조합설립인가 이후에 압구정 재건축 물건을 매수하면, 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다.
투기과열지구 내 재건축 단지는 도시 및 주거환경정비법상 조합설립인가 후 양수한 매수인에게 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 압구정은 현재 투기과열지구에 해당하므로, 지금 매수를 고려 중이라면 해당 구역이 어느 단계에 있는지부터 꼭 확인해야 해요.
압구정 재건축, 2026년 지금 어디까지 왔나
압구정 재건축은 2~5구역이 신속통합기획으로 동시에 추진되고 있습니다. 신속통합기획은 서울시가 정비구역 지정 단계까지 행정을 직접 지원해 기간을 단축하는 방식이에요. 다만 정비구역 지정 이후는 일반 정비사업 절차 그대로 진행됩니다.
구역별 진행 상황은 이렇습니다.
2구역은 현대건설이 시공사로 선정됐고, 2026년 3월 공사도급계약(약 2.7조 원 규모)까지 체결됐습니다. 구역 중 사업 속도가 가장 빠른 편이에요.
3구역은 현대건설이 시공사로 선정되어 진행 중입니다. 현대건설이 2·3구역을 모두 확보한 상황이에요.
4구역은 2026년 5월 23일 총회에서 삼성물산을 시공사로 최종 선정했습니다. 조합원 716명 중 626명이 찬성해 87.4% 득표율을 기록했어요. 공사비는 약 2.1조 원 수준입니다.
단, 압구정 재건축은 각 구역의 정비단계가 수시로 업데이트됩니다. 위 내용은 2026년 7월 기준이며, 최신 진행 상황은 상담으로 확인하시는 걸 권합니다.
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조합설립인가 후 매수, 조합원이 될 수 있을까
핵심은 ‘조합설립인가’라는 시점입니다.
도시 및 주거환경정비법에 따라, 투기과열지구 내 재건축 단지에서 조합설립인가 이후 건축물·토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없어요. 쉽게 말하면, 기존 조합원에게서 집을 사더라도 그 조합원 지위가 넘어오지 않는다는 뜻입니다.
예외가 있긴 합니다. 상속, 이혼, 법령에서 정한 장기보유 요건 등 일부 경우에는 지위 양도가 인정되어요. 다만 이 예외 요건은 상황마다 달리 적용되기 때문에, 해당 물건의 매수 시점과 구역 인가 시점을 정확히 대조해서 판단해야 합니다.
여운에서는 매물 단위로 해당 구역의 조합설립인가 여부와 정비 단계를 함께 확인해드리고 있어요. 입주권 승계가 가능한 매물인지, 현금청산 대상이 될 수 있는 매물인지를 짚어드리는 게 단순 시세 안내와 다른 부분입니다.
분담금 구조, 어떻게 계산되나
재건축에서 분담금이라는 말이 자주 나오는데, 산식은 이렇습니다.
분담금 = 조합원분양가 − 권리가액
권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율
비례율은 ‘(총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산 총평가액’으로 나오는데, 사업성이 좋을수록 비례율이 높아지고 권리가액도 올라갑니다. 권리가액이 조합원분양가보다 크면 오히려 돈을 받는 경우도 있고, 반대면 그 차액을 추가분담금으로 내야 해요.
압구정처럼 대규모 재건축 단지는 총사업비도 크고 변수도 많습니다. 관리처분계획이 확정되기 전까지는 구체 분담금을 단정할 수 없어요. 현재 유통되는 인터넷 자료의 ‘예상 분담금’ 수치들은 기준 시점과 가정이 다 다르니, 실제 감정평가·관리처분계획 확인이 필요합니다.
분양신청을 하지 않거나 철회하면 현금청산 대상이 되며, 청산금은 관련 법 및 판례상 조합원 지위를 잃은 시점의 시가를 기준으로 산정됩니다.
재건축초과이익환수(재초환) 부담금, 얼마나 될까
재초환은 재건축으로 발생한 초과이익 중 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 2024년 3월 개정으로 면제 기준이 조합원 1인당 평균 초과이익 3,000만원에서 8,000만원으로 상향됐어요. 부과율 구간 단위도 2,000만원에서 5,000만원으로 넓어졌고, 부과 개시 시점은 조합설립인가일 기준으로 조정됐습니다.
장기보유 1세대 1주택자는 보유 기간에 따라 감면을 받습니다. 6~10년은 10~40%, 10~15년은 50%, 15~20년은 60%, 20년 이상은 70%까지 감면돼요. 고령자는 납부유예 제도도 있습니다.
다만 재초환 부담금은 개인 보유 기간, 감정평가 결과, 관리처분계획에 따라 달라집니다. 세금 관련 사항은 세무사나 세무서에 개인 상황을 기준으로 확인하시는 게 정확해요.
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압구정 재건축 매수 전 꼭 짚어야 할 것들
Q. 압구정 재건축 물건을 사면 입주권이 생기나요?
A. 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 후 매수한 사람에게 원칙적으로 조합원 지위가 넘어오지 않아요. 해당 구역의 조합설립인가 시점과 매수 시점을 먼저 대조해야 합니다. 예외 요건(상속·이혼·장기보유 등)에 해당하는지도 함께 검토가 필요해요.
Q. 재건축 단계 순서는 어떻게 되나요?
A. 정비기본계획 수립 → 안전진단(재건축진단) → 정비구역 지정 → 추진위원회 설립 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·착공 → 준공·입주 순서로 진행됩니다. 안전진단에서 D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(즉시 재건축)을 받아야 다음 단계로 넘어갈 수 있어요. 전체 사업 기간은 평균 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트입니다.
Q. 압구정 재건축이 완료되려면 앞으로 얼마나 남았나요?
A. 구역마다, 그리고 행정 일정에 따라 다릅니다. 재건축은 관리처분인가·이주·착공·준공까지 여러 단계가 남아 있고, 인허가 일정이나 사업 여건에 따라 기간이 크게 달라져요. 특정 구역의 잔여 기간을 단정하기 어려운 이유입니다. 관심 구역의 현재 단계와 예상 일정은 상담으로 확인하시는 게 좋아요.
Q. 재초환 부담금 면제 기준이 1억원이라고 들었는데 맞나요?
A. 1억원은 추가 완화 논의가 있었던 수치로, 확정된 법령 기준이 아닙니다. 2024년 3월 시행 개정 기준으로 면제 기준은 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원이에요. 8,000만원 초과분부터 부과 구간에 따라 부담금이 산정됩니다.
Q. 분양신청을 안 하면 어떻게 되나요?
A. 분양신청 기간 내에 신청하지 않거나 철회하면 현금청산 대상자가 됩니다. 청산금은 관련 법령과 판례상 조합원 지위를 잃은 시점의 시가를 기준으로 산정돼요. 청산 조건은 조합 규약과 관리처분계획에도 영향을 받으니, 해당 구역 자료를 직접 확인하는 과정이 필요합니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담()으로 확인하세요.
압구정 재건축은 어느 구역인지, 지금 어느 단계인지, 그 매물이 입주권 승계가 되는 물건인지에 따라 리스크가 완전히 달라집니다. 여운 부동산 서비스 페이지에서 공인중개사와 직접 매물 단위로 확인해보실 수 있어요.
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