2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 집담보대출(주택담보대출) 한도가 최대 6억원으로 묶였습니다. 생애최초 LTV도 80%에서 70%로 낮아졌고, 스트레스 DSR 3단계까지 같은 해 7월 1일 시행되면서 실제로 받을 수 있는 금액이 눈에 띄게 줄었어요.
매매 계약을 진행하다가 대출 한도가 부족해 계약이 깨지는 사례가 늘고 있습니다. 여운 부동산 공인중개사 시각에서 거래 전에 꼭 알아야 할 핵심 4가지를 짚어드릴게요.
① 6.27 대책 — 한도 6억원 상한, 정확히 뭐가 바뀌었나
6월 27일 정부 발표(시행 6월 28일) 이후 수도권·규제지역에서 주택을 구입할 목적으로 받는 집담보대출은 최대 6억원까지만 나옵니다. 집값이 20억원짜리 아파트라도 대출은 6억원이 상한이에요.
생애최초 LTV는 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 예전에는 5억원짜리 집을 처음 살 때 4억원까지 받을 수 있었는데, 지금은 3억 5천만원이 한도예요. 한 번에 2,500만원 차이가 나는 셈입니다.
주담대로 수도권 주택을 살 경우 6개월 이내 전입 의무도 새로 생겼어요. 매수 후 임대를 놓거나 전입을 미루면 대출 계약 위반이 됩니다. 생활안정자금 목적의 집담보대출은 수도권·규제지역 기준 최대 1억원으로 별도 제한이 생겼고, 전세대출 보증비율은 90%에서 80%로, 주담대 만기는 30년 이내로 묶였습니다.
2주택 이상 보유자는 수도권·규제지역에서 추가 주택 구입 목적 주담대가 전면 금지됩니다. 임차보증금 반환처럼 예외 사유가 인정되는 경우는 별도 심사를 거쳐야 해요.
정확한 한도와 적용 요건은 금융기관에서 직접 심사받아야 정확합니다. 참고로 한국부동산원(1644-2828) 또는 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr)에서 규제지역 현황을 확인할 수 있어요.
매물·시세가 궁금하시면 1844-2421으로 문의주세요.
② 규제지역 여부가 한도를 가릅니다 — 2025년 10월 확대 지정
2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다. 서울은 한 곳도 빠지지 않고 전부 규제지역이에요.
규제지역이 아닌 곳은 6억원 상한 제한을 받지 않습니다. 같은 경기도라도 위 12개 지역이 아닌 곳은 다른 기준이 적용돼요. 매수를 고려하는 지역이 규제지역에 해당하는지를 먼저 확인하는 게 자금 계획의 출발점입니다.
규제지역 현황은 변동될 수 있으니 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 국토부 홈페이지에서 최신 지정 현황을 직접 확인하세요.
③ LTV와 DSR, 두 규제를 동시에 통과해야 합니다
집담보대출 한도는 LTV와 DSR이라는 두 가지 규제를 동시에 통과해야 하고, 둘 중 낮은 금액으로 결정됩니다.
LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 집값이 10억원이고 LTV 70%라면 최대 7억원까지 나오는 구조예요. DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환 비율인데, 은행권 기준 40%를 넘으면 대출이 안 됩니다. 연소득 5천만원이라면 1년에 갚아야 할 원리금 합계가 2천만원 이내여야 한다는 뜻이에요.
그런데 여기에 스트레스 DSR까지 추가됐습니다. 2025년 7월 1일부터 3단계가 시행됐는데, 금리가 오를 경우를 대비해 스트레스 금리 1.5%p를 더한 값으로 DSR을 계산합니다. 수도권 주담대는 스트레스 금리 하한이 3%p 적용됩니다. 결과적으로 같은 소득이라도 예전보다 한도가 눈에 띄게 줄어들었어요.
비수도권 주담대는 2026년 6월 30일까지 2단계(0.75%p) 유예 적용됩니다.
실제 받을 수 있는 금액은 소득·집값·기존 부채 등 여러 조건을 종합해 은행에서 심사해야 정확하게 나옵니다. 집 계약 전에 꼭 은행 사전 심사를 받아보세요.
④ 1주택자 추가 대출·중도금→잔금 전환·경매 방공제
거래 현장에서 자주 나오는 세 가지 상황을 짚어드릴게요.
1주택자 처분조건부 대출
1주택자가 수도권·규제지역에서 새 집을 사려고 집담보대출을 받으려면, 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 약정을 맺어야 합니다. 이 조건을 충족하면 무주택자와 동일한 LTV를 적용받아요. 6개월 안에 기존 집을 못 팔면 대출 조건 위반이 될 수 있으니, 기존 주택 매각 일정을 먼저 잡고 움직이는 게 안전합니다.
중도금에서 잔금대출로 전환할 때
분양받은 아파트의 중도금대출은 공사 중 건설사 보증으로 받는 집단대출입니다. 입주 시점에 전액 상환하거나 잔금대출(주담대)로 전환해야 해요. 이때 잔금대출은 6.27 이후 강화된 LTV·6억원 한도·스트레스 DSR을 새로 적용받습니다. 계약 당시 예상했던 잔금대출 금액이 입주 시점에 줄어들 수 있어요. 분양 계약 전에 잔금대출 시뮬레이션을 미리 해두는 게 좋습니다.
경매 낙찰 후 경락잔금대출
경매로 집을 낙찰받을 때 “LTV 70~80% 나온다”는 말을 듣고 들어가시는 분들이 있는데, 실제 대출액이 예상보다 훨씬 적게 나오는 경우가 있어요. 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제 금액을 담보가치에서 미리 빼기 때문입니다. 선순위 채권까지 차감하면 실제 대출 가능 금액이 크게 줄 수 있어요. 경매 입찰 전 경락잔금대출 조건을 꼭 확인하세요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 수도권에서 집담보대출 최대 6억원이라는데, 집값이 10억이어도 6억이 한도인가요?
A. 맞습니다. 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대는 집값과 무관하게 최대 6억원이 상한입니다. LTV로 계산한 금액과 6억원 중 낮은 금액이 한도가 돼요.
Q. 생애최초로 집을 사는데 LTV 80% 그대로인가요?
A. 아닙니다. 6.27 대책으로 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 2025년 6월 28일부터 적용된 변경 사항이에요. 구버전 정보를 보고 계획을 세웠다면 다시 확인하셔야 합니다.
Q. 규제지역인지 아닌지 어디서 확인하나요?
A. 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr)에서 최신 규제지역 현황을 확인할 수 있습니다. 현재 서울 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당/수정/중원 등)이 규제지역입니다.
Q. 디딤돌·버팀목 같은 정부 정책대출은 6억원 한도가 적용되나요?
A. 디딤돌(주택구입자금)과 버팀목(전세자금)은 정부 기금 상품으로 별도 요건(무주택·소득·자산)이 있고, 민간 은행 주담대와 규제 적용 체계가 다릅니다. 주택도시기금 홈페이지(myhome.go.kr)에서 자격 요건을 확인하세요.
Q. 저금리 정부지원 대출 해준다는 문자가 왔는데 믿어도 되나요?
A. 의심하셔야 합니다. 금융기관·정부기관은 전화나 문자로 선입금·앱설치·계좌이체를 요구하지 않습니다. 저금리·정부지원을 미끼로 한 대출빙자 사기가 많으니, 피해를 입었다면 112 또는 금감원 1332로 즉시 신고하세요.
매매 거래를 앞두고 집담보대출 한도나 자금 계획이 궁금하시다면, 여운 부동산 부동산 서비스에서 먼저 확인해보세요. 전세·매매 상담은으로 편하게 받으실 수 있습니다.
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