같은 부동산 문제인데 어떤 분은 공인중개사에게, 어떤 분은 변호사에게 갑니다. 왜 이렇게 다를까요?
결론부터 말하면, 분쟁이 생기기 전이냐 후냐가 기준입니다. 계약 단계에서는 중개사와 법무사로 충분한 경우가 많고, 보증금을 돌려받지 못하거나 명도 갈등이 터졌을 때는 변호사가 필요해집니다.
변호사·법무사·공인중개사, 역할이 완전히 다릅니다
세 직역을 헷갈리는 분이 많은데, 하는 일이 전혀 다릅니다.
| 구분 | 주요 역할 | 법정 대리 |
|---|---|---|
| 공인중개사 | 매매·전세·월세 거래 중개, 계약서 작성, 권리관계 확인·설명 | 불가 |
| 법무사 | 소유권이전·근저당 말소 등 등기 대행, 서류 작성 | 불가 |
| 변호사 | 법률 자문, 소송 대리, 내용증명·가압류 신청, 분쟁 협상 | 가능 |
법정에서 의뢰인을 직접 대리해 변론할 수 있는 건 변호사뿐입니다. 법무사는 등기 서류를 잘 처리하지만 소송은 못 합니다. 공인중개사는 거래가 안전하게 성사되도록 돕는 역할이고요.
매물·시세가 궁금하시면 1844-2421으로 문의주세요.
부동산변호사가 꼭 필요한 상황 4가지
아래 상황에서는 혼자 해결하려다 오히려 손해를 보는 경우가 있습니다.
보증금·전세금 반환 거부
집주인이 돌려주지 않는다면 내용증명 발송 → 임차권등기명령 신청 → 보증금반환소송 순으로 가야 합니다. 임차권등기명령은 본인이 신청할 수도 있지만, 소송 단계에서는 변호사가 없으면 절차 하나 놓쳤다가 패소하기 쉬워요.
명도(인도)소송
임차인이 계약 만료 후에도 집을 비우지 않을 때 집주인이 거쳐야 하는 절차입니다. 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 순서로 진행되고, 통상 수개월이 소요됩니다. 가처분 단계를 빠뜨리면 세입자가 제3자에게 점유를 넘겨버려 집행이 꼬이는 상황이 생길 수 있어요.
매매계약 해제·손해배상 분쟁
계약금을 받은 뒤 매도인이 일방 파기하거나, 중도금 이후 잔금 거부 사태가 발생했을 때입니다. 계약 해제의 요건·손해배상 범위·위약금 청구 방식이 복잡해서 법률 검토 없이 진행하면 받을 수 있는 금액을 제대로 못 받는 경우도 있습니다.
명의신탁·공동명의 처분 갈등
형제간 공동 상속 부동산 처분 불일치, 명의신탁 해지 요구 등은 민사소송으로 가는 편이에요. 당사자끼리 합의가 안 된다면 변호사를 통한 조정이나 소송 외에 방법이 없어요.
‘부동산 전문변호사’ 표현, 아무나 쓸 수 있는 게 아닙니다
광고에서 ‘부동산 전문변호사’라고 쓰려면 대한변호사협회에 정식 등록 요건을 갖춰야 합니다.
등록 조건은 법조경력 3년 이상에, 신청 전 최근 3년 내 해당 분야 교육 14시간 이상 이수, 이어서 부동산 분야 요구 수임건수(최근 3년 내 약 30건 수준, 정확한 건수는 협회 별표 원문 기준)를 충족해야 합니다.
‘나의변호사(klaw.or.kr)’ 또는 대한변호사협회 변호사검색(koreanbar.or.kr)에서 분야별로 조회하면 진위를 확인할 수 있어요. 변호사 광고에서 ‘승소율 OO%’, ‘100% 보장’ 같은 표현은 변호사법 제23조로 금지된 내용이니 이런 문구가 보이면 신뢰하지 마세요.
참고로 민사·부동산 사건의 성공보수 약정은 유효합니다. 대법원 전원합의체(2015다200111)가 성공보수를 무효로 본 것은 형사사건에 한정된 이야기예요.
변호사 비용 구조, 이렇게 되어 있습니다
부동산변호사 선임 비용은 크게 네 덩어리로 나뉩니다.
상담료 — 첫 상담에서 지급하는 비용. 무료 상담을 운영하는 사무소도 있고 유료인 곳도 있어요. 법무법인·개인 사무소마다 다릅니다.
착수금 — 사건 위임 시 결과와 무관하게 선지급하는 금액. 사건 규모, 심급(1심·항소·상고), 난이도에 따라 편차가 큽니다. 구체적인 금액은 업체·사건마다 달라 단정하기 어렵고, 여러 곳에서 상담받아 비교하는 게 현실적입니다.
성공보수 — 유리하게 종결됐을 때 추가로 지급하는 금액. 회수액의 일정 비율로 정하는 때가 있어요, 이 비율도 사건별로 협의합니다.
실비 — 법원 인지대, 송달료, 가압류 공탁금 등 소송 진행에 드는 비용은 별도 정산됩니다.
한 가지 더 알아두면 좋은 점이 있어요. 소송에서 이겨도 상대방이 부담하는 변호사 비용은 실제 지급한 금액 전액이 아닙니다. 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」 별표 기준으로 산정된 금액만 회수됩니다. 이 부분을 모르고 “이기면 다 돌려받는다”고 기대하면 실망하는 때도 있어요.
분쟁이 터지기 전, 공인중개사 단계에서 예방하는 법
변호사는 분쟁이 생긴 후에 대리합니다. 반면 공인중개사는 계약 전 단계에서 그 분쟁이 생기지 않도록 막는 역할을 합니다.
계약 전 등기부등본에서 선순위 근저당, 압류, 신탁등기 여부를 확인하고, 아래 특약들을 넣는 게 사후 분쟁을 상당 부분 예방합니다.
- 실소유주 확인 및 임대인 본인 계좌 지정
- 계약 후 근저당 미발생 확약
- 전입신고·확정일자 협조
- 경매 시 보증금 우선 반환 확약
전세보증금반환보증(HUG)도 활용할 수 있습니다. 단 전입신고·확정일자 완료, 계약기간 1년 이상, 신청 기한 등 조건이 있고, 보증 범위·지역에 따라 달라지므로 HUG(https://www.khug.or.kr) 또는 전세피해지원센터(https://khug.or.kr/jeonse, 1588-1663)에서 직접 확인하세요.
여운 부동산은 서울·경기·인천 지역에서 부동산 중개 서비스를 진행하면서 계약 전 등기부등본 권리관계 확인과 보호 특약 검토를 함께 해드립니다. 변호사를 찾아야 할 상황을 만들지 않는 게 목표예요.
전세사기 피해자로 결정이 된 경우라면 HUG 전세피해지원센터를 통해 법률상담, 경·공매 절차 대행 수수료 지원 등 공적 지원을 받을 수 있습니다. 피해자 지원 신청은 국토부 전세사기피해자 지원관리시스템(https://jeonse.kgeop.go.kr, 1600-9640)에서 할 수 있어요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 안내는 1844-2421으로 연락주시면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세사기를 당했는데 변호사 없이 혼자 해결할 수 있나요?
A. 내용증명 발송이나 임차권등기명령 신청은 본인이 직접 할 수 있습니다. 다만 보증금반환소송 단계로 넘어가거나 상대방이 적극적으로 다투는 상황이라면 변호사 도움을 받는 게 안전합니다. 초기 대응 시점(등기부 확인·가압류 신청)이 결과를 좌우하는 때가 많아서, 빠른 상담이 .
Q. 명도소송은 기간이 얼마나 걸리나요?
A. 준비가 잘 되어 있으면 3개월도 가능하지만, 통상 4~6개월로 봅니다. 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행 순서로 진행되는데, 가처분 단계를 빠뜨리면 이후 집행이 꼬일 수 있어 순서대로 진행하는 게 중요합니다.
Q. ‘부동산 전문변호사’인지 어떻게 확인하나요?
A. 대한변호사협회 직영 플랫폼인 ‘나의변호사(klaw.or.kr)’에서 분야별로 조회할 수 있습니다. 협회에 등록 요건을 갖춰야만 ‘전문변호사’ 표시가 가능하므로, 광고 문구보다는 직접 검색으로 확인하세요.
Q. 소송에서 이기면 변호사 비용을 상대방이 다 내나요?
A. 전액 회수는 어렵습니다. 상대방이 부담하는 변호사 비용은 실제 지급액이 아니라 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」 별표 기준으로 산정된 금액만 회수됩니다. 나머지는 승소한 쪽이 부담하게 돼요.
Q. 계약 전에 변호사가 아닌 공인중개사에게 등기부 검토를 맡길 수 있나요?
A. 공인중개사는 계약 전 등기부등본 권리관계 확인과 확인설명 의무가 있습니다. 근저당·압류·신탁등기 여부를 함께 짚어드리고, 보호 특약도 안내해드릴 수 있어요. 다만 법률 자문이나 소송 대리는 변호사 영역입니다.
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