2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 아파트를 살 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한됐습니다. 집값이 15억이든 20억이든 대출은 6억을 넘길 수 없습니다.
거래 현장에서 실제로 느끼는 충격은 생각보다 큽니다. 작년까지만 해도 LTV 40~50%로 짜면 7~8억 나오던 단지들이, 이제는 6억 벽에 딱 막혀서 자기자금을 더 쌓아야 계약이 가능해졌어요. 는 달라진 아파트대출 규제의 핵심과, 현장에서 놓치기 쉬운 함정들을 짚어드리겠습니다.
LTV와 DSR, 두 규제를 동시에 통과해야 합니다
아파트대출 한도는 LTV와 DSR, 두 가지 규제 중 더 낮은 금액으로 정해집니다. 둘 다 통과해야 하고, 하나라도 걸리면 그쪽 기준이 한도가 됩니다.
LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 대출 가능 금액입니다. 수도권·규제지역에서 생애최초 구입자는 70%, 일반은 50~60% 수준이 적용됩니다. 2025년 6월 이전에는 생애최초가 80%였는데 70%로 낮아졌어요.
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행 기준 40% 이내여야 합니다. 여기에 2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 스트레스 금리 1.5%p가 얹혀서 계산됩니다. 수도권 주담대는 하한이 3%p로 더 높아요. 이 말은 실제 대출 금리보다 높은 금리로 DSR을 계산하니, 같은 소득이어도 대출 한도가 더 줄어든다는 뜻입니다.
소득이 높지 않으면 LTV가 아니라 DSR에서 한도가 먼저 걸리는 구조입니다. 집값의 50%까지 LTV는 되는데, DSR 계산을 해보면 거기에 못 미치는 금액만 나오는 경우가 이 때문에 생깁니다.
정확한 한도는 여운 부동산 부동산 서비스 페이지에서 상담을 통해 확인하시거나, 직접 거래할 금융기관에서 심사를 받아보시는 게 맞습니다. 정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
규제지역이냐 아니냐, 이게 생각보다 중요합니다
2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정됐습니다.
규제지역에서 아파트대출을 받을 때 달라지는 것들이 있어요.
주택 구입 목적 주담대는 6억원 상한이 생깁니다. 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입을 위한 주담대가 아예 막힙니다. 1주택자는 기존 집을 6개월 안에 처분하겠다는 약정을 쓰면 무주택자와 같은 LTV를 적용받을 수 있어요(처분조건부 대출).
또 주담대로 수도권 주택을 구입하면 6개월 이내에 전입해야 하는 의무도 생겼습니다. 실거주 목적이 아닌 구입에는 제약이 걸리는 구조입니다.
내가 사려는 아파트가 규제지역인지 아닌지 먼저 확인하는 게 순서입니다. 국토교통부(molit.go.kr) 또는 한국부동산원(reb.or.kr, 1644-2828)에서 확인할 수 있습니다.
경매로 아파트 살 때, 80% 나온다더니 왜 이렇게 적게 나오나요
경매 낙찰로 아파트를 취득할 때 받는 경락잔금대출은 특히 주의가 필요합니다.
흔히 낙찰가의 70~80% 대출이 된다고 알려져 있는데, 실제 받아보면 기대보다 훨씬 적게 나오는 경우가 있습니다. 이유는 방공제, 즉 소액임차보증금 최우선변제금액을 담보가치에서 먼저 빼기 때문이에요. 주택임대차보호법상 소액임차인이 최우선으로 배당받는 금액을 은행이 미리 빼고 대출 한도를 계산합니다.
여기에 선순위 채권(기존 근저당 등)이 있으면 그것도 차감됩니다. 낙찰가 대비 실제 대출액이 얼마나 나올지는, 낙찰받기 전에 해당 물건의 권리분석을 꼼꼼히 해야 예측할 수 있습니다.
“낙찰가의 80% 나온다”는 말을 믿고 자금 계획을 세웠다가 실제 대출이 턱없이 부족해서 잔금을 못 치르는 상황이 생길 수 있어요. 경매 물건은 입찰 전 권리분석이 필요합니다.
분양받았을 때 중도금과 잔금대출, 타이밍을 알아야 합니다
신규 분양 아파트를 계약하면 공사 기간에 중도금대출을 받고, 입주 시점에 잔금대출(주택담보대출)로 전환하거나 상환해야 합니다. 두 대출은 성격이 다릅니다.
중도금대출은 건설사 보증을 기반으로 하는 집단대출이라 심사가 비교적 느슨하게 진행됩니다. 그런데 입주 시점에 잔금대출을 받을 때는 그 시점의 규제가 적용됩니다. 분양 계약할 때와 입주 때의 규제가 달라질 수 있고, 실제로 6.27 대책 이후 입주하는 단지들은 6억원 상한이 적용됩니다.
“분양 때 중도금 잘 받았는데, 잔금대출은 왜 이렇게 적게 나오죠?”라는 질문이 현장에서 나오는 이유가 이것입니다. 입주 전에 미리 잔금대출 한도를 시뮬레이션해보는 과정이 필요합니다.
정부 정책대출, 자격이 되면 먼저 확인하세요
디딤돌대출(주택구입자금)은 무주택 세대주·부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초·신혼 등 우대 조건에 따라 요건 상이)인 분들이 이용할 수 있는 정부 기금 상품입니다. 금리가 일반 시중은행보다 낮은 대신 자격 심사가 있어요.
소득·자산 기준 금액은 연도별로 정부 고시에 따라 달라지기 때문에, 정확한 현행 조건은 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 직접 확인하시는 게 맞습니다.
정책대출 자격이 되는데 일반 주담대부터 알아보는 분들이 있어요. 순서를 바꾸면 금리에서 차이가 납니다. 무주택이고 소득 요건이 된다면 정책대출 먼저 확인해보세요.
자주 묻는 것들
Q. 1주택자인데 이사 가려고 새 아파트 대출을 받을 수 있나요?
A. 수도권·규제지역에서는 1주택자가 추가 구입 목적으로 주담대를 받으려면 기존 주택을 6개월 안에 처분하겠다는 약정을 써야 합니다. 이 처분조건부 약정을 맺으면 무주택자와 같은 LTV를 적용받을 수 있어요. 처분 약정을 지키지 않으면 대출이 회수될 수 있으니, 기존 집 처분 일정을 꼼꼼히 확인하고 진행하셔야 합니다.
Q. 생애최초 구입자는 LTV 80%까지 된다고 들었는데, 지금도 그런가요?
A. 2025년 6월 28일 이후로는 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 여기에 6억원 상한 규제도 적용됩니다. 집값이 10억이라면 70% LTV는 7억이지만 한도는 6억입니다. 6억이 상한선이에요.
Q. 아파트 경매로 낙찰받으면 대출이 얼마나 나오나요?
A. 낙찰가의 일정 비율로 나오지만, 소액임차인 최우선변제금(방공제)과 선순위 채권을 빼고 나면 기대보다 적게 나올 수 있습니다. 입찰 전에 해당 물건의 권리분석을 먼저 해보는 것을 권합니다. 구체적인 금액은 금융기관 실제 심사를 받아야 알 수 있습니다.
Q. 저금리 정부지원 대출 해준다는 전화가 왔는데 믿어도 되나요?
A. 전화나 문자로 선입금·앱설치·계좌이체를 요구한다면 대출빙자 보이스피싱을 의심하셔야 합니다. 정부기관과 금융회사는 어떤 경우에도 먼저 돈을 보내라거나 앱을 설치하라고 요구하지 않습니다. 의심스러우면 112 또는 금융감독원 1332로 신고하세요.
Q. 주담대를 다른 은행으로 갈아탈 때 따져야 할 것이 있나요?
A. 중도상환수수료와 등기·법무비를 합친 부대비용이 절감되는 이자보다 커야 실익이 있습니다. 2025년 1월 이후 신규 대출 기준으로 시중은행 주담대 중도상환수수료율은 대폭 낮아졌지만, 여기에 근저당 재설정 비용 등을 더하면 생각보다 비용이 나옵니다. 갈아타기 전에 총 비용 시뮬레이션을 먼저 해보세요.
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