주택담보대출계산기를 돌려보고 ‘2억 나오네’ 했다가 은행 가서 1억도 안 된다는 말 들으면 멘붕이 옵니다. 계산기가 틀린 게 아니라, 계산기가 보여주지 않는 규제들이 있거든요.
2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주택담보대출은 최대 6억원으로 묶였습니다. LTV 계산만으로는 실제 한도를 알 수 없어요. DSR이라는 또 다른 규제가 동시에 적용되고, 두 규제 중 더 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다.
주택담보대출계산기가 보여주지 않는 것
계산기에 집값 입력하고 LTV 70% 뽑으면 ‘7억짜리 집이면 4.9억 나오겠네’ 싶죠. 여기서 계산기가 잡아주지 않는 변수가 두 개 있어요.
LTV와 DSR, 동시에 통과해야 합니다.
LTV(Loan to Value)는 집값 대비 대출 비율입니다. 7억짜리 집에서 LTV 70%면 최대 4.9억. 그런데 DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행권 기준 40% 이내로 묶여 있어요. 연소득 5천만원이면 연간 원리금 합계가 2천만원을 넘으면 안 됩니다. LTV로 4.9억이 나와도 DSR을 통과 못 하면 그보다 낮은 금액만 받게 돼요.
2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행 중이라 실제 적용되는 금리에 스트레스 금리 1.5%p가 더해져 한도가 추가로 줄어듭니다. 수도권 주택담보대출은 하한 기준 3%p까지 상향되는 경우도 있어요.
게다가 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대는 2025년 6월 28일부터 아무리 LTV·DSR이 통과돼도 6억원이 상한선입니다.
2025년 6.27 대책, 달라진 것 정리
수도권에서 집 사려는 분들한테 직접 영향을 주는 변경사항들입니다.
수도권·규제지역 주택 구입 주담대 한도 6억원 상한
아무리 집값이 높고 소득이 많아도 구입 목적 주담대는 6억원까지만 됩니다. 2025년 6월 28일 시행됐어요.
생애최초 LTV 80% → 70%로 인하
이전엔 생애최초 구입자는 LTV 80%까지 됐는데, 지금은 70%로 낮아졌습니다. 6.27 대책 이전 내용으로 안내하는 정보는 이미 구버전이에요.
주담대 구입 후 6개월 이내 전입 의무
집 사면서 주담대를 받으면 6개월 안에 실제로 들어와 살아야 합니다. 투자 목적 공실 유지는 안 돼요.
2주택 이상 보유자, 추가 구입 목적 주담대 전면 금지
수도권·규제지역에서 다주택자는 집 사려고 주담대를 추가로 받을 수 없습니다. 1주택자는 기존 집을 6개월 이내에 처분하는 약정을 맺으면 무주택자와 같은 조건으로 받을 수 있어요.
생활안정자금 주담대 한도 1억원 제한
집을 담보로 생활비나 사업자금 용도로 대출받는 경우, 수도권·규제지역에서는 최대 1억원까지만 됩니다.
규제지역 범위도 2025년 10월 16일부로 넓어졌습니다. 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐어요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 대출 한도는 은행 사전심사로 확인하세요.
⑤ 정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
경매 낙찰자가 놓치는 방공제 함정
경매 경험 없는 분들이 가장 많이 당하는 게 이겁니다.
5억에 낙찰받았는데 LTV 70%면 3.5억 나오겠지 했다가, 실제 대출 심사에서 예상보다 훨씬 적은 금액이 나와 당황하는 경우가 있어요.
이유는 ‘방공제’ 때문입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인은 경매 시 최우선변제권을 갖습니다. 은행은 담보 가치를 산정할 때 이 소액임차보증금 최우선변제 몫을 미리 빼고 계산해요. 거기에 선순위 채권(기존 근저당 등)까지 빼면 실제 대출 가능 금액이 낙찰가 대비 크게 줄어드는 구조입니다.
‘낙찰가의 70~80%’라는 말만 믿고 잔금 계획을 세우면 낭패를 볼 수 있어요. 법원 경매정보사이트에서 압류 현황·선순위 채권을 먼저 확인한 후에야 실제 대출액을 가늠할 수 있습니다. 경락잔금대출은 낙찰 전에 금융기관에 사전 문의해보는 게 좋습니다.
디딤돌·버팀목, 나는 해당될까?
정부 기금 대출은 금리가 낮은 대신 조건이 까다롭습니다.
디딤돌 대출(주택구입자금)은 무주택 세대주 대상이에요. 부부합산 연소득 6천만원 이하가 기본이고, 생애최초 또는 2자녀 가구는 7천만원, 신혼부부는 8천500만원 이하까지 됩니다. 소득·한도 기준은 매년 바뀌니 신청 시점에 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 확인하는 게 정확해요.
버팀목 전세자금대출도 무주택 세대주·소득·자산 심사를 거칩니다. 자산 기준(부부합산 순자산 3.37억원 이하 등)이 있어서 집은 없어도 자산이 많으면 안 될 수 있어요. 이 기준도 매년 고시로 바뀌기 때문에 고정된 수치로 기억하면 안 됩니다.
정책 대출은 조건 확인이 우선입니다. 은행 창구보다 주택도시기금 공식 사이트나 기금e든든에서 먼저 자격 요건을 체크하세요.
주택담보대출 자주 묻는 것들
Q. 주택담보대출계산기 결과가 은행 심사와 다른 이유가 뭔가요?
A. 계산기는 보통 LTV(집값 대비 비율)만 반영합니다. 실제 심사에서는 DSR(소득 대비 연간 원리금 비율)이 동시에 적용되고, 수도권·규제지역이면 6억원 상한도 걸려요. 세 가지 중 가장 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다.
Q. 1주택자인데 이사 가려고 주담대를 받을 수 있나요?
A. 수도권·규제지역에서는 기존 주택을 6개월 이내에 처분하는 약정을 맺으면 무주택자와 같은 조건으로 받을 수 있습니다. 처분 약정 없이는 한도가 제한될 수 있어요. 기존 집 매각 일정과 새 집 잔금 일정을 맞추는 게 핵심입니다.
Q. 스트레스 DSR이 뭔가요? 한도가 얼마나 줄어드나요?
A. 스트레스 DSR은 실제 대출금리에 스트레스 금리를 더한 값으로 DSR을 계산하는 방식입니다. 2025년 7월부터 전 금융권에 3단계가 시행 중이에요. 스트레스 금리 1.5%p가 가산되기 때문에 같은 소득이라도 한도가 줄어듭니다. 얼마나 줄어드는지는 소득·금리·대출 구조에 따라 달라서 은행 사전심사로 확인하는 게 가장 정확해요.
Q. 경매 낙찰 후 대출이 생각보다 적게 나왔습니다. 왜 그런가요?
A. 방공제(소액임차보증금 최우선변제 공제)와 선순위 채권 때문입니다. 은행은 담보 가치 산정 시 소액임차인이 경매에서 최우선으로 받아가는 금액과 기존 근저당 잔액을 담보가치에서 빼고 대출 한도를 계산해요. 낙찰 전에 금융기관에 먼저 문의해보는 게 좋습니다.
Q. 저금리 정부 지원 대출 해준다는 전화가 왔는데 믿어도 되나요?
A. 대출빙자 보이스피싱을 의심하셔야 합니다. 금융회사나 정부기관은 어떤 경우에도 전화나 문자로 선입금·앱 설치·계좌이체를 요구하지 않아요. 저금리·정부지원을 미끼로 앱 설치나 이체를 요구한다면 112 또는 금융감독원 1332로 신고하세요.
공인중개사 시각에서 보면 대출 한도 계산보다 중요한 건 거래 일정입니다. 처분 약정이 있는 경우 기존 집 매각이 늦어지면 새 집 대출 조건이 바뀔 수 있어요. 매매 거래를 앞두고 자금 흐름이 걱정되신다면 여운 부동산 서비스 페이지에서 중개 상담 먼저 해보세요.
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