결론부터 말하면, 전세퇴거자금대출은 세입자가 아니라 집주인(임대인)이 받는 대출입니다.
계약 종료 후 보증금을 돌려줄 의무가 생긴 임대인이, 새 세입자가 들어오기 전이라도 기존 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 신청하는 주택담보대출 상품이에요. 공식 명칭은 ‘임차보증금 반환대출’이라고도 부릅니다.
전세퇴거자금대출이 필요한 상황
전세 계약이 끝났는데 새 세입자가 아직 안 구해진 경우, 집주인 입장에서는 난감합니다. 기존 세입자는 보증금을 돌려받아야 이사를 가고, 집주인은 새 보증금이 들어와야 기존 보증금을 줄 수 있다고 생각하는 경우가 많아요.
그런데 이건 관행일 뿐, 법적으로는 다릅니다.
보증금 반환의무(집주인)와 집 인도의무(세입자)는 동시이행 관계입니다. 새 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려줄 수 있다는 건 법적 전제조건이 아니에요. 계약이 끝나고 세입자가 집을 비워준다면, 집주인은 그 시점에 보증금을 반환해야 합니다.
여기서 실제로 많이 쓰이는 게 전세퇴거자금대출입니다. 주택을 담보로 대출을 받아 세입자에게 보증금을 돌려주고, 이후 새 세입자가 들어오면 그 보증금으로 대출을 상환하는 구조예요.
정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
신청 조건과 한도, 어떻게 정해지나요
전세퇴거자금대출은 일반 주택담보대출 한도 범위 안에서 실행됩니다. 한도는 세입자에게 돌려줄 보증금을 초과할 수 없고, 실제 세입자 퇴거 시점에 실행돼요.
대항력을 갖춘 세입자가 전제입니다. 세입자가 전입신고와 주택 인도를 마쳐 대항력이 있는 경우에만 이 대출이 의미 있는 구조로 성립해요. 대항력은 주택 인도와 전입신고 다음 날 0시부터 발생하고, 확정일자까지 받으면 우선변제권도 생깁니다.
2025년 6월 28일부터 시행된 6.27 부동산 대책으로 수도권·규제지역에서는 주택구입 목적 주담대 한도가 최대 6억원으로 제한됐습니다. 다만 전세퇴거자금대출은 주택구입이 아니라 보증금 반환 목적이에요. 수도권·규제지역에서 생활안정자금 목적 주담대는 최대 1억원으로 제한됐는데, 임차보증금 반환 목적은 이와 별도 취급하는 경우가 있어 실제 한도는 은행별로 다를 수 있습니다.
스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 시행 중이라 대출 한도가 추가로 줄어든 상황입니다. 연소득 대비 원리금 상환 비율이 타이트하게 묶여 있어서, 이미 대출이 많은 집주인이라면 한도가 예상보다 낮게 나올 수 있어요.
금리는 은행·신용도·시기에 따라 다르므로 개별 은행에서 확인하셔야 합니다. 특정 수치를 여기서 말씀드리기 어려운 게, 신청인 조건에 따라 편차가 크거든요.
은행이 거절하는 주요 사유
중개 현장에서 전세퇴거자금대출 진행이 막히는 경우를 보면 패턴이 있습니다.
선순위 채권이 너무 많은 경우
이미 근저당이 설정돼 있거나 선순위 대출이 많으면, 추가로 받을 수 있는 담보 여력이 없습니다. 주담대 한도는 집값에서 선순위 채권을 차감한 뒤 LTV 비율을 적용해 나오기 때문이에요. 등기부등본을 계약 전·당일·잔금일 최소 3번 확인하라는 이유가 여기에 있습니다.
DSR 한도 초과
집주인에게 기존 대출이 많으면 연간 원리금 상환액이 DSR 한도를 넘겨버려요. 이 경우 담보 여력이 있어도 대출이 나오지 않습니다. 스트레스 DSR 3단계 시행 이후 이 사례가 늘었어요.
규제지역 내 다주택자
수도권·규제지역에서 다주택자의 추가 주택구입 목적 주담대는 전면 금지됐습니다. 단 임차보증금 반환 목적은 예외가 적용되는 경우가 있어 은행 창구에서 직접 확인이 필요합니다. 2025년 10월 16일부로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐으니 본인 주택 소재지 확인이 선행돼야 해요.
집값 대비 보증금 비율이 높은 경우
흔히 깡통전세라 불리는 구조에서 발생합니다. 집값 자체가 낮거나 시세가 떨어졌다면, 돌려줘야 할 보증금만큼 대출이 나오지 않을 수 있어요.
세입자 입장에서 알아야 할 것
집주인이 전세퇴거자금대출을 받든 안 받든, 세입자 입장에서 챙겨야 할 부분이 따로 있습니다.
보증금을 못 돌려받은 채로 이사를 가면 안 됩니다. 이사(전출)하면 대항력이 사라질 수 있어요. 이 경우 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하는 게 먼저입니다. 임차권등기가 완료된 뒤 이사를 가야 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 등기 완료 전에 전출하면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 생깁니다.
임차권등기명령 신청 비용은 인지대와 등기 신청 수수료를 합해 1만원 안팎 수준이며, 법원 방문 또는 전자소송으로 진행할 수 있습니다. 정확한 비용은 법원·사건에 따라 다를 수 있어요.
또 하나. 새 세입자가 들어올 때까지 기다리다가 보증금 반환이 늦어지는 상황이 적지 않습니다. 그러나 앞서 말씀드린 것처럼 계약 종료 후 집을 비워주면 집주인은 그 시점에 보증금을 반환할 의무가 있어요. 기다림이 필요한 상황인지, 아니면 법적으로 청구할 수 있는 상황인지를 구분하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세퇴거자금대출은 세입자도 신청할 수 있나요?
A. 아닙니다. 이 대출은 임대인(집주인)만 신청할 수 있습니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 임차권등기명령 신청이나 전세보증금 반환보증(HUG 등) 활용을 먼저 검토하세요. 정확한 절차는 주택도시보증공사(https://www.khug.or.kr)나 국토부 전세사기피해자 지원관리시스템(https://jeonse.kgeop.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
Q. 6.27 대책 이후 전세퇴거자금대출 한도가 줄었나요?
A. 수도권·규제지역에서 생활안정자금 목적 주담대 한도가 최대 1억원으로 제한된 건 맞습니다. 다만 임차보증금 반환 목적 대출을 어떻게 분류하느냐는 은행마다 다를 수 있어요. 스트레스 DSR 3단계(2025년 7월 시행)로 전반적인 한도 산출이 빡빡해진 건 공통 사항입니다. 정확한 한도는 개별 은행 창구에서 확인하셔야 합니다.
Q. 집주인이 전세퇴거자금대출을 못 받으면 세입자는 어떻게 하나요?
A. 우선 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 이사를 준비하세요. 그 이후 내용증명 발송, 보증금반환청구 소송 등 법적 절차를 단계별로 밟을 수 있습니다. 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 HUG에 보험금 청구도 가능해요. 어떤 절차가 본인 상황에 맞는지는 상황에 따라 다르니 전문가 상담을 받으시길 권합니다.
Q. 새 세입자가 생겨야만 집주인이 보증금을 돌려줄 의무가 생기나요?
A. 아닙니다. 이 부분은 자주 오해하시는 내용입니다. 보증금 반환의무(집주인)와 집 인도의무(세입자)는 동시이행 관계예요. 새 세입자 입주는 통상적인 관행이지 법적 전제조건이 아닙니다. 계약이 종료되고 세입자가 집을 비워주면, 집주인은 그 시점에 보증금 반환 의무가 발생합니다.
Q. 전세퇴거자금대출 관련해서 여운 부동산에서 도움받을 수 있나요?
A. 여운 부동산은 공인중개사 사무소로, 대출을 직접 실행하거나 심사하는 금융기관이 아닙니다. 다만 전세 계약 구조, 보증금 반환 절차, 임차권등기명령 진행 흐름 등 거래 관련 실무 안내는 가능합니다. 구체적인 대출 한도와 금리는 각 은행 창구에서 확인하시고, 전세 계약과 관련한 부동산 상담은 1844-2421로 연락 주세요.
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