2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 주택담보대출금리와 상관없이, 받을 수 있는 금액 자체가 최대 6억원으로 묶였습니다.
금리가 낮아도 한도가 막히면 거래 자체가 틀어집니다. 계약금 치르고 잔금 전에 대출 한도가 예상보다 줄어 낭패를 보는 경우가 실제로 있어요. 그래서 주담대 금리보다 먼저 확인해야 할 것이 한도 구조입니다.
6.27 대책, 정확히 무엇이 바뀌었나
2025년 6월 27일 발표, 6월 28일 즉시 시행된 이 대책은 수도권과 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)의 주택 구입 목적 주담대에 직접 영향을 줍니다.
핵심은 세 가지입니다.
한도 상한 6억원 신설
아무리 집값이 높아도, LTV 비율상 더 나와도, 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대는 최대 6억원을 넘을 수 없습니다. 단순한 금리 인상이 아닌 한도 자체의 상한선입니다.
생애최초 LTV 인하
기존에는 생애최초 구입자에게 LTV 80%가 적용됐습니다. 6.27 이후 70%로 낮아졌어요. 5억짜리 집이라면 이전엔 4억까지 나왔지만, 지금은 3억 5천만원이 한도입니다.
전입 의무 6개월
주담대로 수도권 주택을 구입하면 대출 실행일로부터 6개월 이내에 해당 주택에 전입해야 합니다. 투자 목적 활용을 차단하기 위한 조건이에요.
그 외에도 생활안정자금 목적 주담대 한도가 최대 1억원으로 제한됐고, 전세대출 보증비율은 90%에서 비수도권은 그대로, 수도권·규제지역은 추가로 80%까지 낮아졌습니다. 주담대 만기도 30년 이내로 제한됐어요.
LTV와 DSR, 두 기준이 동시에 적용됩니다
주택담보대출금리 조건보다 앞서 한도를 결정하는 건 LTV와 DSR입니다. 둘 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.
LTV (집값 대비 대출 비율)
쉽게 말해 집값의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있느냐입니다. 규제지역 여부, 주택 보유 수, 생애최초 여부에 따라 달라집니다. 6.27 이후 수도권·규제지역에서 1주택자는 기존 주택을 6개월 이내 처분하는 약정을 하면 무주택자와 동일한 LTV를 적용받습니다. 2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입 목적 주담대 자체가 금지입니다.
DSR (소득 대비 연간 원리금 비율)
연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행권 기준)를 넘으면 대출이 막힙니다. 연소득이 5천만원이라면 연간 갚아야 할 원리금 합계가 2천만원, 즉 월 약 167만원 이내여야 합니다. 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부까지 합산되니 기존 빚이 있으면 한도가 더 줄어요.
스트레스 DSR 3단계, 한도가 더 줄어드는 이유
2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 전 금융권 가계대출에 시행됐습니다. 이미 약 1년째 적용 중입니다.
핵심은 대출 심사 때 실제 금리가 아닌 스트레스 금리를 얹어서 계산한다는 겁니다. 수도권 주담대의 경우 스트레스 금리 하한이 1.5%p 상향 적용됩니다. 현재 금리에 스트레스 금리를 더한 수치로 DSR을 계산하기 때문에, 실제로 갚을 이자보다 더 빡빡하게 심사를 받는 구조입니다.
결과적으로 같은 소득, 같은 집값이라도 스트레스 DSR 3단계 적용 이후 한도가 줄었습니다. 6.27 이전에 “대략 얼마 나오겠지”라고 계산하셨던 분들은 현재 기준으로 다시 확인하셔야 해요.
비수도권 주담대는 2026년 6월 30일까지 2단계(0.75%p) 유예 적용입니다.
정확한 한도는 은행이나 주택도시기금(기금e든든)에서 직접 심사를 받아야 압니다. 비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.
1주택자, 2주택자, 생애최초 — 상황별 다른 규칙
규제지역(2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남이 조정대상지역·투기과열지구로 확대 지정됐습니다)에서 주담대를 받을 계획이라면 본인이 어느 경우에 해당하는지가 중요합니다.
무주택자·생애최초
LTV 70%(6.27 이후 인하). 6억 한도 상한 적용. 6개월 이내 전입 의무.
1주택자 이사 목적
기존 주택을 6개월 이내 처분하는 약정 조건으로 무주택자와 동일한 LTV 적용 가능합니다. 처분 약정을 이행하지 않으면 대출이 회수될 수 있어요. 실제 매매 거래에서 이 조건을 제대로 이해하지 못하고 계약을 진행했다가 잔금 시점에 문제가 생기는 경우가 있습니다.
2주택 이상 보유자
수도권·규제지역에서 추가 주택 구입 목적 주담대는 전면 금지입니다. 임차보증금 반환 등 예외적인 경우만 제한적으로 허용됩니다.
현장에서 직접 거래를 진행해보면, 규제지역 여부를 사전에 확인하지 않고 계약금을 치른 뒤 잔금 대출에서 막히는 케이스가 드물지 않습니다. 계약 전에 해당 지역이 규제지역인지, 본인이 몇 주택자 기준에 해당하는지 먼저 확인하는 게 순서입니다.
거래 진행 시 이런 부분이 걱정되신다면 여운 부동산 매매 서비스에서 중개 실무 상담을 받아보시는 것도 방법입니다.
정책대출과 일반 주담대, 어느 쪽이 유리할까
주택담보대출금리를 낮추고 싶다면 정부 정책대출을 먼저 따져봐야 합니다. 단, 자격 조건이 까다롭습니다.
디딤돌 대출
주택 구입자금 정책대출입니다. 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초·2자녀 7천만원, 신혼 8,500만원) 무주택 세대주가 대상입니다. 소득 기준은 매년 고시로 변동될 수 있어 신청 시점에 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 현행 기준을 직접 확인하셔야 합니다.
일반 은행 주담대
소득 기준 없이 신청 가능하지만 DSR·스트레스 DSR·6억 한도 등 규제가 그대로 적용됩니다. 금리는 시점·은행·신청인 조건마다 달라지므로 여러 곳을 비교하는 게 기본입니다.
갈아타기(대환)를 고려 중이라면 중도상환수수료를 먼저 계산해보세요. 2025년 1월 13일 이후 신규 대출분은 금융위 개편으로 수수료율이 대폭 낮아졌고, 시중은행 평균 주담대 중도상환수수료가 고정금리 기준 0.65% 안팎 수준으로 내려왔습니다(약정·상품별로 다름). 수수료에 등기비용·법무비용·근저당 재설정 비용까지 합산해 실제 절감 이자보다 클 때만 갈아타기 실익이 있습니다.
직접 확인이 가장 정확합니다. 1844-2421
자주 묻는 질문
Q. 6억 한도가 생겼다는데, 집값 5억짜리 집은 어떻게 되나요?
A. 6억 한도는 상한선입니다. 집값이 5억원이라면 LTV와 DSR이 허용하는 범위 내에서 대출이 결정되고, 6억원 한도는 별도로 작동합니다. 집값이 낮을수록 LTV 기준이 먼저 적용돼 한도가 정해집니다. 구체적인 금액은 은행 심사를 받아야 압니다.
Q. 생애최초인데 예전엔 80% 나온다고 들었는데 지금도 그런가요?
A. 2025년 6월 28일부터 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 수도권·규제지역 기준으로 이미 바뀐 사항이라, 예전 정보로 계획을 세우셨다면 다시 계산해보시는 게 맞습니다.
Q. 1주택자인데 이사 목적으로 추가 대출 받을 수 있나요?
A. 가능하지만 조건이 있습니다. 기존 주택을 6개월 이내에 처분하는 약정을 해야 무주택자와 동일한 LTV를 적용받을 수 있습니다. 처분 약정을 이행하지 않으면 대출이 회수될 수 있으니, 이사 일정과 기존 집 매도 일정을 함께 고려해야 합니다.
Q. 스트레스 DSR 때문에 한도가 얼마나 줄었나요?
A. 정확한 감소 폭은 소득·대출금액·금리·기간에 따라 달라집니다. 수도권 주담대에는 스트레스 금리 하한 1.5%p가 추가로 얹혀 심사되므로 실제 금리보다 보수적으로 계산됩니다. 수치를 직접 확인하려면 은행 대출 상담 창구에서 한도 조회를 받는 게 가장 정확합니다.
Q. 저금리 정부지원 대출 해준다는 전화를 받았는데 진짜인가요?
A. 대출빙자 보이스피싱일 가능성이 높습니다. 금융회사·정부기관은 어떤 경우에도 전화·문자로 선입금·앱 설치·계좌이체를 요구하지 않습니다. 의심스러우면 112 또는 금융감독원 1332로 바로 신고하세요.
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