결론부터 말하면, 부동산매매는 계약금 → 중도금 → 잔금 → 소유권이전등기 순서로 진행됩니다. 잔금일 하루에 등기·인도·세금정산이 한꺼번에 이뤄지기 때문에, 이날을 얼마나 철저히 준비하느냐가 거래의 성패를 가릅니다.
서울·경기·인천에서 매매 거래를 준비 중이신 분이라면, 각 단계에서 확인해야 할 항목이 생각보다 많습니다. 공인중개사 현장에서 직접 확인한 흐름을 단계별로 짚어드리겠습니다.
1단계: 계약 전 등기부등본 확인
계약서에 도장 찍기 전, 꼭 본인이 직접 등기부등본을 발급해야 합니다. 중개사가 보여주는 서류를 그대로 믿으면 안 돼요. 발급은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 가능하고, 비용은 1건당 700원입니다.
확인할 항목은 크게 세 가지입니다.
① 소유자 일치 여부
등기부등본 표제부·갑구에 적힌 소유자가 계약 상대방과 동일인인지 신분증과 대조하세요. 위임장으로 대리인이 나온 경우에는 인감증명서(3개월 이내 발급)와 위임 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
② 을구 — 근저당·가압류·신탁 여부
근저당 채권최고액이 매매가 대비 과다하거나, 가압류·경매·신탁등기가 설정된 매물은 위험 신호입니다. ‘말소사항 포함’으로 발급하면 과거 경매 이력까지 확인할 수 있어요.
③ 중도금·잔금 직전 재발급
계약 후 잔금일 사이에 새로운 근저당이 설정되는 사례가 있습니다. 중도금 이체 전, 잔금일 당일 오전에 등기부등본을 다시 발급해서 변동 여부를 확인하는 습관이 필요해요.
비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.
2단계: 계약서 작성 — 계약금과 특약
계약금은 통상 매매가의 5~10%를 지급합니다. 민법 제565조에 따라 계약금은 해약금 성격을 띠기 때문에, 매수인은 계약금을 포기하면 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 2배를 돌려주면 해제가 가능해요.
단, 중도금이 지급되면 이 논리가 달라집니다. 중도금 이체 이후에는 일방적인 해제가 어려워지기 때문에, 중도금 전까지가 매수인 입장에서 마지막 검토 시점입니다.
특약에는 다음 내용을 넣어두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
- 잔금일까지 추가 근저당 미설정 확약
- 잔금일 기준 전입신고·인도 동시 이행
- 매도인 본인 계좌로 잔금 이체
3단계: 중도금 — 대출 한도 미리 확인
중도금은 계약금 지급 후 1~4주 사이에 지급하는 경우가 많습니다. 이 시점에 주택담보대출 한도를 미리 확인해두지 않으면 잔금일에 자금 계획이 틀어질 수 있어요.
2026년 기준 수도권·규제지역 무주택자의 주담대 LTV는 40% 수준입니다. 현행 DSR은 은행 40%·비은행 50%가 적용되며, 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 시행 중이라 대출 한도가 한층 축소된 상황이에요.
여기에 더해 2025년 6월 28일부터 시행된 6.27 대책으로, 수도권·규제지역에서 주택구입 목적의 주담대는 한도 6억원 상한과 대출 후 6개월 내 전입(실거주) 의무가 적용됩니다. 갭투자 목적의 거래는 차단된 구조예요.
규제지역 지정 현황은 수시로 바뀌기 때문에, 국토교통부(molit.go.kr) 또는 한국부동산원(reb.or.kr)에서 현재 기준을 꼭 확인하세요.
4단계: 잔금일 — 등기·인도·정산 동시 진행
잔금일이 부동산매매 거래에서 가장 바쁜 날입니다. 잔금 이체·소유권이전등기 신청·열쇠 인도·세금 정산이 한 번에 이뤄지거든요.
소유권이전등기는 잔금(쌍방 채무 이행 완료일)부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 부동산등기 특별조치법 제2조에 따른 의무이며, 정당한 사유 없이 기한을 넘기면 같은 법 제11조에 따라 과태료가 부과됩니다.
등기 신청 수수료는 부동산 1건당 18,000원입니다. 법무사에게 대행을 맡기는 때가 있어요, 비용은 부동산 가격·복잡도에 따라 다르므로 법무사에 직접 확인하는 게 맞아요. 전자신청은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)로도 가능합니다.
잔금일 당일 오전에 등기부등본을 한 번 더 발급해 새로운 설정 사항이 없는지 재확인한 뒤 이체하세요. 이 습관 하나가 나중에 분쟁을 막아줍니다.
5단계: 취득세·양도세 확인
잔금일 이후 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 세율은 다음과 같습니다.
| 매매가 구간 | 기본 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 1주택 | 1% |
| 6억 초과~9억 이하 | 구간별 점증 |
| 9억원 초과 | 3% |
| 조정대상지역 2주택 | 8% |
| 3주택 이상(조정지역) / 4주택 이상(비조정) | 12% |
취득세에 더해 지방교육세(취득세액의 10%)와 농어촌특별세(취득가액의 0.2% 수준)가 별도로 부과됩니다. 정확한 세액은 위택스(wetax.go.kr) 자동계산기로 확인하세요.
1세대 1주택 양도세 비과세는 2년 이상 보유가 기본 요건이고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주까지 충족해야 합니다. 양도가액이 12억원 이하여야 전액 비과세 적용이 되며, 12억 초과분은 과세됩니다. 다주택·일시적 2주택 등 예외가 많으니 단정하기보다 상담으로 확인하시는 게 좋아요.
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자주 묻는 질문
Q. 중개보수는 얼마나 되나요?
A. 매매가 구간별 상한요율이 정해져 있습니다. 2억~9억 구간은 0.4%, 9억~12억은 0.5%, 12억~15억은 0.6%, 15억 초과는 0.7%가 상한이에요. 이 범위 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정하며, 매도인·매수인이 각각 부담합니다. VAT는 별도입니다.
Q. 계약금을 걸었는데 마음이 바뀌면 어떻게 되나요?
A. 중도금 지급 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 매도인은 계약금의 2배를 돌려주면 해제가 가능해요(민법 제565조). 중도금이 넘어간 뒤에는 일방적인 해제가 어렵습니다.
Q. 소유권이전등기를 60일 안에 못 했다면?
A. 부동산등기 특별조치법 제11조에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 정당한 사유가 있는 경우는 예외가 될 수 있으나, 기한 내 신청하는 게 원칙입니다. 법무사를 통해 진행하면 기한 관리가 수월해요.
Q. LTV 40%면 5억짜리 아파트에서 얼마나 대출이 나오나요?
A. 단순 계산으로는 2억원이 상한이지만, 스트레스 DSR 3단계(2025년 7월 시행)와 소득 조건이 맞물려 실제 한도는 개인마다 달라집니다. 6.27 대책의 6억원 상한 규정도 함께 적용되므로, 대출 계획은 은행 사전심사를 먼저 받아보시는 게 정확합니다.
Q. 빌라 매매 때 특별히 더 확인할 게 있나요?
A. 신축빌라는 분양가에 건축주·분양대행 마진이 포함돼 준공 후 수년간 시세가 하락하는 경향이 있습니다. 분양가만 보지 말고 주변 실거래가(rt.molit.go.kr)를 별도로 확인하세요. 토지주와 건물주가 다르거나 미등기 건축물인 경우도 있으니 토지이음(국토부)에서 토지이용계획·지목까지 꼭 살펴야 해요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담으로 확인하세요.
여운 부동산은 서울·경기·인천 지역의 공인중개사 사무소로, 부동산 매매 중개 전 과정에서 등기부등본 권리관계 확인부터 잔금일 법무사 일정 조율까지 함께 챙겨드립니다.
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