전월세보증금대출, 월세집도 된다는 거 알고 계셨나요?

전세대출만 있는 줄 알고 포기하시는 분이 많습니다. 월세 보증금도 엄연히 대출이 됩니다.

보증금만 빌리는 상품과, 보증금·월세를 한꺼번에 지원하는 정책상품이 따로 있고, 대출이 막히는 이유도 ‘신용’ 문제가 아니라 ‘매물’ 문제인 경우가 훨씬 많습니다. 는 전월세보증금대출의 구조와 거절 원인, 계약 후 꼭 챙겨야 할 순서를 현장 기준으로 짚어드립니다.

전월세보증금대출, 어떤 상품이 있나요?

크게 두 갈래입니다. ①보증금만 빌리는 상품, ②보증금과 월세를 함께 지원하는 상품.

주택도시기금(myhome.go.kr)에서 운영하는 대표 상품은 아래와 같습니다.

상품명	보증금 지원	월세 지원	비고
버팀목 전세자금대출	✅	❌	무주택 세대주·소득 요건
청년전용 버팀목 전세자금대출	✅	❌	만 19~34세, 한도 최대 2억(전세금 80% 이내), 금리 연 2.0~3.1%
청년전용 보증부월세대출	✅	✅	보증금·월세 함께 지원, 세부 한도·금리는 myhome.go.kr 확인
주거안정월세대출	❌	✅	월 최대 60만원, 호당 최대 1,440만원, 금리 연 1.3~1.8%

청년전용 보증부월세대출은 보증금 최대 4,500만원, 월세 월 최대 50만원 수준으로 알려져 있으나, 상품·시기·신용에 따라 달라지므로 꼭 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 신청 시점 기준을 직접 확인하세요.

중기청 대출(중소기업취업청년 전월세보증금대출)은 2025년 1월 1일자로 판매가 중지됐습니다. 지금은 청년전용 버팀목으로 통합 신청해야 합니다.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 서울·경기·인천에서 어떤 매물이 이 대출을 받을 수 있는 집인지 먼저 확인하고 싶다면, 1844-2421로 문의주세요.

대출이 거절되는 진짜 이유 — 신용보다 매물 문제가 더 많습니다

대출 신청 후 거절 연락을 받으면 대부분 ‘내 신용이 문제인가?’ 하고 먼저 의심합니다. 현장에서 보면 그렇지 않은 경우가 훨씬 잦습니다.

매물 쪽에서 대출이 막히는 대표 사유 세 가지입니다.

신축빌라 공동담보 근저당

건물 전체에 근저당이 묶여 있으면, 내가 살 세대만 떼어내서 대출을 받기가 어렵습니다. 보증기관(HUG·HF·SGI)이 세대별로 심사할 때 선순위채권 합계가 한도를 초과하기 때문입니다. 계약 전 등기부등본 을구를 꼭 확인하고, 공동담보목록에 건물 전체가 잡혀 있으면 신중하게 판단해야 합니다.

깡통전세·깡통월세

보증금이 매매가의 70~80%를 초과하면 위험 신호로 봅니다. 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있고, 보증기관도 담보 가치를 인정하지 않아 거절이 납니다. 참고로 2026년 현재 HUG 가입 기준은 선순위채권과 전세보증금 합계가 주택가격의 90% 이내입니다.

소유자와 계약 당사자 불일치

등기부등본 갑구 소유자와 임대차계약 당사자가 다른 경우가 있습니다. 대리인을 내세운 계약에서 빈번한데, 이 경우 위임장·인감증명서 확인 없이 계약하면 보증기관 심사에서 걸립니다.

위 세 가지 외에도 임대인의 국세 체납이 문제가 됩니다. 세금 체납이 있으면 경매 시 보증금보다 미납 세금이 먼저 변제될 수 있어요. 계약 전 임대인에게 납세증명서 제시를 요구하거나, 계약 이후라면 임대인 동의 없이도 ‘미납국세 열람 신청’이 가능합니다(주택도시보증공사 전세사기예방센터 khug.or.kr 참조).

집주인 동의 없이도 대출이 되나요?

법적으로는 의무가 아닙니다. HUG·SGI서울보증은 전세대출보증 신규·증액 시 집주인 동의 없이 통지만으로 가능하다는 방침을 금융기관에 전달했습니다.

다만 실무에서는 집주인 협조가 필요한 경우가 생깁니다. 집주인이 개인정보 제공이나 서류 협조를 꺼리면 진행이 막히는 일이 있어요. 이런 상황에 대비해 계약서에 ‘대출 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환’ 특약을 명시해 두는 것이 안전합니다.

계약 후 꼭 챙겨야 할 순서

대출 실행 전후 타이밍을 놓치면 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다. 아래 순서를 잔금일 기준으로 맞춰두세요.

Step 1 — 임대차계약 체결
계약서에 공인중개사 날인을 받고, 특약(대출 불가 시 계약해지)을 넣습니다.

Step 2 — 은행 상담 및 서류 제출
필요서류: 확정일자부 임대차계약서 원본, 계약금 영수증(보증금의 5% 이상), 소득증빙(재직증명서·소득확인증명서), 주민등록등본. 이 중 하나라도 빠지면 접수가 지연됩니다.

Step 3 — 등기부등본 마지막 확인 (잔금일 당일 아침)
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 당일 발급해 갑구·을구에 새로운 근저당이나 압류가 없는지 확인합니다.

Step 4 — 잔금 지급 + 전입신고 + 확정일자 (같은 날)
전입신고 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 잔금을 치르는 날 전입신고와 확정일자를 꼭 같이 처리하세요. 그 사이 집주인이 근저당을 추가 설정하면 임차인이 후순위로 밀립니다.

전월세 신고도 놓치지 마세요. 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고 의무가 있습니다(수도권 전역 포함). 2025년 6월 1일 이후 계약부터 과태료가 부과되고, 단순 지연·미신고 상한은 30만원으로 인하됐습니다(거짓 신고는 최대 100만원 유지). 온라인 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되는 장점도 있습니다.

Step 5 — 대출 실행
잔금 지급과 동시에 은행에서 대출금이 집주인 계좌로 바로 입금되는 구조입니다.

Step 6 — 전세보증금반환보증 가입 검토
대출을 받았다고 보증금이 자동으로 보호되는 게 아닙니다. 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비하는 상품이 전세보증금반환보증(HUG, khug.or.kr)입니다. 임차인이 집주인 동의 없이 가입할 수 있고, 가입 후 집주인에게 자동 통보됩니다. 보증료는 보증금 2억원 기준으로 연 약 20~40만원대(2025년 3월 31일 HUG 보증료율 개편 기준, 부채비율에 따라 차이 있음)이며 일부 지원사업도 있으니 확인해 보세요.

자주 묻는 것들

Q. 월세집인데 전세대출도 받을 수 있나요?

A. 전세대출은 전세보증금 계약에 적용됩니다. 월세 계약이라면 ‘월세보증금대출’이나 ‘청년전용 보증부월세대출’처럼 월세 전용 상품을 찾아야 합니다. ‘전세대출만 있다’는 건 오해입니다.

Q. 소득이 없거나 취준생인데 전월세보증금대출이 가능한가요?

A. 정책상품은 대부분 소득 요건이 있어서, 소득이 전혀 없으면 신청이 어려운 경우가 많습니다. 다만 주거안정월세대출 등 일부 상품은 요건이 완화된 우대 항목이 있으니 주택도시기금(myhome.go.kr) 또는 취급 은행에서 개인 상황을 직접 확인해 보는 게 정확합니다.

Q. 이미 계약했는데 나중에 대출 신청해도 되나요?

A. 계약 이후 신청도 가능하지만, 잔금일 이전에 은행 접수를 마쳐야 잔금일에 대출을 실행할 수 있습니다. 잔금 이후에 신청하면 대출 실행 시점이 늦어져 전입신고 타이밍과 어긋날 수 있어요. 계약 직후 빠르게 은행에 상담 예약을 잡는 것을 권합니다.

Q. 깡통월세 판정으로 대출이 거절됐어요. 어떻게 해야 하나요?

A. 같은 매물에서 다른 은행이나 보증상품으로 재신청할 수 있지만, 보증금이 시세의 70~80%를 이미 초과한다면 어느 기관도 보증을 서주기 어려울 수 있습니다. 이 경우 매물 자체를 바꾸는 것이 현실적인 방법입니다. 서울·경기·인천에서 전월세보증금대출이 가능한 안전한 매물을 찾고 싶다면 1844-2421로 문의해 주세요.

Q. 대출을 받으면 보증금은 안전한 건가요?

A. 대출과 보증금 보호는 별개입니다. 대출은 보증금 마련을 돕는 수단이고, 계약 종료 후 보증금을 돌려받는 것은 전세보증금반환보증(HUG)으로 따로 대비해야 합니다. 두 가지를 혼동하면 막상 이사 나갈 때 낭패를 볼 수 있습니다.

전월세보증금대출은 상품 스펙을 아는 것보다, 그 대출이 나오는 매물을 고르는 게 실질적으로 더 중요합니다. 등기부 선순위채권·시세 대비 보증금 비율, 임대인 납세 여부까지 확인해야 계약 이후에도 안심할 수 있습니다.

서울·경기·인천에서 대출 가능하고 안전한 전월세 매물·시세가 궁금하시면로 문의주세요.

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