2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 주택담보대출로 6억원 넘게 받는 게 막혔습니다. 같은 집, 같은 소득이어도 계약 날짜 하나 차이로 한도가 크게 달라질 수 있어요.
중개를 하다 보면 이 규제를 모르고 계약하러 오시는 분들이 꽤 있습니다. 잔금일에 은행 가서야 한도가 부족하다는 걸 알게 되면 그때는 이미 늦어요. 거래가 깨지거나 추가 자금을 급하게 마련해야 하는 상황이 생깁니다. 오늘은 주택담보대출을 받기 전에 꼭 알아야 할 핵심을 중개 실무 시각에서 짚겠습니다.
2025년 6.27 대책, 뭐가 바뀌었나
핵심부터 말하면 네 가지입니다.
① 수도권·규제지역 주택 구입 주담대 최대 6억원 상한
집값이 15억이든 20억이든 관계없이, 주택 구입 목적으로 받을 수 있는 주택담보대출은 6억원이 상한입니다. LTV 비율상 더 나올 수 있어도 6억이 넘으면 안 됩니다.
② 생애최초 LTV 80% → 70%
처음 집 사는 분들에게 적용되던 80% LTV가 70%로 내려왔어요. 10억짜리 집이면 최대 8억이 아닌 7억, 거기에 6억 상한까지 적용됩니다.
③ 6개월 이내 전입 의무
주담대로 집을 샀으면 6개월 이내에 실제 전입해야 합니다. 전세 놓으려고 집 산 뒤 대출받는 구조는 안 됩니다.
④ 생활안정자금 목적 주담대 1억원 한도, 만기 30년 제한
생활비·사업자금 등 생활안정자금 명목으로 집을 담보로 빌릴 수 있는 금액도 최대 1억원으로 묶였습니다. 전세대출 보증비율도 90%에서 비수도권은 90%, 수도권·규제지역은 80%로 내려갔어요.
시행일은 2025년 6월 28일입니다. 그 전에 대출 신청이 접수된 경우는 기존 기준이 적용됐지만, 지금 새로 알아보시는 분들은 전부 이 기준을 따릅니다.
정확한 한도·금리는 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
LTV와 DSR, 두 규제를 동시에 통과해야 합니다
주택담보대출 한도는 LTV와 DSR 두 가지 규제를 모두 통과해야 하고, 둘 중 낮은 금액으로 최종 결정됩니다.
LTV (Loan To Value)는 집값 대비 대출 비율입니다. 집값 10억에 LTV 70%면 최대 7억까지 가능하다는 뜻이에요. 여기에 6억 상한이 추가로 걸리면 7억이 아니라 6억이 한도가 됩니다.
DSR (Debt Service Ratio)은 연소득 대비 연간 원리금 상환비율입니다. 은행권 기준 DSR 40%가 적용돼요. 연소득 8천만원이면 연간 원리금 상환액이 3,200만원을 넘으면 안 됩니다. 실제 대출 가능 원금은 소득·금리·만기 조합에 따라 달라지므로 정확한 수치는 은행 심사에서 확인하셔야 해요.
LTV 기준으로는 6억이 나와도 DSR 기준에서 3억이 나오면 3억이 한도입니다. 두 규제 중 더 낮은 쪽을 따릅니다.
규제지역이냐 아니냐, 차이가 큽니다
2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정됐습니다.
규제지역에서 집을 살 때는 한도 제한이 더 빡빡해요. 반면 비규제지역은 LTV 70~80% 기준이 그대로 적용되고 6억 상한도 없습니다.
1주택자가 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 기존 주택을 6개월 이내 처분한다는 약정을 해야 무주택자와 같은 LTV를 적용받을 수 있어요. 이 처분조건부 약정을 어기면 대출이 회수될 수 있습니다.
2주택 이상 보유자는 규제지역에서 추가 주택 구입 목적 주담대가 전면 금지됩니다. 임차보증금 반환 등 예외적인 경우만 허용되는데, 이 경우 요건이 까다로우니 꼭 금융기관에서 직접 확인하세요.
경매 낙찰·중도금대출, 실무에서 많이 헷갈리는 함정
경매로 낙찰받은 분들이 “낙찰가의 70~80% 나온다더니 왜 절반도 안 나오냐”고 물어보는 경우가 있어요.
경락잔금대출은 낙찰가 기준 LTV를 적용하지만, 여기서 소액임차인 최우선변제금(방공제)과 선순위 채권을 먼저 빼고 계산합니다. 주택임대차보호법상 소액임차인이 최우선으로 돌려받아야 하는 보증금 범위가 담보가치에서 차감되기 때문이에요. 세입자가 있는 물건일수록 방공제 금액이 커져서 실제 대출액이 예상보다 훨씬 줄어들 수 있습니다.
분양 아파트의 중도금대출은 공사 중 건설사 보증으로 받는 집단대출입니다. 공사 기간 동안은 건설사 보증이 붙어 있어서 심사가 상대적으로 느슨한 편이에요. 그런데 입주 시점이 되면 이야기가 달라집니다.
입주할 때 중도금대출을 전액 상환하거나 잔금대출(주담대)로 전환해야 하는데, 이 시점에 6.27 대책 기준이 새로 적용됩니다. 중도금 받을 당시에는 한도가 넉넉했어도 잔금대출로 전환할 때 한도가 줄어들 수 있어요. 입주 예정일이 있으신 분들은 잔금대출 한도를 미리 시뮬레이션해두는 게 좋습니다.
정책대출과 스트레스 DSR, 한도를 더 줄이는 두 요소
소득이 낮거나 무주택자라면 정부 정책대출을 먼저 검토해볼 만합니다.
디딤돌대출은 주택 구입 목적의 기금 상품으로, 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초·2자녀 7천만원, 신혼 8.5천만원)의 무주택 세대주가 대상입니다. 금리가 일반 은행보다 낮은 대신 소득·자산 심사가 있습니다.
버팀목 전세자금대출은 전세 자금 지원 상품으로, 무주택 세대주·소득/자산 심사를 통과해야 합니다. 청년버팀목의 경우 만 19~34세 무주택자, 부부합산 연소득 5천만원 이하가 기본 요건이에요. 신혼부부버팀목은 수도권 최대 3억원, 비수도권 2억원 한도가 적용됩니다. 구체적인 소득·자산 기준은 매년 고시로 바뀌니 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 최신 요건을 확인하세요.
스트레스 DSR 3단계는 2025년 7월 1일부터 시행 중입니다. 전 금융권 가계대출에 적용되고 스트레스 금리가 1.5%p 상향됐어요. 수도권 주담대는 하한이 3%p 상향 적용됩니다. 실제 금리보다 높은 ‘가상의 금리’로 상환능력을 계산하기 때문에 대출 한도가 추가로 줄어듭니다. 정확한 한도 감소폭은 소득·금리·만기 조합마다 달라지니 은행에서 직접 심사받으셔야 해요.
갈아타기(대환)를 고려 중이라면 중도상환수수료를 먼저 확인하세요. 2025년 1월 13일 금융위 개편 이후 5대 시중은행 기준 주담대 중도상환수수료율이 0.65%대 수준으로 내려왔습니다(약정·상품별 상이). 수수료에 등기비·법무비까지 합산해서 절감 이자와 비교해봐야 실익이 있는지 알 수 있어요.
비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 수도권에서 집값 10억짜리를 사려면 주택담보대출로 최대 얼마까지 받을 수 있나요?
A. LTV 70% 기준이면 7억이 나올 것 같지만, 6.27 대책으로 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대는 최대 6억원이 상한입니다. 거기에 DSR 한도까지 통과해야 하므로 실제 한도는 소득에 따라 더 줄어들 수 있어요. 정확한 금액은 은행 심사에서 확인하셔야 합니다.
Q. 1주택자인데 이사하면서 새 집에 대출을 받을 수 있나요?
A. 규제지역이라면 기존 주택을 6개월 이내 처분하겠다는 약정을 하면 무주택자와 같은 LTV가 적용됩니다. 처분 약정 없이 신규 주담대를 받기는 어려워요. 처분 약정 후 실제로 팔지 않으면 대출이 회수될 수 있으니 일정을 꼭 맞춰야 합니다.
Q. 저금리 정부지원 대출 해준다는 전화를 받았는데 믿어도 되나요?
A. 금융기관이나 정부기관은 어떤 경우에도 전화로 선입금·앱 설치·계좌이체를 요구하지 않습니다. 이런 요구가 들어오면 대출빙자 보이스피싱입니다. 피해가 발생하면 즉시 112 또는 금감원 1332에 전화해 지급정지를 요청하세요.
Q. 분양 아파트 중도금대출 받았는데 입주할 때 잔금대출이 얼마나 나오나요?
A. 중도금대출은 공사 중 집단대출이고, 입주 시점에 잔금대출(주담대)로 전환하거나 상환해야 합니다. 이때 6.27 대책 기준이 새로 적용되기 때문에 중도금 받을 때보다 한도가 줄어들 수 있어요. 입주 예정일 전에 미리 은행에서 잔금대출 한도를 시뮬레이션해두는 걸 권합니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담()으로 확인하세요.
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