2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 아파트매매대출 한도는 최대 6억원입니다. 이전에 생애최초 LTV 80%로 알고 계셨다면, 6.27 대책으로 70%로 낮아진 것도 확인하셔야 해요.
중개하다 보면 대출 얼마 나오는지 먼저 확인 안 하고 계약 먼저 쓰는 분들이 종종 계세요. 잔금일에 자금이 안 맞아 계약이 흔들리는 경우도 실제로 있습니다. 지금 아파트 매매를 준비하신다면, 계약 전에 대출 한도부터 짚고 가시는 게 맞아요.
6.27 대책 이후 아파트매매대출, 핵심만 짚으면
가장 먼저 확인해야 할 건 두 가지예요. 내가 무주택자인지, 이어서 사려는 아파트가 규제지역 안에 있는지입니다.
규제지역(조정대상지역·투기과열지구)은 2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역, 경기 과천·광명·성남(분당/수정/중원)·수원(영통/장안/팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남이 지정돼 있습니다. 지역 지정은 수시로 바뀌니 국토교통부(molit.go.kr)에서 현행 기준을 꼭 확인하세요.
여기서 요점은 이렇습니다.
무주택자 — 규제지역 LTV 40%, 한도 상한 6억원
6.27 대책 이전까지 수도권 무주택자 LTV는 조건에 따라 더 높았지만, 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대 한도가 6억원으로 제한됩니다. LTV 40%라도 집값이 15억이면 6억이 한도예요. DSR 40%(은행 기준)까지 별도로 충족해야 하기 때문에 소득이 충분하지 않으면 한도는 더 줄어요.
생애최초 LTV 70% — 80%는 끝났습니다
6.27 대책으로 생애최초 주택구입자 LTV가 80%에서 70%로 인하됐어요. 여전히 일반 무주택(40%)보다 유리하지만, ‘80%까지 나온다’는 정보는 이미 구버전입니다. 6억 상한도 동일하게 적용돼요.
1주택자 — 6개월 내 기존 주택 처분 약정 시만 가능
1주택자가 추가로 아파트를 구입하면서 주담대를 받으려면, 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 약정을 해야 합니다. 이 경우 무주택자와 동일한 LTV를 적용받아요. 처분 약정 없이는 규제지역에서 추가 구입 목적 주담대는 불가합니다.
2주택 이상 보유자 — 추가 구입 주담대 전면 금지
수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유하신 분은 추가 주택 구입 목적 주담대 자체가 막혀 있어요. 임차보증금 반환 등 예외는 있지만, 이 역시 은행·상황마다 다르니 상담으로 확인하셔야 합니다.
정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
스트레스 DSR 3단계, 실제로 얼마나 줄어요?
2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 전 금융권에 시행 중입니다. 이미 약 1년째 시행 중이에요.
DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환비율인데, 스트레스 DSR은 여기에 금리가 오를 경우를 가정한 ‘스트레스 금리’를 더해 계산합니다. 수도권 주담대에는 스트레스 금리 하한 3%p가 적용돼요. 현재 대출 금리가 4%라면 4+3=7%로 계산한 원리금을 기준으로 DSR을 따진다는 뜻입니다. 같은 소득이라도 대출 한도가 확 줄어드는 구조예요.
비수도권 주담대는 2026년 6월 30일까지 2단계(0.75%p) 유예로 적용됐고, 이후 3단계로 전환 예정입니다. 현재 유예 기간이 종료 시점에 있으므로, 비수도권 아파트 매수를 계획하신다면 전환 이후 한도 변화를 미리 은행에 확인해두시는 게 좋아요.
은행 DSR 한도는 40%, 비은행(보험·저축은행 등)은 50%입니다. LTV와 DSR 두 기준 중 낮은 쪽으로 한도가 정해지기 때문에, 집값이 높아도 소득이 낮으면 6억보다 훨씬 적게 나올 수 있어요.
주담대 받고 나서 지켜야 할 조건들
대출 승인이 끝이 아닙니다. 6.27 대책으로 주담대로 수도권 아파트를 구입하면 6개월 이내에 전입해야 해요. 실거주 의무예요.
직접 현장 거래를 해보면, 이 부분을 놓치는 분들이 생각보다 많습니다. 투자 목적으로 매수하고 임대를 유지하려던 계획이 대출 조건과 충돌하는 거예요. 갭투자 차단이 목적인 만큼, 수도권·규제지역에서는 전세를 끼고 집을 사는 구조 자체가 차단됐습니다(정확한 가능 여부는 은행·개별 상황에 따라 다르니 확인 필요해요).
주담대 만기도 30년 이내로 제한됐어요. 이전에 40년 만기로 월 상환액을 낮추던 방법은 현재 수도권·규제지역에서 적용되지 않습니다.
생활안정자금 목적 주담대는 별도로 최대 1억원 한도예요. 주택 구입이 아니라 다른 용도로 집을 담보로 대출받는 경우가 여기에 해당해요.
중도금·잔금 전환 때 놓치기 쉬운 부분
신축 분양 아파트를 계약하셨다면 중도금대출 구조도 알아두셔야 해요.
중도금대출은 건설사 보증으로 받는 집단대출이라 심사가 상대적으로 느슨한 편입니다. 문제는 입주 시점에 이 대출을 전액 상환하거나 잔금대출(주담대)로 전환해야 한다는 거예요. 입주 시점에 6.27 대책이 적용되면 주담대 한도가 중도금보다 낮게 나올 수 있습니다. 중도금대출 승인 당시 ‘이 정도 나오겠지’라고 생각했던 잔금 플랜이 입주 때 맞지 않는 경우가 생길 수 있어요.
분양 계약 전, 입주 시점 예상 한도까지 미리 시뮬레이션해두시는 게 안전합니다. 정확한 금액은 은행 심사를 받아야 나오지만, 틀을 짜는 것 자체는 계약 전에 하셔야 해요.
자주 묻는 것들, 실제 답변으로
Q. 저는 지금 무주택인데 서울 아파트 주담대 6억원까지 나오는 건가요?
A. 6억원은 상한이에요. LTV 40%를 먼저 적용하고, 그 결과가 6억 이하면 그 금액이 한도가 됩니다. 여기에 DSR 40%까지 통과해야 하기 때문에 소득에 따라 실제 한도는 더 줄어요. ‘6억 다 나온다’고 보기보다 ‘6억을 초과할 수는 없다’는 상한 개념으로 이해하시는 게 맞습니다. 정확한 한도는 은행에서 직접 심사받아야 나와요.
Q. 생애최초 주택구입자면 LTV 우대 받을 수 있다고 하던데요?
A. 받을 수 있어요. 다만 2025년 6월 28일부터 80%가 아니라 70%로 인하됐습니다. 여전히 일반 무주택자(규제지역 40%)보다는 유리하지만, 6억원 한도 상한은 동일하게 적용돼요. ‘생애최초는 80%’라는 정보는 이미 바뀐 기준이니 주의하세요.
Q. 1주택자인데 더 큰 아파트로 옮기고 싶어요. 주담대 받을 수 있나요?
A. 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 약정을 하면, 무주택자와 동일한 LTV를 적용받아 대출이 가능합니다. 처분 약정 없이 규제지역에서 추가 구입 목적 주담대를 받는 건 현재 불가해요. 약정 후 실제로 처분하지 않으면 대출이 회수될 수 있으니, 일정 계획을 꼼꼼히 짜두셔야 합니다.
Q. 스트레스 DSR이 뭔지 모르겠어요. 나한테 영향이 있나요?
A. 아파트매매대출을 받는 분이라면 거의 다 영향이 있어요. 현재 대출 금리에 스트레스 금리(수도권 주담대 기준 최소 3%p)를 더한 금리로 DSR을 계산하기 때문에, 같은 소득이라도 한도가 더 적게 나오는 구조입니다. 이미 2025년 7월부터 시행 중이라 새로 받는 주담대에는 다 적용돼요.
Q. 전세 끼고 아파트 사는 방식은 지금도 되나요?
A. 수도권·규제지역에서는 차단됐습니다. 소유권 이전과 전세대출 잔금일을 맞춰야 하는 구조적 조건이 6.27 대책으로 막혔어요. 예외가 없는 건 아니지만 가능 여부는 개별 은행·상황에 따라 달라지니, ‘된다’고 단정하기보다 꼭 은행에서 직접 확인하세요.
비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.
아파트 매매를 준비 중이신데 대출 한도부터 짚고 싶으시다면, 여운 부동산 매매 상담 페이지에서 먼저 확인해보세요. 규제지역 여부, 주택수, 소득 상황에 따라 실제 대출 가능 범위가 달라지는 부분을 중개 실무자 시각에서 같이 짚어드립니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 대출 한도는 은행 심사를 받아야 나오고, 중개·거래 전반에 대한 상담은으로 연락 주세요.
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