이것 모르고 짐부터 빼면 보증금 받을 권리가 사라질 수 있습니다.
임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황. 이럴 때 가장 먼저 해야 할 것이 임차권등기명령 신청입니다. 그런데 등기가 등기부에 실제로 ‘기재 완료’되기 전에 이사부터 나가버리면, 지금까지 쌓아온 대항력과 우선변제권이 한 번에 날아갑니다. 순서가 중요합니다.
임차권등기명령이 뭔가요?
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금(전부 또는 일부)을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하는 제도입니다. 법적 근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다.
핵심은 이겁니다. 임차권등기가 등기부에 완료되면, 그 이후에 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(제3조의3 제5항). 새 집으로 이사 가면서도 보증금 받을 권리의 순위를 그대로 지킬 수 있다는 뜻입니다.
단, 임차권등기명령은 보증금을 자동으로 돌려주는 절차가 아닙니다. 보증금을 받을 권리와 순위를 확보·유지해 주는 절차입니다. 실제 보증금 회수는 전세금반환소송, HUG 등 보증보험 이행청구 등 별도 절차가 필요합니다.
2023년 7월 19일 시행된 개정으로 임대인에게 명령이 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있게 됐습니다. 집주인이 송달을 피하거나 주소를 모르는 경우에도 등기 진행이 가능해진 겁니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 관할 법원에 확인하세요.
정확한 금액은 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 전세·매매 계약 전에 먼저 확인하고 싶다면 1844-2421로 문의해보세요.
신청 전에 먼저 챙겨야 할 것들
공인중개사로 8년 일하면서 보면, 임차권등기명령까지 가는 상황은 대부분 계약 단계에서 놓친 것들이 쌓여서 생깁니다. 신청 절차보다 이 단계가 더 핵심입니다.
계약 전에는 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있어요. 근저당이 과하게 잡혀 있거나 이미 다른 채권자가 앞순위에 있다면, 나중에 경매로 넘어가도 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
전입신고와 확정일자는 이사 당일 바로 받아야 합니다. 하루라도 늦으면 대항력 취득 시점이 그만큼 밀립니다.
보증금이 3억 원을 넘거나 집값 대비 보증금 비율이 높다면 HUG 전세보증금반환보증(전세보증보험)에 가입해두는 게 안전합니다. 임차권등기명령과 연계해서 쓸 수 있는 장치입니다.
집주인이 보증금 반환을 미루는 낌새가 보이면 내용증명을 먼저 보내두세요. 보증금 반환 요청 사실을 문서로 남겨야 나중에 신청 서류로 쓸 수 있습니다.
신청 절차 — 이 순서대로 하면 됩니다
신청 장소는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 직접 방문하거나 대법원 전자소송 사이트에서 온라인으로도 신청할 수 있습니다. 정확한 전자소송 주소는 대법원 홈페이지에서 확인하세요.
준비 서류
임대차계약서 사본, 주민등록등(초)본, 확정일자를 받은 사실을 증명하는 서류, 전입신고 및 점유 개시 사실을 알 수 있는 자료, 보증금 미반환 통지 내역(내용증명)이 필요합니다. 신청서에는 임차인·임대인 인적사항, 주민등록일·점유개시일·확정일자 등을 기재합니다.
비용 구성
등록면허세(지방교육세 포함), 등기촉탁수수료, 송달료, 전자수입인지 등으로 구성됩니다. 당사자 수와 부동산 수, 접수 방식에 따라 총액이 달라지기 때문에 단일 금액으로 단정할 수 없어요. 관할 법원과 지자체에 직접 확인하는 것이 정확합니다.
참고로 전세사기 피해자의 경우 임차권등기에 따른 일부 비용 감면 제도가 있으나, 적용 대상과 기한은 위택스 및 관할 지자체에서 별도로 확인하세요.
신청 후 처리 기간
법원과 사건의 복잡도에 따라 다릅니다. 정확한 예상 일정은 신청 후 해당 법원에 직접 문의하는 게 확실합니다.
등기 완료 전에 절대 이사 나가지 마세요
이게 가장 중요한 포인트입니다.
임차권등기명령을 신청했더라도, 등기부에 실제로 ‘기재 완료’된 것을 직접 확인하기 전에 이사하거나 전출 신고를 해버리면 기존 대항력을 잃을 수 있습니다. 신청만 해놓고 짐부터 빼는 분들이 있는데, 이건 위험합니다.
대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 직접 열람해서 임차권등기가 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사하세요. 비용은 열람 기준 700원입니다.
또 한 가지. 임차권등기가 완료된 집에 그 이후 새로 들어온 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다(제3조의3 제6항). 뒷순위 임차인 보호가 제한된다는 점도 알고 계세요.
임차권등기 후 보증금 받는 방법
임차권등기는 출발점입니다. 여기서 끝이 아니에요.
보증금을 실제로 받으려면 별도 절차가 필요합니다. 크게 두 가지 경로입니다.
보증보험 이행 청구 경로
HUG 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면 임차권등기명령 결정문과 등기 완료 서류를 갖춰 보증보험 이행청구를 할 수 있습니다. HUG 공식 홈페이지(https://www.khug.or.kr)에서 구체적인 요건과 절차를 확인하세요. 보증 가입 여부와 계약 종료 후 경과 기간 등 조건이 맞아야 청구가 가능합니다.
전세금반환소송 경로
보증보험이 없거나 이행청구 요건이 안 맞는다면 전세금반환소송을 진행해야 합니다. 임차권등기 상태에서 소송으로 집행권원을 만든 뒤 경매 신청까지 이어지는 경우도 있습니다. 이 단계부터는 법무사나 변호사와 함께 진행하는 걸 권합니다. 여운은 중개사이기 때문에 계약 단계 안전성 검토까지가 저희 역할입니다.
정확한 금액은 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 전세 계약을 안전하게 맺고 싶거나 지금 상황이 걱정된다면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인 동의 없이도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
A. 네. 2023년 7월 19일부터 시행된 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있게 됐습니다. 집주인이 송달을 피하거나 주소가 불분명한 경우에도 진행 가능합니다.
Q. 신청하고 바로 이사 나가도 되나요?
A. 안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기재 완료된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 신청만 해놓고 전출하면 대항력을 잃을 수 있어요. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 직접 확인하세요.
Q. 임차권등기를 하면 보증금이 자동으로 나오나요?
A. 아닙니다. 임차권등기는 보증금 우선변제 순위를 확보·유지하는 절차입니다. 실제 회수는 보증보험 이행청구나 전세금반환소송 등 별도 절차가 필요합니다.
Q. 준비 서류가 뭐가 있나요?
A. 임대차계약서 사본, 주민등록등(초)본, 확정일자 사실 자료, 전입·점유 개시 확인 자료, 보증금 미반환 통지(내용증명)가 기본입니다. 신청 법원에 따라 추가 서류를 요구하는 때도 있어요.
Q. 비용이 얼마나 드나요?
A. 등록면허세, 등기촉탁수수료, 송달료, 전자수입인지 등으로 구성되는데, 당사자 수와 부동산 수, 접수 방식에 따라 총액이 달라집니다. 관할 법원과 지자체에 확인하는 게 가장 정확합니다.
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