전입신고를 했는데도 보증금을 못 돌려받는 경우가 생깁니다. 전입신고만으로는 보증금이 완전히 보호되지 않아요.
아파트 전세는 계약 전·계약 당일·잔금일, 세 단계마다 해야 할 일이 다릅니다. 단계 하나를 놓치면 그게 나중에 큰 차이를 만들어요. 공인중개사 현장에서 직접 보면, 잔금 치르고 나서야 등기부를 다시 확인하는 분들이 많은데 그때 뭔가 달라져 있으면 이미 늦습니다.
계약 전 — 이 집이 안전한지 먼저 확인한다
계약서에 도장 찍기 전에 확인할 게 세 가지입니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 바로 뗄 수 있어요. 갑구(소유권)와 을구(근저당권) 두 부분을 같이 봐야 합니다. 을구에 근저당권 설정액이 얼마인지, 그 금액이 내 전세보증금과 합쳤을 때 집값 대비 지나치게 높지 않은지를 봐야 해요. 근저당이 전세금을 크게 초과하거나 선순위 채권이 많으면 경매가 났을 때 보증금을 못 돌려받을 가능성이 높아집니다.
전세가율(보증금 ÷ 시세)이 지나치게 높은 집은 주의가 필요합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 평형의 최근 거래 흐름을 확인해보세요. 실거래 1~2건만 보고 시세를 단정하는 건 위험하고, 최근 몇 달치 흐름을 봐야 합니다.
임대인 신분증 확인도 계약 전에 해두는 게 맞아요. 실제 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 등기부 갑구와 대조하세요. 국세·지방세 완납증명서도 요청해볼 수 있습니다. 미납 세금이 있으면 공매로 넘어갔을 때 세금이 전세보증금보다 먼저 변제될 수 있거든요.
임대인 동의 없이도 미납국세는 열람 신청이 가능합니다(2023년 4월 3일 시행된 개정 국세징수법 기준, 보증금 1천만원 초과 시 임대인에게 통보는 됨).
정확한 절차와 현장 상황 진단이 필요하면 여운 부동산(1844-2421)으로 견적을 문의하세요.
계약 당일 — 등기부를 다시 뗀다
계약 전에 봤던 등기부를 계약 당일 아침에 다시 떼야 합니다.
등기부는 실시간으로 바뀝니다. 계약 전 하루 이틀 사이에 근저당이 새로 설정되거나 가압류가 들어올 수 있어요. 이 부분을 놓치는 분들이 생각보다 많습니다. 계약 직전 등기부 재확인은 선택이 아닙니다.
계약서에는 특약을 넣는 게 좋아요. ‘잔금일까지 근저당 추가 설정 금지’, ‘임대인 세금 완납 확인 후 잔금 지급’ 같은 내용입니다. 공인중개사와 함께 특약 문구를 검토하세요.
전세보증금 반환보증(HUG 등)은 나중에 가입하려고 미뤄두면 안 됩니다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 선순위 근저당이 과도하거나 위반건축물이면 가입이 거절될 수 있으니, 계약 당일에 가입 가능 여부를 같이 확인해두는 게 맞습니다. 자세한 내용은 주택도시보증공사(www.khug.or.kr)에서 확인하세요.
잔금일 — 전입신고와 확정일자, 순서가 있다
잔금을 치르는 날, 딱 두 가지를 그날 안에 끝내야 합니다. 전입신고와 확정일자입니다.
대항력은 주택을 실제로 인도(이사)받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 전입신고를 했다고 그 즉시 생기는 게 아니에요. 잔금 당일 오전에 잔금을 치르고, 오후에 이사 완료 후 주민센터에서 전입신고를 하면, 다음 날 0시부터 대항력이 생기는 구조입니다.
우선변제권은 대항력 요건(인도+전입신고)에 더해 확정일자까지 받아야 취득됩니다. 확정일자는 주민센터·법원·등기소에서 받을 수 있고, 전입신고와 같은 날 같이 신청하면 됩니다. 대항력만으로는 경매 상황에서 배당을 요구할 수 없어요. 우선변제권까지 있어야 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.
잔금일에도 등기부를 다시 한번 확인하세요. 계약 전·계약 당일·잔금일, 최소 3번이 기본입니다. 잔금 직전에 근저당이 추가됐거나 경매 개시 결정이 들어온 경우도 현장에서 드물게 봤습니다.
계약갱신과 묵시적 갱신 — 헷갈리기 쉬운 두 가지
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이, 이 기간이 핵심입니다.
계약갱신요구권은 전체 임대차 기간을 통틀어 딱 1회만 쓸 수 있습니다. 갱신되면 2년이 보장되고, 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있어요. 임대인이 실거주 목적 등 법에서 정한 사유가 없으면 갱신 요청을 거절하기 어렵습니다.
묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월~2개월 전 안에 갱신거절이나 조건변경을 통보하지 않으면 자동으로 2년이 연장되는 방식이에요. 여기서 많이 헷갈리는 게 있는데, 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 ‘사용한 것’으로 보지 않습니다. 묵시적으로 한 번 연장됐어도 갱신요구권 1회는 그대로 남아 있어요.
묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약을 끝내고 싶으면 해지 통지를 하면 되고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 상황이 복잡하거나 권리관계가 얽혀 있으면 1844-2421로 확인해보세요.
보증금을 못 받았을 때 — 임차권등기명령
계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 이사 가기 전에 먼저 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인이 관할 법원에 신청하는 절차입니다. 등기가 완료된 뒤에 이사해야 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 등기 완료를 확인하기 전에 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다. 이건 실수하면 되돌리기 어렵습니다.
‘새 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려줄 수 있다’는 말을 임대인에게 듣는 경우가 있는데, 이건 관행일 뿐 법적 전제 조건이 아닙니다. 보증금 반환의무와 집 인도의무는 동시이행 관계예요. 계약 종료와 집 인도가 되면 반환 의무는 발생합니다. 자세한 절차는 법제처 생활법령(easylaw.go.kr)에서 확인하세요.
Q&A — 아파트 전세에서 자주 묻는 것들
Q. 새 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려받을 수 없나요?
A. 그렇지 않습니다. 보증금 반환의무는 계약 종료 후 임차인이 집을 인도하는 시점에 발생하며, 새 세입자 입주 여부는 법적 전제 조건이 아닙니다. ‘새 세입자가 들어와야 한다’는 건 임대인 측의 관행적 요구일 뿐이에요. 보증금을 제때 못 받으면 임차권등기명령 신청을 검토하세요. 이사 전에 등기 완료를 꼭 확인해야 합니다.
Q. 아파트 전세가 깡통전세일 수도 있다는데, 어떻게 확인하나요?
A. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 평형의 최근 거래 흐름을 확인하고, 등기부등본 을구에서 선순위 근저당 설정액을 확인하세요. 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 집값을 크게 초과하면 위험 신호입니다. 단일 거래 1~2건만으로 시세를 판단하지 말고, 최근 몇 달치 흐름을 봐야 합니다.
Q. 묵시적 갱신이 됐으면 계약갱신요구권을 쓴 건가요?
A. 아닙니다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별개 제도입니다. 묵시적으로 한 번 연장됐어도 계약갱신요구권 1회는 그대로 남아 있어요. 만료 6~2개월 전 사이에 별도로 요구권을 행사하면 추가로 2년을 보장받을 수 있습니다.
Q. 전세보증금 반환보증은 언제까지 가입해야 하나요?
A. 신규 계약 기준으로 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 선순위 근저당이 과도하거나 위반건축물이면 가입이 거절될 수 있어요. 가입 가능 여부는 계약 당일에 확인해두는 게 좋습니다. 자세한 내용은 주택도시보증공사(www.khug.or.kr)에서 확인하세요.
Q. 계약갱신요구권 행사는 몇 번까지 가능한가요?
A. 전체 임대차 기간을 통틀어 딱 1회만 가능합니다. 갱신되면 2년이 보장되고 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있어요. 만료 6개월~2개월 전 사이에 서면으로 행사하는 게 안전합니다.
여운 부동산 서비스에서 서울·경기·인천 아파트 전세 계약 관련 상담을 받을 수 있습니다.
여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다.
30초 만에 완료 · 비용 0원