아파트 한 채를 더 사려면 취득세가 얼마나 나올까요? 세율이 구간마다 다르고, 이미 집을 가진 사람이면 세율이 훨씬 올라갑니다. 아파트취득세는 구매가격과 보유 주택 수에 따라 체감 부담이 크게 달라집니다.
직접 중개를 다니며 매매 계약을 맺을 때마다 저희는 매수인에게 “취득세까지 포함한 총 구매가”를 먼저 계산해서 보여줍니다. 많은 분이 집값에만 신경 쓰다가 세금 부분에서 깜짝 놀라거든요.
아파트 취득세 기본 세율 — 가액별
| 구매가격 | 취득세 기본세율 | 지방교육세(10%) | 농어촌특별세(약0.2%) | 총 세금비율 |
|---|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 약 1.3% |
| 6억 초과~9억 이하 | 점증 (1%~3%) | 0.1~0.3% | 0.2% | 약 1.4~3.5% |
| 9억원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 약 3.5% |
취득세만 내는 게 아니라는 게 핵심입니다. 매번 손님에게 설명할 때 “취득세 1%”라고만 말하면 “아, 그럼 1,000만원이네요”라고 생각하는데, 실제로는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙어서 총 1.3% 정도가 됩니다. 구매가 5억원이라면 취득세 500만원 + 지방교육세 50만원 + 농어촌세 100만원 = 약 650만원이 나옵니다.
6억 초과~9억 이하 구간은 더 복잡합니다. 이 구간에서는 가격에 따라 세율이 점진적으로 올라가거든요. 정확한 계산은 위택스(wetax.go.kr) 자동계산기를 쓰는 게 가장 빠릅니다.
2주택·3주택이면 취득세가 얼마나 올라갈까
여기서 중요한 게 바뀝니다. 다주택 취득세는 이미 집을 가진 사람이 추가로 집을 사면 세율이 급등하는 구조입니다.
| 지역 분류 | 2주택 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 (서울·강남·분당 등 규제지역) |
기본세율 × 8배 (예: 1% → 8%) |
기본세율 × 12배 (예: 1% → 12%) |
| 비조정지역 (규제 없는 지역) |
기본세율 유지 | 3주택 8% / 4주택 이상 12% |
저희가 실제 중개하다 보면 이 부분을 못 챙기는 매수인이 가장 많습니다. “첫 집을 샀을 때는 세율이 낮았는데, 지금 두 번째 집 사니까 세금이 8배 올랐네요”라며 놀라시는 경우입니다.
조정대상지역에서 2주택자가 6억원인 아파트를 샀다면? 기본 취득세율 1%에 8배 중과 = 8%. 구매가 6억원 × 8% = 4,800만원이 취득세로만 나갑니다. 여기에 지방교육세·농어촌세가 추가되니 총 약 5,000만원대가 됩니다.
주택 수는 어떻게 세나
“2주택”이라는 판정이 핵심적인데, 취득 시점 기준으로 그 사람이 보유한 주택의 수입니다.
- 아파트 1채 + 단독주택 1채 = 2주택 (건물 유형 상관없음)
- 아파트 1채 + 오피스텔 1채 = 경우에 따라 다름 (오피스텔이 주거용인지, 시가표준액이 1억 이상인지 등에 따라)
- 전세 살고 있는 집은 보유주택이 아님 (명의가 본인 아님)
- 이혼으로 전 배우자가 주택 1채를 가져가면, 본인은 0주택 상태에서 다시 출발
오피스텔은 주의가 필요합니다. 취득세에서는 1억 이하면 주택 수에서 빠질 수 있지만, 양도소득세나 종합부동산세에서는 주거용으로 쓰면 주택으로 잡히기도 합니다. 세목마다 기준이 다르거든요.
조정대상지역 vs 비조정지역
조정대상지역은 정부가 부동산 투기를 억제하기 위해 지정한 지역입니다. 주로 서울 전역, 강남·강북·서초·송파·양천 등 인기 지역이 해당됩니다. 경기도도 분당·용인·화성 같은 신도시가 대부분 조정대상지역입니다.
비조정지역이라도 기초지자체에서 조정지역으로 추가 지정할 수 있으므로, 정확한 지역 판정은 위택스에서 할 때 자동으로 반영됩니다.
생애최초면 감면이 될까
생애최초 주택 취득 시 취득세 감면 제도가 있긴 합니다. 다만 소득 기준, 주택가액 기준, 주거지역 기준 등이 복잡하게 얽혀 있어서, 실제로 본인이 혜택을 받을 수 있는지는 관할 시·군·구청이나 위택스에서 직접 확인하는 게 가장 정확합니다.
소형주택은 주택 수에서 제외될 수 있다
2024년 1월부터 2027년 12월 31일 사이에 취득한 소형주택(수도권 6억 이하, 지방 3억 이하 등 요건)은 일정 조건을 충족하면 아파트취득세 계산 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 예를 들어 2주택자가 3억원짜리 소형주택을 사면, 취득세 계산상 1주택 기본세율(1%)이 적용될 수 있다는 뜻입니다.
다만 요건이 매우 구체적이고, 종합부동산세·양도소득세에서는 다른 기준이 적용되므로, 꼭 세무사나 관할 지자체에서 확인하세요.
자동계산기로 확인하는 게 가장 빠르다
위택스(wetax.go.kr)와 서울시는 이택스(etax.seoul.go.kr)에서 취득세 자동계산기를 제공합니다. 구매가격, 현재 보유 주택 수, 지역을 입력하면 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세까지 한 번에 나옵니다.
저희가 중개하면서 느낀 건데, 계약을 맺기 전에 이 계산기로 한 번 돌려보는 것만으로도 “아, 생각보다 세금이 크네”라며 예산을 다시 조정하시는 분들이 많습니다. 집값 협상만큼이나 세금 부분도 미리 챙기는 것이 현명합니다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트와 오피스텔을 각각 1개씩 가졌는데, 새 아파트를 사면 2주택 중과를 받나요?
A. 오피스텔의 상태에 따라 달라집니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔이고 시가표준액이 1억 이상이면 대체로 주택으로 인정되어 2주택 중과를 받을 가능성이 높습니다. 정확한 판정은 위택스나 관할 시군구에서 확인하세요.
Q. 6억 초과~9억 이하 구간에서 정확한 세율은 몇 %인가요?
A. 세율이 점진적으로 올라가는 구간이라 정확한 숫자를 문장으로 설명하기 어렵습니다. 위택스 자동계산기에 정확한 가격을 입력하면 바로 계산됩니다.
Q. 취득세를 언제까지 내야 하나요?
A. 취득세 납부기한은 취득 원인(매매·상속·증여 등)에 따라 다릅니다. 정확한 기한은 위택스(wetax.go.kr)나 관할 시·군·구청에서 확인하세요.
Q. 허위로 낮은 가격으로 신고하면 어떻게 되나요?
A. 실제 거래가와 다르게 신고하는 거짓신고는 취득가액의 10% 이하 과태료 대상입니다. 자전거래(실거래 없이 가격만 띄우기)도 단속 대상입니다.
Q. 아파트 대출을 받으면 취득세에 영향을 미치나요?
A. 대출 여부는 취득세 세율에 영향을 주지 않습니다. 다만 대출 한도 결정 시 공시가격(=시세보다 낮은 가격)을 기준으로 하므로, 세금 계산 시에는 매매가를, 대출 한도 계산할 때는 공시가격을 따로 확인해야 합니다.
매번 중개를 다니며 든 생각이지만, 다주택 취득세 제도는 본인의 주택 수와 지역에 따라 세율이 크게 달라져서, 미리 정확하게 계산해두지 않으면 낭패를 봅니다. 계약 체결 전에 꼭 한 번 확인하시고, 의문이 생기면 1844-2421으로 문의 주세요. 정확한 세금 신고·납부 방법은 위택스나 관할 시군구 세무과에서 안내받으실 수 있습니다.
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