전세보증보험, 가입하면 보증금이 100% 보호된다고 생각하는 분들이 있습니다. 그런데 가입 시기를 놓쳤거나, 집 상태가 조건에 맞지 않으면 가입 자체가 거절됩니다.
계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다는 시기 제한이 있고, 깡통전세·위반건축물·임대인 세금체납이 있으면 보험사가 거절합니다. 이 세 가지를 모르고 계약하면 정작 필요할 때 보호받지 못할 수 있어요.
전세보증보험이란 무엇인가
정식 명칭은 전세보증금반환보증입니다. 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 대신 지급하고 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.
운영 기관은 세 곳입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증. 기관마다 가입 조건과 보증료율이 다르기 때문에 본인 상황에 맞는 곳을 골라야 합니다.
HF(한국주택금융공사)의 전세지킴보증은 보증료율이 세 기관 중 가장 저렴한 편이지만, HF가 보증하는 전세자금대출을 이용한 사람만 가입할 수 있습니다. 전세대출을 HF 상품으로 받았다면 HF가 유리하고, 그렇지 않다면 HUG나 SGI 중에서 비교해야 해요.
HUG 기준 보증 대상 보증금 한도는 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하입니다. 다만 이 기준은 변경될 수 있으니, 가입 시점에 HUG 공식 홈페이지(khug.or.kr)에서 확인하는 게 정확합니다.
집주인 동의 없이 세입자가 단독으로 가입할 수 있고, 가입 사실은 집주인에게 통보됩니다.
정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
가입 시기와 보증료 계산법
가입 시기 제한이 있습니다. 임대차 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 1년이 지나기 전, 신규 계약이라면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 절반 이내에 신청해야 해요. 이 시기를 한 번 놓치면 그 계약 기간엔 가입이 불가합니다.
보증료 계산 공식은 이렇습니다.
보증금액 × 보증료율 × 계약기간(일수) ÷ 365
보증료율은 기관, 주택 유형(아파트가 가장 저렴·기타 주택이 가장 비쌈), 부채비율, 신청 시기에 따라 모두 달라집니다. 특정 금액을 단정하기 어려운 이유가 여기 있어요. 각 기관 홈페이지 계산기에 본인 조건을 직접 입력해 확인하는 게 가장 정확합니다.
보증료는 일반 임대인과의 계약이면 세입자가 전액 부담합니다. 등록(민간)임대사업자 주택이라면 집주인이 75%, 세입자가 25%를 부담하는 구조입니다. 계약하려는 집이 등록임대사업자 주택인지 먼저 확인해두세요.
청년·신혼부부 등 저소득 무주택 임차인은 납부한 보증료를 환급받는 정부 지원 제도가 있습니다. 임차보증금 3억 원 이하·연소득 조건(청년 5천만 원·신혼부부 7,500만 원 등)을 충족하면 최대 40만 원까지 환급됩니다. 정부24나 안심전세포털, 관할 구청에서 신청할 수 있고 예산 소진 시 조기 마감되니 서두르는 게 낫습니다. 연도·지자체별로 조건이 달라질 수 있어 신청 전 최신 공고를 꼭 확인하세요.
가입이 거절되는 주요 사유
보증보험 가입을 신청했다가 거절당하는 경우가 있습니다. 아래 세 가지가 가장 흔한 거절 사유입니다.
깡통전세(전세가율 과다)
비아파트(빌라·오피스텔 등)는 주택가격을 공시가격의 140%로 산정하고 전세가율 90%를 적용합니다. 이른바 ‘126% 룰’이라고 부르는데, 전세금이 공시가격의 약 126%를 초과하면 HUG 가입이 거절될 수 있습니다. 실거래가나 감정가가 확인되면 우선 적용되는 경우도 있어요. 이 기준은 현재 강화 논의가 진행 중이므로 ‘현재 기준’으로 이해하고 가입 시점에 재확인하는 게 좋습니다.
위반건축물
건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있는 주택은 보증보험 가입이 거절됩니다. 계약 전에 정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 직접 확인하세요. 이 서류는 임대인 동의 없이 누구나 열람할 수 있는 공개 서류입니다.
임대인 세금 체납
임대인이 국세나 지방세를 체납한 경우에도 가입이 거절될 수 있습니다. 계약 전 임대인의 납세증명서(완납증명)를 요청해 확인하는 게 안전합니다. 임차 예정 보증금이 1천만 원을 초과하면 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다(2023년 4월 개정 국세징수법 기준, 열람 시 임대인에게 통보됨).
이 세 가지 중 하나라도 해당하면 계약 후 보증보험 가입 자체가 막힙니다. 계약서에 도장 찍기 전에 먼저 점검해야 하는 이유가 여기 있습니다.
보증사고 발생 시 이행 절차
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이 생겼다면 순서가 있습니다.
먼저 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기가 완료되기 전에 전입신고를 옮기면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어요. 등기 완료를 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 신청 비용은 인지대 약 2,000원과 등기 신청 수수료 약 3,000원에 송달료가 더해지는 수준입니다.
이후 보증기관에 이행청구를 넣으면, 보증사고 발생 통지 → 이행청구 → 이행심사 → 대위변제 순으로 진행됩니다. HUG 기준 이행청구일 이후 1개월 이내에 보증금을 받을 수 있습니다. 보증기관이 먼저 보증금을 대신 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.
한 가지 짚어드리면, 새 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려받을 수 있다는 건 법적 전제조건이 아닙니다. 보증금 반환의무와 집 인도의무는 동시이행 관계이며, 임차인이 집을 비우고 열쇠를 인도하면 집주인의 반환의무가 확정됩니다.
신청은 HUG·HF·SGI 지사·위탁은행 방문, 또는 네이버부동산·카카오페이·토스 등 모바일 앱과 HUG 안심전세App에서 할 수 있습니다.
가입 전 계약 단계에서 확인할 것들
보증보험은 세입자가 직접 가입하는 상품입니다. 가입 가능한 매물인지를 계약 전에 확인해두면 나중에 거절당하는 상황을 피할 수 있어요.
등기부등본 3번 확인
계약 전·계약 당일·잔금일, 최소 세 번 확인해야 합니다. 등기부등본은 현재 상태만 보여주기 때문에 한 번만 보고 넘어가면 근저당권 설정이 늘어나거나 압류가 생겨도 모를 수 있어요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 직접 열람할 수 있습니다.
전입신고·확정일자 순서
잔금을 치른 날 전입신고를 해야 대항력이 다음 날 0시부터 생깁니다. 우선변제권은 확정일자까지 받아야 취득됩니다. 전입신고만 했다고 우선변제권이 생기는 게 아니라는 점, 헷갈리기 쉬운 부분입니다.
공시가격 대비 전세가율 점검
빌라·오피스텔을 계약할 때는 전세금이 공시가격 대비 어느 수준인지 미리 계산해봐야 합니다. 전세금이 공시가격의 126%를 넘으면 HUG 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 시세를 확인하고, 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있어요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 전세 매물을 고려 중이라면 1844-2421으로 연락해 주세요.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 싫다고 하면 가입 못 하나요?
A. 아닙니다. 전세보증보험은 세입자가 단독으로 가입할 수 있는 상품입니다. 집주인 동의는 필요 없습니다. 다만 가입 사실은 집주인에게 통보됩니다.
Q. 계약기간이 절반 넘었는데 지금 가입할 수 있나요?
A. 계약기간의 절반이 지나면 그 계약에 대해서는 신규 가입이 불가합니다. 2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 갱신 계약이라면 갱신 시점부터 다시 기간을 계산합니다.
Q. 보증금 7억이 넘으면 정말 가입 못 하나요?
A. HUG 기준 수도권은 7억 원 이하, 비수도권은 5억 원 이하가 보증 대상입니다. 7억을 초과하면 HUG 가입은 어렵지만, SGI서울보증 등 다른 기관의 조건을 별도로 확인해볼 수 있습니다. 기관별 한도와 조건이 다르므로 가입 시점에 각 기관에 직접 문의하는 게 정확합니다.
Q. 보증료는 집주인이랑 반반 내는 건가요?
A. 일반 임대인과의 계약이면 세입자가 전액 부담합니다. 집주인이 등록(민간)임대사업자인 경우에 한해 집주인 75%, 세입자 25%로 나뉩니다. 계약 전 등록 여부를 확인해두면 좋습니다.
Q. 보증보험에 가입하면 보증금을 100% 돌려받을 수 있나요?
A. 이행청구 요건을 충족하고 고지의무 위반 등 지급거절 사유가 없다면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 임차권등기 완료, 심사 절차 등 요건이 있고 지급거절 사유가 있으면 전액을 받지 못할 수도 있습니다. ‘가입만 하면 100% 보장’은 아닙니다.
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