양도소득세 세율은 2026년 기준 어떻게 될까요? 가장 먼저 확인해야 할 것은 보유기간입니다. 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%예요. 주택을 산 지 언제인지, 팔 때가 언제인지에 따라 세금이 크게 달라집니다.
저희가 부동산 상담을 받을 때 가장 위험한 오해가 “다주택 중과는 없어졌다”는 거였어요. 인터넷에 남아 있는 2023~2025년 글들 때문인데, 실제로는 2026년 5월 10일부터 다시 시행 중입니다. 조정대상지역에서 2주택자가 주택을 팔면 기본 세율에 +20%p가 더해져요. 모르고 매도 시점을 잡으면 세금이 수천만 원 단위로 달라집니다.
보유기간에 따른 단기양도 세율 — 주택·분양권·일반부동산 구분
양도세 계산의 첫 번째 기준은 그 주택을 얼마나 오래 들었느냐입니다. 같은 집이어도 1년 차와 3년 차에 파는 것은 세금이 완전히 달라져요.
| 보유기간 | 주택·입주권 | 분양권 | 일반부동산(상가·토지) |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 50% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 누진세율* | 누진세율* | 누진세율* |
*누진세율 = 소득액에 따라 6~42%로 달라짐 (장기보유특별공제 적용 가능)
1년 안에 팔면 70%인데요, 이건 주택을 구입하고 등기가 완료된 날부터 매매계약을 체결한 날까지를 기준으로 계산합니다. 예를 들어 2025년 3월에 산 주택을 2026년 2월에 팔면 1년이 안 됐으니 70% 세율이 적용돼요. 그런데 2026년 3월에 팔면 딱 1년이 지났으니 60%가 됩니다. 단 1개월 차이로 세금이 10%p 달라지는 거예요.
분양권도 마찬가지예요. 분양받은 후 미분양 상태로 팔든, 준공 후 새 집으로 팔든 같은 세율이 적용됩니다. 일반부동산(상가·토지·건물)은 단기세율이 더 낮아요(50%·40%). 투자 목적의 상가나 토지를 단기에 파는 경우를 생각하면 이 구분이 중요합니다.
다주택자 중과세율 — 2026년 5월부터 다시 시행
보유기간만으로 끝이 아니에요. 몇 주택을 소유하고 있는지에 따라 세율이 추가로 올라갑니다. 2022~2025년에는 다주택자 중과가 유예돼 있었는데, 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 시행되고 있어요.
| 주택 수 | 조정대상지역 내 양도 시 | 조정대상지역 외 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기본 세율만 적용 | 기본 세율만 적용 |
| 2주택 | 기본 세율 + 20%p | 기본 세율만 적용 |
| 3주택 이상 | 기본 세율 + 30%p | 기본 세율만 적용 |
조정대상지역 내에서만 중과가 적용돼요. 조정대상지역 외 지역에서는 주택이 2개든 5개든 중과가 없습니다. 다만 조정대상지역 지정은 시기에 따라 바뀌기 때문에 판매 시점의 지정 현황을 국토교통부 공식 공고(https://www.molit.go.kr)에서 꼭 확인해야 해요.
예를 들어 서울에 주택 2개를 소유한 분이 1채를 팔 때, 단기세율이 60%라면 기본은 60%인데 여기에 +20%p를 더하면 80%가 됩니다. 2,000만 원 이익이 났다면 세금이 1,200만 원(60%)이 아니라 1,600만 원(80%)이 되는 거죠. 게다가 중과되는 양도의 경우 장기보유특별공제(2년 이상 보유 시 공제율)를 받지 못할 수도 있어서 실제 세부담이 훨씬 커져요.
중과 대상인지 미리 확인하는 방법 3단계
당신이 중과세를 내야 하는지 판단하려면 3가지를 체크하면 됩니다.
1단계 | 조정대상지역 확인
양도하려는 주택이 조정대상지역에 있는지 먼저 봐요. 지정 지역은 수시로 바뀌므로 특정 지역 목록을 그대로 믿으면 안 돼요. 정확한 현행 목록은 국토교통부 공식 공고(https://www.molit.go.kr)에서 실시간으로 확인하세요. 매도 직전에 꼭 다시 확인하세요.
2단계 | 현재 주택 수 세기
당신과 배우자(결혼한 경우)가 현재 소유한 주택을 모두 세어요. 등기부등본에 올라 있는 것만 세면 됩니다. 전세나 월세는 주택 수에 포함되지 않아요.
3단계 | 보유기간 확인
매매계약 체결일 기준으로 얼마나 보유했는지 계산해요. 이게 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 기본 세율입니다.
이 3가지가 모두 맞아야 중과가 결정돼요. 하나라도 해당이 안 되면 중과가 없습니다. 예를 들어 조정대상지역이지만 1주택만 소유하고 있다면 중과 없음. 2주택을 소유했지만 조정대상지역이 아니면 역시 중과 없음.
실제 계산 예시 — 투룸 아파트 5억에 구매, 2년 후 6억에 판 경우
직접 계산해보겠습니다. 서울 강남에서 다음 상황이라고 하면:
- 구매가: 5억 원
- 판매가: 6억 원
- 양도차익(이익): 1억 원
- 현재 주택 2개 소유
- 보유기간: 2년 1개월
먼저 당신은 중과 대상인가요? 강남은 조정대상지역 ✓ / 2주택 소유 ✓ → 중과 적용됩니다. 기본 세율은 2년 이상 보유했으니 누진세율이 적용되는데, 양도차익 1억 원 수준이면 기본 누진세율이 적용되는데, 여기에 +20%p가 더해져요. 정확한 세율은 다른 소득·공제 항목에 따라 달라지므로 국세청(https://www.nts.go.kr) 또는 세무사와 확인하세요.
중과 대상이면 장기보유특별공제를 못 받습니다. 만약 중과가 아니었다면 2년 이상 보유에 대한 공제를 받아서 실제 세율이 더 낮아졌을 텐데요. 이 차이가 수백만 원대로 나타날 수 있어요.
정확한 금액은 양도소득세 계산 과정(필요경비·감가상각·기초사항 등)이 복잡해서 전문가 도움이 필요해요. 저희가 매도 상담을 할 때는 이 부분을 먼저 세무사와 연결해드립니다.
5년 유예 경과규정 — 2026년 5월 9일 이전 계약이면?
다주택 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 시행됐지만, 한 가지 예외가 있습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우라면, 실제 양도가 5월 10일 이후라도 유예가 적용될 수 있어요.
예를 들어 4월에 계약금을 내고 6월에 잔금을 주는 경우, 계약일 기준으로 유예 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 다만 계약 사실과 계약금 지급이 객관적으로 증빙되어야 하고, 적용 여부는 세무서 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 경과규정을 적용받으려면 꼭 세무사나 국세청에 미리 문의해야 해요.
자주 하는 실수 — 양도세 계산 전에 꼭 피할 것 4가지
실수 1 | “중과가 없어졌으니까 상관없다”
2026년 5월부터 다시 시행 중이에요. 인터넷 오래된 정보를 믿고 매도 시점을 정하면 안 됩니다.
실수 2 | 조정대상지역을 잘못 확인
“서울은 조정대상지역”이라고 생각하는데, 시간에 따라 지정·해제가 바뀝니다. 정확한 지정 현황은 국토교통부 공식 공고를 확인하세요.
실수 3 | 배우자 주택을 빼먹음
결혼하셨다면 당신과 배우자의 주택을 모두 합쳐서 세어야 해요. 배우자 명의만 해도 세는 거니까요. 모르고 “나는 1주택”이라고 생각했다가 세금 과다 납부할 수 있습니다.
실수 4 | 세금 전에 개인 판단으로 일정 확정
세율이 겨우 1%p 내려가는 것도 이익이 크면 수천만 원이에요. 개인적으로 “이 달에 팔아야지” 하지 말고, 세무사나 저희 같은 전문가(상담 1844-2421)와 먼저 양도 시점·세금을 정한 후에 시장에 나가세요.
양도세 말고 추가로 내는 세금들
양도소득세만 있는 게 아니에요. 그 외 지방세, 취득세도 생겨요.
지방소득세: 양도소득세의 10% 수준 (양도소득세가 1,000만 원이면 100만 원 추가)
농어촌특별세: 양도소득세에 따라 부과될 수 있어요. 정확한 내용은 국세청(https://www.nts.go.kr)에서 확인하세요.
중개수수료: 양도세는 아니지만, 판매 과정에서 중개사무소에 내는 수수료도 비용이에요. 요율은 거래 유형·금액에 따라 다르니 국토교통부(https://www.molit.go.kr) 기준을 확인하세요. 중개수수료계산기로 미리 계산해보세요.
이 모든 세금을 합치면 실제 손에 들어오는 금액이 예상보다 적어지는 경우가 많아요. 그래서 부동산을 팔 때는 세금을 먼저 계산하고 목표가를 정해야 합니다.
Q&A — 양도세 계산할 때 자주 묻는 5가지
Q. 1세대1주택 비과세는 여전히 되나요?
A. 네, 1주택만 소유하고 있다면 양도소득세가 완전 비과세돼요. 단, 조정대상지역에서 그 주택에 살지 않고 전세·월세로 남이 사는 경우는 제외될 수 있으니 세무사와 확인하세요. 부동산계산기에서 당신이 비과세 대상인지 미리 확인할 수 있습니다.
Q. 분양권과 주택의 양도세 세율이 다른가요?
A. 다릅니다. 주택은 1년 미만 70%·1~2년 60%이지만, 분양권은 1년 미만 70%·1년 이상 60%예요. 분양권은 2년 이상이어도 누진세가 아니라 특정 세율을 따르는 경우가 있어요. 정확한 내용은 국세청에서 확인하세요.
Q. 개인택시·소상공인 지원 정책이 있나요?
A. 개인택시나 소상공인이 생활 주택을 팔 때 일부 공제 제도가 있을 수 있지만, 이건 개별 상황에 따라 달라요. 세무사와 상담하면 당신에게 맞는 감면 제도를 찾아줄 수 있습니다.
Q. 중과될 것 같은데, 어느 집을 먼저 팔아야 할까요?
A. 파는 순서에 따라 세금이 크게 달라져요. 주택을 파는 순서에 따라 세금이 달라질 수 있거든요. 예를 들어 A집(가치 낮음)과 B집(가치 높음)이 있다면, A를 먼저 파느냐 B를 먼저 파느냐에 따라 남은 주택의 주택 수 분류가 달라져요. 저희가 상담(1844-2421)을 받을 때 가장 먼저 파는 순서부터 정한 후에 세금을 계산해드립니다.
Q. 2026년 5월 전에 계약만 하면 유예를 받을 수 있나요?
A. 계약만으로는 안 돼요. 계약금을 실제로 지급했다는 사실이 객관적으로 증빙되어야 합니다. 계약서+계약금 영수증이나 통장 기록이 필요해요. 다만 최종 적용 여부는 세무서에서 심사하므로 꼭 전문가(세무사)와 상담하세요.
양도세 계산은 정말 복잡한데, 가장 위험한 건 “인터넷에서 본 정보”를 그대로 믿고 일정을 정하는 거예요. 세법은 매년 바뀌고, 특히 다주택 중과처럼 핵심적인 정책도 유예·재개를 반복합니다. 판매 시점을 정하기 전에 당신의 상황(주택 수·지역·보유기간)을 먼저 확인하고, 꼭 세무사와 함께 양도세를 계산해보세요.
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