이것 모르고 계약하면 잔금일에 대출이 안 나옵니다.
2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 아파트담보대출(주택담보대출)을 받을 때 최대 6억원 한도 제한이 생겼습니다. 생애최초 LTV도 80%에서 70%로 낮아졌어요. 매매 계약을 이미 체결하고 잔금 때 대출을 받으려다 “한도가 모자란다”는 통보를 받으면 계약이 흔들립니다.
여운 중개팀이 현장에서 자주 마주치는 아파트담보대출 한도 계산 방법과 함정을 짚어드립니다. 단, 정확한 금리·최종 한도는 은행이나 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 직접 심사받아야 합니다.
LTV와 DSR, 두 규제를 동시에 통과해야 합니다
아파트담보대출 한도는 두 개의 규제를 동시에 통과해야 나옵니다.
LTV(집값 대비 대출 비율)는 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지를 정합니다. 예를 들어 LTV 70%면 10억짜리 집은 최대 7억까지입니다. 6.27 대책 이후 수도권·규제지역에서는 여기에 6억원 상한이 추가로 붙었어요. LTV로 나오는 금액과 6억원 중 더 낮은 쪽이 한도가 됩니다.
DSR(소득 대비 연간 원리금 상환 비율)는 내 소득으로 1년에 얼마까지 갚을 수 있는지를 봅니다. 은행권 기준 40% 한도라 연소득 5천만원이면 연간 원리금 합계가 2천만원을 넘으면 안 됩니다. 기존에 다른 대출이 있으면 그 원리금도 합산돼요.
결국 LTV로 나오는 금액과 DSR로 나오는 금액 중 더 낮은 쪽이 실제 한도입니다. “집값 기준으로 충분히 나와야 하는데 왜 이것밖에 안 나오죠?”라는 질문은 대부분 DSR에서 막히는 경우입니다.
비용이 어떻게 계산되는지 정확히 알고 싶으시면 1844-2421로 확인해보세요.
규제지역 여부가 한도를 가릅니다
같은 서울이라도 규제지역이냐 아니냐에 따라 조건이 달라집니다. 2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왣·하남)이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐어요.
규제지역에서는 아파트담보대출에 이런 조건이 붙습니다.
- 주택구입 목적 주담대 최대 6억원 한도
- 생애최초 LTV 70% (6.27 이전 80%에서 인하)
- 2주택 이상 보유자 추가 주택구입 목적 주담대 금지
- 대출받고 6개월 이내 전입 의무
- 생활안정자금 목적 주담대 최대 1억원 한도
전입 의무는 놓치기 쉬운 조건입니다. 잔금 치르고 대출 받은 뒤 6개월 안에 실제로 전입신고를 해야 해요. 세입자가 아직 살고 있어서 전입이 늦어지는 경우라면 잔금 일정을 세입자 퇴거 시점에 맞추거나 은행과 사전에 협의해야 합니다.
1주택자라면 처분조건부 대출을 알아야 합니다
현재 집이 있는데 이사를 위해 새 집을 사는 경우가 자주 있습니다. 규제지역에서 1주택자가 추가로 주택을 구입할 때 주담대를 받으려면 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 약정을 해야 합니다. 이 조건이 충족되면 무주택자와 동일한 LTV를 적용받을 수 있어요.
주의할 점은 약정이 실제 이행을 전제로 한다는 겁니다. 6개월 안에 기존 집이 팔리지 않거나 처분하지 않으면 대출 약정 위반이 됩니다. 중개 현장에서도 “두 집 다 가져가도 되지 않냐”는 질문을 받는데, 규제지역에서는 그렇게 되지 않습니다.
비규제지역으로 이사하는 경우라면 조건이 달라지므로, 매매 진행 전에 해당 주택 소재지 규제지역 여부를 먼저 확인하는 게 순서입니다. 국토교통부(molit.go.kr)나 한국부동산원(reb.or.kr)에서 확인할 수 있어요.
스트레스 DSR 3단계, 한도가 한 번 더 줄었습니다
2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행 중입니다. 현재 금리에서 스트레스 금리를 추가로 얹어 상환 능력을 계산하는 방식이에요. 전 금융권 가계대출에 적용되고, 스트레스 금리는 1.5%p 수준입니다. 수도권 아파트담보대출은 하한이 3%p 상향 적용돼요.
쉽게 말하면 실제 대출금리보다 더 높은 금리로 갚을 수 있는지를 보는 겁니다. 그만큼 DSR 계산에서 여유가 줄어들고, 같은 소득이라도 받을 수 있는 한도가 더 줄어드는 효과가 납니다.
6.27 대책의 6억 한도 + 스트레스 DSR 3단계 두 규제가 겹치면서, 2024년과 비교해 한도가 체감상 많이 달라졌다는 분들이 많습니다. 미리 한 곳 이상 은행에서 사전 심사를 받아보고 계약에 나서는 게 안전합니다.
경매로 낙찰받을 때, 방공제 함정을 모르면 대출이 반 토막 납니다
“낙찰가의 70~80%까지 대출된다고 들었는데 왜 이렇게밖에 안 나오나요?” 경매 낙찰 뒤 이런 상황을 처음 맞닥뜨리는 분이 많습니다.
이유는 방공제(소액임차보증금 최우선변제)와 선순위 채권 때문입니다. 은행이 담보 가치를 평가할 때 세입자가 소액임차보증금으로 최우선변제 받아갈 몫을 미리 빼고 계산해요. 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권이 대출 순위보다 앞서기 때문입니다.
낙찰가에서 이 방공제 금액과 선순위 채권을 뺀 나머지에 LTV 비율을 적용하니, 실제 대출액이 예상보다 크게 줄어들 수 있습니다. 경매로 갈 때는 입찰 전에 등기부등본과 임차 현황을 꼼꼼히 확인하고, 실제 대출 가능액을 은행에 미리 문의해보는 게 좋아요.
자주 묻는 질문
Q. 아파트담보대출 한도, 집값이 10억이면 얼마나 나오나요?
A. LTV 70%를 적용하면 7억이지만, 수도권·규제지역에서는 최대 6억원 상한이 추가됩니다. 6억이 한도가 돼요. 여기에 DSR(소득 대비 원리금 비율) 40% 조건도 동시에 통과해야 하므로 소득에 따라 실제 한도가 더 낮아질 수 있습니다. 정확한 금액은 은행 사전 심사로 확인하는 게 가장 정확합니다.
Q. 생애최초 주택구입자면 LTV가 더 높게 나오나요?
A. 2025년 6월 28일 이후 생애최초 LTV는 70%로 낮아졌습니다. 이전엔 80%였어요. 수도권·규제지역에서는 6억원 상한도 함께 적용됩니다. 비규제지역은 조건이 다르므로 해당 지역 여부를 먼저 확인하세요.
Q. 1주택자인데 이사 목적으로 새 집을 살 수 있나요?
A. 규제지역에서 1주택자가 추가로 주택을 구입할 때는 기존 주택을 6개월 이내 처분하는 약정 조건으로 대출이 가능합니다. 약정 이후 실제로 처분이 이뤄져야 하므로, 현실적인 매도 일정을 고려하고 진행해야 합니다. 2주택 이상 보유자의 추가 구입 목적 주담대는 규제지역에서 금지됩니다.
Q. 규제지역인지 어떻게 확인하나요?
A. 국토교통부(molit.go.kr) 또는 한국부동산원(reb.or.kr)에서 확인할 수 있습니다. 2025년 10월 16일 기준으로 서울 전 자치구와 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정된 상태입니다. 규제지역 경계는 정책에 따라 바뀔 수 있어 매매 계약 전 최신 현황을 확인하는 게 좋습니다.
Q. 대출 갈아타기(대환)를 할 때 뭘 따져야 하나요?
A. 중도상환수수료가 먼저입니다. 2025년 1월 13일부터 개편된 기준으로 시중은행 주담대 중도상환수수료는 통상 0.65% 안팎 수준입니다(약정·상품별 상이). 여기에 등기·법무비 등 부대비용이 추가되므로, 갈아탔을 때 줄어드는 이자 합계가 이 비용보다 커야 실익이 있어요. 단순히 금리만 비교하지 말고 실제 비용 전체를 계산해보세요. 정확한 금액은 현장 상담으로 확인해보세요. 1844-2421
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 서울·경기·인천 지역 매매·전세 거래 진행 중에 대출 관련 궁금한 점이 생기면 여운 부동산 서비스 페이지에서 확인하거나 중개팀에 문의해보세요.
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