전세계약 하고 나서 보증보험 가입하려다 거절당하는 경우가 있습니다. 계약 전에 확인하지 않으면 그때 가서 손쓸 방법이 없어요.
전세보증금반환보증은 임대차 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관(HUG·HF·SGI)이 대신 지급해주는 상품입니다. 가입 조건을 맞추는 게 생각보다 까다롭고, 타이밍도 있습니다.
전세보증보험, 언제까지 가입해야 하나요?
임대차 계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이면 1년 안에, 1년 계약이면 6개월 안에 가입을 마쳐야 한다는 뜻이에요.
정확히는 ‘잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날’을 기준으로 계산합니다. 입주 직후 신청하는 게 가장 안전합니다. 미루다 보면 시기를 놓치는 경우가 실제로 꽤 있어요.
신청 방법은 HUG·HF·SGI 지사나 위탁은행 방문, 또는 네이버부동산·카카오페이·토스 모바일 앱, HUG 안심전세App으로 가능합니다.
정확한 상황은 현장마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
HUG·HF·SGI, 어디서 가입해야 하나요?
세 기관이 각각 조건과 보증료 구조가 다릅니다.
| 기관 | 특징 | 보증료율 |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 가장 일반적. 아파트·빌라·오피스텔 모두 가능. 수도권 7억·비수도권 5억 이하 | 주택유형·부채비율에 따라 다름 — 가입 시 계산기로 확인 |
| HF (한국주택금융공사) | HF 전세자금대출 이용자만 가입 가능 | 연 0.02~0.04% — 세 기관 중 가장 저렴 |
| SGI서울보증 | HUG 가입 어려운 경우 대안으로 검토 | 기관·주택유형·시기마다 달라 가입 시 확인 필수 |
HF는 보증료율이 가장 저렴하지만, HF가 보증하는 전세자금대출을 이용한 경우에만 가입할 수 있어요. 전세대출 없이 순수 현금으로 계약하셨다면 HUG나 SGI를 검토해야 합니다.
보증료 계산식은 ‘보증금액 × 보증료율 × 계약기간/365’입니다. 아파트가 가장 저렴하고, 빌라·오피스텔 등 기타주택은 상대적으로 높아요. 정확한 금액은 기관 홈페이지 계산기로 산출하는 게 맞습니다. 시기·주택유형·부채비율에 따라 달라지기 때문에 여기서 특정 금액을 단정할 수 없습니다.
가입이 거절되는 이유, 미리 확인하세요
계약 후에 거절 통보를 받으면 선택지가 없습니다. 계약 전에 아래 항목을 점검해야 합니다.
깡통전세 — 전세가율이 너무 높은 경우
HUG는 비아파트(빌라·오피스텔 등)의 경우 공시가격의 140%를 주택가격으로 산정하고, 전세가율 90%를 적용해 전세금이 공시가격의 약 126% 이내여야 가입이 됩니다(현재 기준). 이 기준은 강화 논의 중이라 가입 시점에 HUG 공식 홈페이지(www.khug.or.kr)에서 꼭 확인하세요.
위반건축물 — 건축물대장 확인 필수
건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있으면 가입이 거절됩니다. 계약 전에 건축물대장을 꼭 떼어보셔야 해요. 정부24나 세움터에서 무료로 열람 가능합니다.
임대인 세금 체납
집주인이 국세나 지방세를 체납한 경우에도 거절 사유가 됩니다. 2023년 4월 3일 시행된 개정 국세징수법에 따라, 보증금 1천만원 초과 임차인은 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다. 열람하면 임대인에게 통보되므로 이 점을 알고 활용하시면 됩니다.
선순위 채권이 과다한 경우
근저당이 과도하게 설정돼 있으면 가입이 어렵습니다. 등기부등본은 계약 전·계약 당일·잔금일 최소 3번 확인하는 게 기본입니다. 근저당 설정액이 변동됐는지 매번 체크해야 해요.
보증료는 누가 내나요?
일반 임대인과 계약한 경우, 보증료는 세입자가 전액 부담합니다.
다만 등록(민간)임대사업자 주택이라면 달라집니다. 집주인이 75%, 세입자가 25%를 각각 부담하는 구조예요. 계약 전에 임대인이 등록임대사업자인지 확인해두면 비용 계산에 도움이 됩니다.
집주인 동의 없이 세입자가 단독으로 가입할 수 있고, 가입 사실은 집주인에게 통보됩니다. 이 부분은 많은 분들이 모르고 계셔서 미리 말씀드립니다.
보증금을 못 받으면 어떻게 청구하나요?
계약 종료 후 1개월 내 보증금을 돌려받지 못하면, 임차권등기를 마친 뒤 보증기관에 이행청구를 할 수 있습니다.
HUG 기준으로 절차는 이렇습니다. 보증사고 발생 통지 → 이행청구 → 이행심사 → 대위변제(보증이행청구일 이후 1개월 이내). 보증기관이 먼저 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.
한 가지 꼭 짚고 싶은 부분이 있습니다. 보증금을 못 받은 상태에서 이사(전출)를 먼저 가면 대항력을 잃을 수 있습니다. 꼭 임차권등기가 완료된 걸 확인한 뒤에 이사해야 해요. 임차권등기명령은 관할 법원에 신청하며, 인지대 약 2,000원과 등기 신청 수수료 약 3,000원에 송달료가 더해지는 수준입니다.
‘새 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려준다’는 말을 하는 집주인도 있는데, 이건 법적 전제조건이 아닙니다. 보증금 반환의무와 집 인도의무는 동시이행 관계이고, 계약 종료 후 집을 비워주면 반환의무가 확정됩니다.
비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 청년·신혼부부는 보증료를 환급받을 수 있나요?
A. 임차보증금 3억원 이하, 연소득 조건(청년 5천만원·신혼부부 7,500만원 등)을 충족하면 기납부한 보증료를 환급받을 수 있습니다. 최대 40만원(2025-03-30 이전 가입자는 최대 30만원) 수준이며, 정부24·안심전세포털·관할 구청에서 신청합니다. 예산 소진 시 조기 마감되므로 빠르게 확인하는 게 낫습니다. 연도·지자체별로 달라질 수 있어 신청 시 정부24(gov.kr)에서 최신 기준을 확인하세요.
Q. HUG 보증 한도가 얼마인가요?
A. 현재 기준 수도권 7억원 이하, 비수도권(지방) 5억원 이하입니다(HUG 공식 기준). 다만 기관·시기에 따라 바뀔 수 있으니 가입 시점에 HUG 홈페이지(www.khug.or.kr)에서 확인하는 게 정확합니다.
Q. 아직 계약 전인데, 보증보험 가입 가능한 매물인지 미리 알 수 있나요?
A. 공시가격 대비 전세가율, 선순위 근저당, 건축물대장(위반건축물 여부), 임대인 체납 여부를 계약 전에 점검하면 사전에 거절 가능성을 줄일 수 있습니다. 여운 부동산은 전세 매물 안내 과정에서 이 항목들을 미리 확인해 계약 전에 세입자분께 안내합니다. 보증보험 가입이 어려운 매물을 걸러내는 것이 가장 현실적인 방법이에요.
Q. 전세보증보험 가입하면 100% 보증금을 돌려받을 수 있나요?
A. 이행청구 요건을 충족하면 보증기관이 대위변제합니다. 다만 고지의무 위반 등 지급거절 사유가 있는 경우에는 지급이 제한될 수 있습니다. 계약 내용을 정확히 고지하고 임차권등기를 마친 뒤 청구하는 절차를 지키는 게 핵심입니다.
Q. 전세보증보험은 의무인가요?
A. 일반 세입자의 전세보증금반환보증 가입은 의무가 아닙니다. 임의 가입 상품입니다. 등록(민간)임대사업자에게 임대보증금보증 의무가입이 적용되는 것과 다른 이야기예요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담()으로 확인하세요.
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