아파트 월세 계약, 이것 모르고 도장 찍으면 나중에 보증금을 못 돌려받는 경우가 생깁니다.
전입신고만 했다고 보증금이 100% 안전한 건 아닙니다. 선순위 근저당이 과도하거나 집주인이 세금을 체납한 상태라면, 나중에 경매가 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있어요. 실제로 현장에서 이런 사례를 반복해서 봅니다.
서울·경기·인천에서 월세 계약을 돕는 입장에서, 계약 전에 꼭 짚어야 할 핵심 사항을 순서대로 풀어드릴게요.
등기부등본, 서명 전에 꼭 직접 떼어보세요
계약서에 서명하기 전, 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기사항전부증명서를 직접 발급받아 보는 게 기본입니다. 중개사가 보여주는 서류가 아니라 내가 직접 뗀 최신본이어야 해요.
확인해야 할 건 세 군데입니다. 표제부에서 계약서의 면적·구조와 일치하는지 보고, 갑구에서 압류·가압류·경매개시결정 기재가 있는지 확인하세요. 을구에서는 근저당이 얼마나 설정돼 있는지 살펴봐야 합니다.
근저당 채권최고액 합산이 집값의 상당 부분을 차지하고 있다면 위험 신호입니다. 나중에 경매로 넘어갔을 때 근저당권자가 먼저 가져가고 나면 세입자 보증금 차례가 안 돌아올 수 있거든요. 소유자가 계약서 상대방과 동일한지도 꼭 확인해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장·인감증명서 원본까지 요청하세요.
정확한 현장 확인이 가장 중요합니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
집주인 세금 체납, 계약 전에 확인할 수 있습니다
등기부등본에 아무 이상이 없어도 안심하기 이릅니다. 임대인이 국세를 체납한 경우, 계약 전부터 쌓인 미납 세금은 세입자 보증금보다 먼저 가져갑니다.
이게 무서운 이유는, 등기부에는 세금 체납 내역이 잡히지 않거든요. 집이 경매에 넘어가고 나서야 세금이 먼저 빠져나간 다음 보증금이 남는 구조가 드러나는 경우가 있습니다.
대응 방법은 두 가지입니다. 계약 전에 임대인에게 납세증명서 제시를 요청하거나, 계약 체결 후에는 임대인 동의 없이도 미납국세 열람을 신청할 수 있어요. 주택도시보증공사 전세사기예방센터(khug.or.kr)에서 안내받을 수 있습니다.
전월세 신고, 30일 안에 안 하면 과태료 나옵니다
2025년 6월 1일 이후 계약부터는 계도기간이 끝났습니다. 아파트 월세 계약에서 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인 경우, 계약체결일로부터 30일 이내에 전월세 신고를 해야 해요. 수도권(서울·경기·인천) 전역이 대상 지역에 포함됩니다.
단순 지연·미신고 과태료 상한은 기존 100만원에서 30만원으로 인하됐습니다. 다만 거짓 신고는 여전히 최대 100만원이에요. ‘이제 과태료가 작으니까 괜찮겠지’라고 생각하시는 분들이 있는데, 신고 자체를 누락하면 의무 위반 기록이 남으니 그냥 기한 안에 처리하는 게 낫습니다.
온라인 신고 시 장점이 하나 있어요. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 주민센터에 별도로 갈 필요가 없어져서 편하죠.
전입신고와 확정일자, 이사 당일 같이 처리하세요
전입신고를 하면 대항력이 생기는데, 효력이 신고한 날이 아니라 ‘다음 날 오전 0시’부터 발생합니다. 하루라도 늦으면 그 사이에 설정된 근저당이 먼저 순위를 가져갈 수 있어요.
그래서 이사 당일, 짐 풀기 전에 주민센터부터 가는 게 맞는 순서입니다. 확정일자도 같은 날 받으세요. 확정일자는 우선변제권의 요건으로, 경매 시 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있는 근거가 됩니다.
온라인으로도 됩니다. 정부24나 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 확정일자를 받을 수 있어요. 다만 전입신고는 정부24 또는 주민센터 방문으로 처리하시면 됩니다.
계약갱신청구권과 월세 인상 제한, 알고 있으면 협상이 달라집니다
아파트 월세 임차인은 계약갱신청구권을 통해 최초 계약 포함 총 4년(2+2년)까지 거주를 보장받을 수 있습니다. 갱신을 요청할 경우 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없어요.
갱신 시 임대료 인상도 5% 이내로 제한됩니다. 집주인이 “요즘 시세가 올랐다”며 10% 올리겠다고 해도, 갱신청구권을 사용하는 경우라면 5% 이상은 거절할 수 있습니다.
갱신 통지는 타이밍이 있어요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이나 임차인이 아무 통지를 안 하면 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 존속기간은 2년으로 보고, 임차인은 언제든 3개월 전 통지로 계약을 해지할 수 있어요.
월세가 부담스럽다면 활용할 수 있는 제도도 있습니다. 월세 세액공제는 무주택 세대주 중 총급여 8,000만원 이하 근로자가 일정 요건을 갖추면 연 월세 납부액의 일부를 세액공제 받는 제도예요. 청년(만 19~34세) 무주택자라면 청년 월세 지원도 확인해보세요. 월 최대 20만원, 최대 24개월 지원이 가능한 국토부 사업으로, 2026년부터 상시 신청이 가능해졌습니다. 구체적인 소득·재산 요건과 지자체별 차이는 복지로(bokjiro.go.kr)나 마이홈(myhome.go.kr)에서 확인하시는 게 정확합니다.
Q&A — 아파트 월세 계약에서 자주 묻는 것들
Q. 전입신고를 하면 보증금이 안전한 건가요?
A. 전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권이 생기지만, 선순위 근저당이나 임대인 세금 체납이 있으면 그것이 먼저 변제될 수 있습니다. 계약 전에 등기부등본 확인과 납세증명서 요청까지 함께 하셔야 해요.
Q. 월세 30만원 이하면 전월세 신고 안 해도 되나요?
A. 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과, 두 조건 중 하나라도 해당되면 신고 의무가 생깁니다. 월세 30만원 이하라도 보증금이 6,000만원을 넘는다면 신고 대상이에요.
Q. 집주인이 바뀌면 계약이 어떻게 되나요?
A. 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태라면, 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 임대차 계약이 유효하게 유지되고 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 승계돼요.
Q. 대리인과 계약해도 되나요?
A. 가능하지만 꼭 위임장 원본과 임대인의 인감증명서를 함께 확인하세요. 위임 범위가 계약 체결을 포함하는지도 확인해야 합니다. 의심스럽다면 임대인 본인에게 전화로 직접 확인하는 절차를 거치는 게 안전합니다.
Q. 아파트 월세 계약, 중개사 없이 직거래로 해도 되나요?
A. 가능하지만 등기부등본 해석, 납세증명서 확인, 계약서 특약 조항 등 챙겨야 할 것들이 많습니다. 처음이거나 보증금이 크다면 공인중개사를 통하는 편이 안전합니다.
비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.
서울·경기·인천 아파트 월세 매물 상담과 계약 전 체크는 여운 부동산 서비스 페이지에서도 확인하실 수 있습니다. 비용은 조건에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 내용은 한국부동산원(reb.or.kr)이나 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서도 참고하실 수 있습니다.
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