을 수 있습니다. 국토부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr, ☎ 1600-9640)에서 신청 가능해요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 부동산매물 계약 전 권리관계가 복잡하거나 판단이 어렵다면 비교 견적은 기본입니다. 1844-2421
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