Last updated: 2026-06-30
부동산 계약 전 알아야 할 말, 전세 계약 용어, 근저당 뜻 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.
이 말 모르고 계약서에 도장 찍으면 나중에 돈 잃을 수 있습니다.
부동산 계약 현장에서 공인중개사가 쓰는 말들, 처음 들으면 반쯤은 외국어처럼 들리죠. 등기부등본, 근저당, 확정일자, DSR… 들어는 봤는데 정확히 뭔지 모르는 채로 계약서에 서명하는 분들이 많아요. 아래는 계약 전에 꼭 알아야 할 부동산 필수 용어를 상황별로 정리한 내용입니다.
집의 기본 정보를 읽는 말들
계약 전에 가장 먼저 확인해야 하는 서류가 등기부등본입니다. 공식 명칭은 ‘부동산 등기사항 전부증명서’인데, 실무에서는 그냥 등기부등본이라고 불러요.
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
표제부는 집의 주소, 면적, 건물 구조 같은 기본 정보입니다. 계약하려는 집이 실제로 어떤 건물인지 확인하는 칸이에요.
갑구는 소유권에 관한 내용입니다. 지금 집주인이 누구인지, 과거에 소유권이 어떻게 바뀌었는지가 여기 나와요. 계약 상대방과 등기부상 소유자가 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.
을구는 소유권 외의 권리를 적은 칸입니다. 근저당, 전세권 같은 내용이 여기에 기재돼요. 을구가 복잡할수록 주의가 필요합니다.
근저당은 집을 담보로 빌린 돈의 한도를 뜻합니다. 예를 들어 근저당 채권최고액이 2억 4천만 원이라고 적혀 있으면, 실제 대출은 그보다 적을 수 있지만 최대 2억 4천까지 담보로 잡혀 있다는 의미예요. 집이 경매로 넘어갈 경우 은행이 먼저 가져가는 금액이라, 전세금보다 근저당이 크면 보증금 돌려받기 어려울 수 있습니다.
용적률과 건폐율은 주로 매매나 신축 관련 거래에서 나오는 말입니다. 용적률은 대지 면적 대비 건물 연면적의 비율, 건폐율은 대지에 건물이 차지하는 비율이에요. 투자 목적으로 볼 때 활용 가능한 공간이 얼마나 남아 있는지 보는 지표입니다. 부동산 용어 정리를 미리 해두면 계약 현장에서 훨씬 수월하게 대처할 수 있습니다.
정확한 금액이나 권리관계가 헷갈리면 계약 전에 확인하는 게 좋아요. 1844-2421로 문의 주시면 직접 등기부등본 읽는 법을 안내해드립니다.
돈과 계약서에서 자주 보이는 용어
전세권은 전세 보증금을 낸 세입자가 그 집을 사용할 권리를 등기로 공식 등록한 것입니다. 확정일자와 다른 점은, 전세권은 등기부등본에 아예 기재된다는 거예요. 등기가 돼 있으면 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.
확정일자는 주민센터나 법원에서 임대차 계약서에 날짜를 찍어주는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 함께 받으면 대항력과 우선변제권이 생겨서 전세권 등기를 하지 않아도 어느 정도 보호를 받을 수 있어요.
대항력은 세입자가 집 주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리입니다. 전입신고 다음날 0시부터 효력이 생기는데, 이 때문에 잔금 치르는 날 바로 전입신고를 해야 한다고 강조하는 겁니다.
선순위 임차인이라는 말도 계약 전에 확인해야 합니다. 등기부등본에는 나오지 않지만, 나보다 먼저 전입신고를 한 세입자가 있다면 경매 상황에서 그 사람이 먼저 보증금을 받아갑니다. 공인중개사에게 선순위 임차인이 있는지 꼭 물어보세요.
임대차 3법은 계약갱신청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제를 묶은 말입니다. 세입자가 1회에 한해 계약을 2년 더 연장 요청할 수 있고, 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
세금 관련 용어 — 매수 전에 알아야 손해 없어요
집을 살 때 내는 세금을 모르고 예산을 잡으면, 잔금일에 당황하는 일이 생깁니다.
취득세는 집을 취득할 때 한 번 내는 세금입니다. 세율은 취득 가액과 주택 수에 따라 다른데, 6억 원 이하 주택은 1%, 6억~9억 원은 2%, 9억 원 초과는 3%가 적용됩니다. 다주택자는 중과세율이 붙어서 더 높아질 수 있어요. 정확한 세율은 세무사나 국세청에 확인하는 게 맞습니다.
재산세는 집을 보유하는 동안 매년 내는 세금입니다. 6월 1일 기준 소유자가 납세 의무자가 되고, 7월과 9월에 나눠 부과됩니다. 매수 계약 시 6월 1일 이전에 잔금을 치르면 그해 재산세는 전 소유자가, 이후면 매수자가 내야 해요.
종합부동산세(종부세)는 공시가격 합산이 일정 금액을 넘는 주택 보유자에게 부과됩니다. 1세대 1주택자 기준 기본 공제액이 상향된 바 있으나, 매년 기준이 달라질 수 있으니 국세청 홈택스에서 현행 기준을 확인하는 게 정확합니다.
양도소득세는 집을 팔 때 발생한 차익에 부과됩니다. 보유 기간, 거주 기간, 주택 수에 따라 세율이 크게 달라져서 매도 전에 꼭 전문가 상담을 받는 게 낫습니다.
대출 용어 — 한도와 금리를 가르는 말들
LTV(담보인정비율)는 집값 대비 대출 가능한 최대 한도입니다. LTV 70%라면 5억짜리 집에 최대 3억 5천까지 빌릴 수 있다는 뜻이에요. 지역과 규제 여부에 따라 달라집니다.
DTI(총부채상환비율)는 연 소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율입니다. 주택담보대출 원리금에 다른 대출 이자까지 포함해서 계산하는데, 이 비율이 높을수록 대출 한도가 줄어들어요.
DSR(총부채원리금상환비율)은 DTI보다 더 엄격한 기준입니다. 모든 대출의 원금과 이자를 다 더해서 연 소득과 비교해요. 은행권은 40%, 비은행권은 50%가 상한입니다. 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 시행 중이라 실질 대출 한도가 이전보다 한층 줄어든 상태예요.
중도상환수수료는 대출을 만기 전에 갚을 때 내는 수수료입니다. 2025년 1월 금융위원회 개편으로 신규 대출 기준 시중은행 주담대 수수료율이 기존 대비 크게 낮아져 현재 약 0.65% 수준으로 내려왔어요. 갈아타기나 조기 상환을 고려할 때 미리 확인하세요.
청년 버팀목 전세자금대출은 만 19~34세 청년을 위한 정책 전세대출입니다. 기본금리는 소득 구간에 따라 연 2.0~3.1% 수준이고, 우대 적용 시 더 낮아질 수 있어요. 기존 중소기업 청년 전세대출은 2025년 1월부터 판매가 중지되고 이 상품으로 통합됐습니다. 자격 요건과 금리는 주택도시기금 홈페이지(myhome.go.kr)에서 현행 기준으로 확인하는 게 정확합니다.
계약 전 체크할 3가지
용어를 다 알았다고 해도, 실전에서 빠뜨리기 쉬운 확인 항목이 있습니다. 아래 항목들은 부동산 필수 용어만큼이나 실전에서 중요한 체크포인트입니다.
등기부등본은 잔금 당일 다시 떼세요
계약 체결 시점과 잔금 납부 시점 사이에 근저당이 새로 설정되는 경우가 있어요. 계약 때 한 번 확인했다고 안심하지 말고, 잔금 치르는 날 오전에 다시 발급해서 을구 변동 여부를 확인하세요.
전입신고와 확정일자는 잔금 당일
잔금을 치른 날 바로 전입신고를 해야 대항력이 다음날 0시부터 생깁니다. 하루라도 늦으면 그 사이에 새로운 근저당이 설정되면 순위가 밀려요. 확정일자도 같은 날 함께 받는 게 좋습니다.
임대인 신분 확인은 직접
계약 상대방이 등기부상 소유자 본인인지, 대리인이면 위임장과 인감증명서를 챙겼는지 꼭 확인하세요. 공인중개사가 있어도 이 부분은 본인이 직접 눈으로 확인하는 게 원칙입니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액과 현재 상황에 맞는 판단은 직접 확인이 가장 정확합니다. 1844-2421
자주 묻는 Q&A
Q. 등기부등본은 어디서 뗄 수 있나요?
A. 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 공인인증서 없이 700원에 발급할 수 있어요. 스마트폰으로도 가능하고, 가까운 등기소나 무인발급기에서도 됩니다. 잔금일에는 가장 최신 버전을 확인하세요.
Q. 전세 계약할 때 전세권 등기와 확정일자 중 뭐가 낫나요?
A. 전세권 등기는 등기부등본에 공식 기재되고 대항력이 즉시 생기는 대신 비용이 들고 집주인 동의가 필요합니다. 확정일자는 무료에 가깝고 절차가 간단하지만, 전입신고 다음날 0시부터 효력이 생겨요. 어느 쪽이든 전입신고는 잔금 당일 하는 게 원칙입니다.
Q. 근저당이 있는 집은 계약하면 안 되나요?
A. 꼭 피할 필요는 없어요. 다만 근저당 채권최고액과 전세 보증금을 합친 금액이 집값 대비 어느 정도인지를 봐야 합니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 회수될 수 있는지를 따지는 게 핵심이에요. 계산이 헷갈리면 계약 전에 공인중개사에게 직접 물어보는 게 낫습니다.
Q. DSR이 높으면 대출이 아예 안 되나요?
A. DSR 한도를 초과하면 그 한도 내에서만 대출이 나옵니다. 아예 불가한 게 아니라 한도가 줄어드는 거예요. 소득이 높거나 다른 대출 잔액이 적으면 한도가 늘어날 수 있어서, 사전에 은행 상담을 통해 본인 기준 한도를 확인하는 게 좋습니다.
Q. 계약갱신청구권을 쓰면 집주인이 거부할 수 있나요?
A. 원칙적으로 1회 행사할 수 있고, 집주인이 거부할 수 있는 사유는 법으로 정해져 있습니다. 집주인 본인이나 직계가족이 실거주하려는 경우, 세입자가 임대료를 2달 이상 연체한 경우 등이에요. 그 외 사유로는 거부하기 어렵습니다.
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