결론부터 말하면, 전세계약갱신청구권은 전체 임대차 기간을 통틀어 딱 1회만 쓸 수 있습니다. 2회 쓸 수 있다는 얘기가 여전히 돌고 있는데, 이건 잘못된 상식이에요.
만기 6개월 전부터 2개월 전 사이, 이 창이 닫히면 행사할 기회 자체가 사라집니다. 타이밍을 놓치면 2년 연장을 보장받지 못해요. 아래에서 행사 시기, 임대인 거절 사유, 묵시적 갱신과의 관계, 보증금 인상 한도까지 법제처 근거를 바탕으로 .
전세계약갱신청구권, 핵심 내용 먼저
주택임대차보호법에 따라 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간을 벗어나면 효력이 없어요.
갱신이 인정되면 존속기간 2년이 보장됩니다. 임대료(보증금·월차임)는 기존 임대료의 5% 이내에서만 올릴 수 있어요. 5%를 초과하는 인상 요구는 법적으로 근거가 없습니다.
보증금과 월차임의 5% 상한은 각각 독립적으로 계산하는 방식이 아니라 전체 임대료 기준으로 적용됩니다. 정확한 계산법은 상황마다 다를 수 있으니, 법제처 생활법령정보(easylaw.go.kr)나 공인중개사 상담을 통해 확인하시는 게 안전합니다.
비용이 궁금하시거나 전세 계약 검토가 필요하시면, 정확한 상황은 현장마다 달라질 수 있습니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
임차인이 갱신을 요구해도 임대인이 거절할 수 있는 사유가 법에 정해져 있습니다. 막연히 “집주인이 싫다고 하면 끝”이 아니에요.
대표적인 거절 사유는 이렇습니다.
임대인 실거주 — 임대인 본인 또는 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우. 단 갱신 거절 후 2년 이내에 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해배상 책임이 생깁니다.
2기 이상 차임 연체 — 월세 기준으로 2달치 이상 연체한 적이 있으면 갱신 거절이 가능합니다.
무단 전대·용도 변경 — 임대인 동의 없이 집을 다른 사람에게 빌려주거나 용도를 바꾼 경우.
건물 멸실·전면 수선 — 집을 허물거나 대규모 리모델링이 필요해 실제 거주가 어려운 상태일 때.
이 사유들은 주택임대차보호법에 열거된 것으로, 임대인이 자의적으로 이유를 만들어 거절하면 법적 다툼이 생길 수 있습니다. 갱신 거절 통보를 받았다면, 사유가 법정 요건에 해당하는지 먼저 확인하는 게 순서예요.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권, 뭐가 다른가요
이 두 가지를 같은 것으로 착각하는 분들이 많습니다. 별개 제도입니다.
묵시적 갱신은 임대인이 만기 6개월~2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 아무 행동을 하지 않아도 종전과 동일한 조건으로 2년 자동 연장되는 제도입니다. 임차인이 별도로 요구하지 않아도 돼요.
핵심은 여기에 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 보지 않습니다. 묵시적으로 한 번 연장됐어도 갱신청구권 1회는 그대로 남아 있어요(법제처 생활법령정보 확인 사실). 반대로 갱신청구권을 써서 연장한 경우에는 그 1회가 소진됩니다.
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 2년 계약 기간을 채울 의무가 없다는 점이 임차인에게 유리한 부분이에요.
갱신 이후 이사할 때 주의할 것
계약갱신청구권을 써서 2년 연장됐는데, 만기 후 보증금을 못 받은 상황이라면 어떻게 해야 할까요.
보증금을 받지 못한 채로 이사부터 가는 건 위험합니다. 전입신고를 다른 곳으로 옮기는 순간 기존에 확보한 대항력이 사라질 수 있어요. 이 경우 경매 절차가 진행되더라도 보증금을 지키기 어려워집니다.
올바른 순서는 이렇습니다. 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사를 가야 합니다. 임차권등기가 완료되면 전출을 해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(법제처 생활법령정보 확인 사실).
신청 비용은 인지대·수수료를 합쳐 수천 원 수준이며, 정확한 금액은 사건·법원에 따라 달라질 수 있습니다. 법제처 생활법령정보(easylaw.go.kr) 또는 법원에서 확인하세요.
전세보증금 반환의무와 임차인의 집 인도의무는 동시이행 관계입니다. “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”는 말은 임대인 입장의 관행일 뿐, 법적 전제조건이 아니에요. 계약이 끝나고 집을 비워주면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다.
전세 계약 관련 상담이 필요하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약갱신청구권을 이미 쓴 상태에서 묵시적 갱신이 되면, 또 쓸 수 있나요?
A. 아닙니다. 갱신청구권은 전체 임대차 기간 통틀어 1회만 행사 가능합니다. 갱신청구권으로 연장한 계약이 끝나갈 때 묵시적 갱신이 되는 건 별개지만, 이미 1회를 소진했다면 다시 갱신청구권을 쓸 수는 없어요.
Q. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 나중에 다른 세입자를 받았습니다. 어떻게 되나요?
A. 임대인이 갱신을 거절하고 2년 이내에 제3자에게 임대한 사실이 확인되면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 정확한 청구 범위와 절차는 사안마다 다르니, 구체적인 상황은 공인중개사나 법률 전문가를 통해 확인하시는 게 좋습니다.
Q. 갱신 후 임대인이 보증금을 5% 이상 올려달라고 합니다. 거절해도 되나요?
A. 네, 거절하셔도 됩니다. 계약갱신청구권 행사 후 임대료 인상은 기존 임대료의 5% 이내로 제한됩니다(주택임대차보호법). 5%를 초과하는 인상 요구는 법적 근거가 없습니다. 다만 보증금과 월차임의 합산 기준 적용 방식은 상황마다 다를 수 있어 법제처(easylaw.go.kr)에서 확인을 .
Q. 묵시적 갱신 중에 이사를 가고 싶은데, 집주인이 동의해줘야 하나요?
A. 임차인은 묵시적 갱신 상태에서 언제든지 해지 통지를 할 수 있습니다. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 임대인 동의가 필요한 건 아니에요. 단 보증금 반환 시점과 전입신고 이전 시점을 잘 조율해야 대항력을 유지할 수 있습니다.
Q. 전세 계약 전 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
A. 최소 3번은 확인해야 합니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금 지급일. 등기부등본은 현재 상태만 보여주기 때문에 계약 후에도 근저당권 설정이나 압류가 새로 생길 수 있어요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 열람 가능합니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 전세 계약 전반에 걸쳐 궁금하신 점은 여운 부동산(h-yeoun.com/realestate)에서 상담하실 수 있습니다.
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