이것 모르고 고정금리 선택하면 한도 자체가 달라집니다.
2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 묶였어요. 금리 종류를 고르기 전에 내가 한도 안에 들어오는지부터 봐야 합니다. 정확한 한도와 금리는 은행에서 직접 심사를 받아야 나오지만, 거래 전에 알아두면 계약이 깨지지 않는 기본 틀이 있습니다.
고정금리 vs 변동금리, 어떤 상황에서 뭘 고를까
고정금리는 대출 기간 내내 금리가 바뀌지 않습니다. 변동금리는 보통 6개월마다 시장금리(코픽스 등)에 연동해서 바뀌어요.
둘의 차이는 단순합니다. 고정금리는 초기 금리가 조금 높은 대신 이자가 예측 가능하고, 변동금리는 초기 금리가 낮지만 금리가 오르면 이자 부담도 함께 올라갑니다.
2026년 현재처럼 금리 방향이 불확실한 상황에서는 고정금리를 택하는 분이 많아요. 매달 나가는 이자가 일정하게 유지되니까 가계 계획 세우기가 훨씬 수월합니다.
고정금리가 유리한 상황
대출 금액이 크고 상환 기간이 긴 경우, 소득이 고정적이라 변동에 여유 없는 경우, 앞으로 금리가 오를 것 같다는 판단이 설 때입니다.
변동금리가 유리한 상황
단기(3년 이내) 상환 계획이 확실한 경우, 대출 잔액이 비교적 작아서 금리 상승 시 충격이 제한적인 경우예요.
실무에서 보면 20년 이상 장기 주담대를 고정금리로 가져가는 분들이 훨씬 많습니다. 이자 총액이 조금 더 나오더라도 예측 가능성을 더 높이 사는 거예요.
정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
주담대 한도를 결정하는 두 축 — LTV와 DSR
고정금리를 선택하기 전에 한도가 먼저입니다. 주택담보대출 한도는 LTV와 DSR, 두 규제를 동시에 통과해야 하고 둘 중 낮은 금액으로 결정돼요.
LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 대출 비율입니다. 3억 집이면 LTV 70%면 2억 1천만원이 한도예요. 2025년 6월 28일부터 생애최초 주택구입자 LTV가 80%에서 70%로 인하됐습니다. (출처: 대한민국 정책브리핑)
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 연간 원리금 상환 비율입니다. 연소득 5천만원인 분이 은행 대출을 받으면 일 년에 갚는 원금+이자 합계가 소득의 40%를 넘으면 안 돼요.
여기에 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 시행됐습니다. 실제 금리에 1.5%p를 더한 스트레스 금리로 DSR을 계산하기 때문에, 같은 소득이라도 예전보다 한도가 줄어들어요. 수도권 주담대는 하한 3%p까지 올라갑니다.
그리고 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대는 최대 6억원 한도가 생겼어요. LTV·DSR 계산 결과가 7억이 나와도 6억을 넘을 수 없습니다.
규제지역 현황도 바뀌었어요. 2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천·광명·성남·수원 일부·안양 동안·용인 수지·의왕·하남이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다. 내가 사려는 집이 규제지역인지 아닌지에 따라 한도와 조건이 크게 달라지니 먼저 확인해야 합니다. (출처: 국토교통부 molit.go.kr)
1주택자·다주택자, 규제 이후 달라진 조건
1주택자인데 이사 가면서 새 집에 주담대 받으려는 경우가 많습니다. 이때 조건이 있어요.
수도권·규제지역에서 1주택자가 추가 주택 구입 목적으로 주담대를 받으려면, 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 약정을 해야 합니다. 이 약정을 하면 무주택자와 동일한 LTV를 적용받을 수 있어요. 만약 처분 약정을 못 지키면 대출이 회수될 수 있으니 일정 관리가 중요합니다.
2주택 이상 보유자는 수도권·규제지역에서 추가 주택 구입 목적 주담대가 전면 금지됩니다. 임차보증금 반환 등 일부 예외는 있지만, 추가 구입 목적으로는 불가해요.
주담대로 수도권 주택을 구입하면 6개월 이내 전입 의무도 생겼습니다. 투자 목적으로 구입하고 실거주를 미루는 방식을 막기 위한 장치예요. (출처: 대한민국 정책브리핑 korea.kr)
고정금리 선택 전 실무에서 꼭 짚는 3가지
중개 현장에서 주담대 관련 거래를 보다 보면 계약 전에 놓치는 부분이 반복됩니다.
하나. 갈아타기(대환) 비용 계산은 정확하게
기존 대출을 고정금리로 갈아타려면 중도상환수수료가 발생할 수 있어요. 2025년 1월 13일 이후 신규 대출은 중도상환수수료율이 대폭 인하돼서 시중은행 주담대 기준 0.65% 안팎이지만, 그 이전에 받은 대출은 약정서에 따라 달라집니다. 여기에 등기·법무비, 근저당 재설정 비용까지 합산한 뒤 절감되는 이자와 비교해야 실익이 나와요. (출처: 대한민국 정책브리핑 newsId=148938404)
둘. 분양 아파트라면 중도금에서 잔금 전환 시점 체크
중도금대출은 공사 중에 건설사 보증으로 받는 집단대출이라 심사가 비교적 느슨합니다. 문제는 입주 시점이에요. 입주할 때 중도금대출을 전액 상환하거나 잔금대출(주담대)로 전환해야 하는데, 이때 6.27 규제 한도가 그대로 적용됩니다. 중도금 때 기준으로 계획했다가 잔금 전환 시점에 한도가 부족해지는 상황이 생길 수 있어요.
셋. 경락잔금대출의 방공제 함정
경매 낙찰 후 대출을 받으면 낙찰가의 70~80%가 나온다고 알고 있는 분이 많은데, 실제로는 훨씬 적게 나오는 경우가 있습니다. 세입자 소액임차보증금 최우선변제(방공제)와 선순위 채권을 담보가치에서 먼저 빼고 계산하기 때문이에요. 낙찰 전에 방공제 규모를 꼭 확인해야 합니다.
주택담보대출 고정금리 자주 묻는 질문
Q. 고정금리와 변동금리, 지금 어느 쪽이 유리한가요?
A. 금리 방향이 불확실한 지금은 고정금리를 선택하는 분이 많습니다. 변동금리는 초기 금리가 낮지만 6개월마다 바뀌기 때문에, 대출 규모가 크거나 상환 기간이 긴 경우 고정금리로 예측 가능성을 확보하는 게 실무에서 더 안전한 선택으로 보입니다. 다만 단기 상환 계획이 확실하다면 변동금리가 유리할 수 있어요.
Q. 2025년 6.27 대책 이후 수도권 주담대 한도가 6억으로 묶였다는데 사실인가요?
A. 맞습니다. 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대 한도가 최대 6억원으로 제한됐습니다. LTV·DSR 계산 결과와 관계없이 이 한도를 초과할 수 없어요. 생애최초 LTV도 80%에서 70%로 낮아졌습니다. (출처: 대한민국 정책브리핑 korea.kr)
Q. 1주택자인데 이사 가려고 추가 대출을 받을 수 있나요?
A. 수도권·규제지역에서는 기존 주택을 6개월 이내 처분하겠다는 약정을 조건으로 대출이 가능합니다. 처분 약정을 하면 무주택자와 동일한 LTV가 적용돼요. 약정을 지키지 못하면 대출 회수 대상이 될 수 있으니 잔금·이사 일정을 미리 촘촘하게 잡아야 합니다.
Q. 고정금리로 갈아타면 중도상환수수료가 많이 나오나요?
A. 2025년 1월 13일 이후 신규 주담대는 중도상환수수료가 시중은행 기준 0.65% 안팎으로 낮아졌습니다. 이전에 받은 대출은 약정서에 따라 다를 수 있어요. 수수료에 등기·법무비까지 더해서 절감 이자와 비교해봐야 갈아타기 실익이 나옵니다. (출처: 대한민국 정책브리핑 newsId=148938404)
Q. 여운 부동산에서 고정금리 대출 상담도 해주나요?
A. 여운은 서울·경기·인천에서 매매·전세 거래를 중개하는 공인중개사 사무소입니다. 대출 심사·실행은 은행이나 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 직접 받으셔야 해요. 다만 거래를 진행할 때 대출 한도·규제지역 여부·처분조건부 대출 일정 등 계약이 깨지지 않으려면 챙겨야 할 부분을 중개 실무 시각에서 짚어드리고 있습니다. 매매 관련 궁금한 점은 1844-2421로 연락 주세요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 대출 한도와 금리는 은행 또는 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 직접 심사를 받아보시길 권합니다.
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