재산세 계산 6월 1일이 기준, 내가 내는 게 맞나 확인하는 법

2026년 재산세 기준일은 6월 1일입니다. 그 날 현재 소유자가 그해 재산세 전액을 부담하게 돼요.

매매 계약이 5월 31일 잔금이면 매수인이, 6월 2일이면 매도인이 재산세를 내는 구조라 부동산계산기로 미리 확인하는 분들이 많습니다. 그런데 계산 과정이 조금 복잡해서, 고시가격에서 세금까지 어떻게 연결되는지 모르시는 경우가 많아요.

재산세 과세표준 계산 — 공시가격부터 시작

재산세를 내는 첫 단계는 과세표준을 구하는 거예요. 여기서 주택과 토지·건축물이 다르게 적용됩니다.

공식은 이렇습니다:

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

재산 유형	공정시장가액비율	예시 (공시가격 5억)
일반 주택	60%	5억 × 60% = 3억
토지·건축물	70%	5억 × 70% = 3.5억
1세대1주택(공시가 3억 이하)	43%	3억 × 43% = 1.29억
1세대1주택(3억 초과~6억 이하)	44%	5억 × 44% = 2.2억
1세대1주택(6억 초과)	45%	8억 × 45% = 3.6억

여기서 핵심이 하나 있어요. 1세대1주택이면 공정시장가액비율이 훨씬 낮게 적용된다는 거죠. 일반 주택이 60%인데 1주택은 43~45%라 과세표준 자체가 20~30% 낮아집니다.

재산세 계산할 때 자주 하는 실수는 공시가격을 그대로 세금의 기준으로 쓰는 거예요. 공시가격 5억이면 세금도 그 5억을 기준으로 나온다고 생각하는데, 실제로는 공정시장가액비율을 곱한 3억(또는 2.2억)이 기준이 됩니다. 모르고 계산하면 나중에 세금이 더 적게 나와서 놀라실 수 있어요.

표준세율 vs 1주택 특례세율 비교

과세표준이 정해지면 그 금액에 세율을 곱해 재산세를 계산합니다. 여기가 또 다르게 적용되는 부분이에요.

과세표준	표준세율(일반)	1주택 특례세율	절약액 (예시)
6,000만원 이하	0.1%	0.05%	6,000만 기준 3만원
6,000만~1억5,000만	0.15%	0.1%	1억 기준 5만원
1억5,000만~3억	0.25%	0.2%	2억 기준 10만원
3억 초과	0.4%	0.35%	5억 기준 25만원

1세대1주택이면 특례세율이 자동으로 적용돼요. 따로 신청할 필요가 없습니다. 공시가격 9억원 이하인 1주택이면 항상 특례세율로 계산되죠.

다주택자나 일반 건축물·토지는 표준세율을 적용받습니다. 같은 과세표준이라도 1주택과 다주택의 세금이 달라지는 이유가 이거예요.

저희가 상담했던 고객 중에 “작년에 2억 세금을 냈는데 올해는 1억 6천만원이 나왔다”고 문의하신 경우가 있었어요. 알고 보니 작년에 다주택이었다가 올해 1주택이 되면서 특례세율이 적용된 거였습니다. 공시가격은 같은데 세율이 달라지니까 세금이 줄어든 거죠.

고지서에 찍혀 나오는 항목들

재산세 고지서가 오면 한 가지 궁금증이 생기곤 합니다. 계산한 금액과 고지서 금액이 다르다는 거예요. 이건 도시지역분과 지방교육세 때문입니다.

재산세 고지서 = 재산세 본세 + 도시지역분 + 지방교육세

예를 들어 과세표준 2억원, 1주택 특례세율 0.1%로 계산하면 재산세는 20만원이에요. 그런데 고지서에는 다음처럼 나옵니다:

항목	금액	계산식
재산세 본세	20만원	2억 × 0.1%
도시지역분	28만원	2억 × 0.14%
지방교육세	4만원	20만 × 20%
총액	52만원	—

도시지역분은 도시개발을 위해 도시지역에 있는 부동산에 추가로 붙는 세금이에요. 농촌 지역이나 외곽지역은 이것이 붙지 않습니다. 지방교육세는 교육에 쓸 재정을 확보하기 위해 재산세액의 20%를 추가로 걷는 거고요.

계산기나 블로그에서 본 “재산세 얼마”라는 금액이 실제 고지서보다 적게 나오는 이유가 여기 있습니다. 도시지역분과 교육세를 더하면 본세보다 상당히 더 나온다고 보면 돼요.

6월 1일 이전에 잔금을 치르면?

부동산 매매할 때 가장 실질적인 영향을 미치는 게 6월 1일입니다. 시간이 몇 시간 차이 나도 상관없어요. 6월 1일 자정까지 소유권이 이전되지 않으면 매도인이 그해 재산세를 모두 내는 구조입니다.

예를 들어 잔금이 5월 30일이면? 매수인이 5월 30일부터 그 집을 소유하는데, 6월 1일 기준일에는 매수인이 소유자니까 매수인이 그해 재산세를 내야 해요. 반대로 6월 10일 잔금이면 그날까지 매도인이 소유자라 6월 1일 기준일에도 매도인이 소유자입니다. 매도인이 그해 재산세를 전액 냅니다.

이 점 때문에 5월 말~6월 초 거래는 정산금이 크게 달라질 수 있어요. 중개수수료계산기와 함께 재산세 부담까지 고려해서 잔금일을 정하는 게 좋습니다. 저희 상담에서도 이 부분을 꼭 설명하고 5월과 6월 거래의 차이를 함께 계산해 드립니다.

1주택 특례세율은 2026년까지만

여기서 한 가지 더 알아두셔야 할 게 있어요. 1주택 특례세율은 한시 규정입니다. 2026년까지만 적용되고, 2027년 이후 연장 여부는 아직 정해지지 않았습니다.

만약 2027년부터 특례세율이 폐지되면 같은 공시가격이라도 재산세가 늘어날 수 있다는 뜻이에요. 1주택자들의 세금 부담이 지금 같은 수준으로 유지될지는 정책에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 내용은 국세청(nts.go.kr)의 최신 공지를 확인하시거나, 여운 부동산 상담(1844-2421)에서 최근 정책 변화를 함께 살펴보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공시가격이 올라가면 재산세도 올라가나요?

A. 네, 올라갑니다. 공시가격이 1억 올라가면 과세표준도 올라가고(1주택은 43~45%, 일반은 60%), 그에 따라 재산세도 증가합니다. 고지서가 7월·9월에 나오는 이유는 공시가격 확정 후 과세표준을 계산해 부과하기 때문이에요.

Q. 아파트와 주택, 재산세가 다르나요?

A. 공정시장가액비율은 같아요(1주택이면 43~45%, 일반 주택이면 60%). 다만 공시가격이 다를 수 있고, 도시지역분 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 보통 도시에 있으면 도시지역분이 붙고, 외곽이나 농촌이면 안 붙어요.

Q. 재산세 고지서에 나온 금액이 계산기 결과와 다르면?

A. 도시지역분(0.14%)과 지방교육세(20%)가 더해져 있을 거예요. 본세만 봤던 계산기와 달리 고지서는 모든 항목을 합친 금액이기 때문입니다. 위택스(wetax.go.kr)에서 직접 조회하면 내역을 구체적으로 확인할 수 있습니다.

Q. 작년 재산세보다 올해가 많이 올랐어요. 이의신청할 수 있나요?

A. 공시가격 인상이 원인이라면 이의신청이 가능합니다. 공시가격에 이의가 있으면 한국부동산원(reb.or.kr, 1644-2828)에 신청할 수 있어요. 세율 자체의 변화는 정책 문제라 이의 대상이 아닙니다.

Q. 재산세는 언제 내나요?

A. 연 2회 나뉘어 부과됩니다. 제1기분은 7월 16일~31일, 제2기분은 9월 16일~30일이에요. 다만 세액이 20만원 이하면 7월에 한 번만 고지됩니다. 위택스에서 직접 조회하고 납부할 수 있습니다.

재산세 계산은 공시가격, 공정시장가액비율, 세율이 모두 달라지기 때문에 복잡해 보이지만, 단계별로 따라가면 충분히 이해할 수 있어요. 6월 1일이 기준일이라는 점만 명심하고 있으면, 거래 시기를 정할 때도 현명한 판단을 할 수 있습니다. 비용은 조건에 따라 달라질 수 있으니, 구체적인 상황은 여운 부동산(1844-2421)에 문의하시면 정확한 정산금과 함께 설명해 드립니다.

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