2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 주택담보대출이자를 내야 하는 대출, 즉 주담대 한도가 최대 6억원으로 묶였습니다. 그전까지 LTV 70%면 7~8억까지 나왔던 집에서도 이제 6억을 넘길 수 없습니다.
거래를 앞두고 “은행에서 얼마까지 나온다”고 미리 계획했다가, 실제 심사에서 한도가 크게 줄어드는 경우가 적지 않습니다. 특히 2025년 하반기 이후 매매 계약을 진행하는 분이라면 6.27 대책 이후 달라진 규제를 먼저 확인하고 자금 계획을 세워야 합니다.
6.27 대책으로 뭐가 달라졌나
주택담보대출이자를 부담하게 되는 대출액 자체가 줄었습니다. 변경된 핵심만 .
| 항목 | 변경 전 | 2025-06-28 이후 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 한도 | LTV·DSR 계산 결과값 | 최대 6억원 (상한 신설) |
| 생애최초 LTV | 80% | 70%로 인하 |
| 전입의무 | 없음(일부 예외) | 주담대 구입 시 6개월 내 전입 의무 |
| 다주택자 추가 구입 주담대 | 조건부 허용 | 수도권·규제지역 전면 금지 |
| 생활안정자금 주담대 한도 | 제한 없음 | 최대 1억원(수도권·규제지역) |
| 전세대출 보증비율 | 90% | 수도권·규제지역 80%로 하향 |
| 주담대 만기 | 40~50년 | 30년 이내 |
출처: 대한민국 정책브리핑 korea.kr (2025.06.27 발표)
1주택자가 이사하면서 새 집을 살 때는 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 약정을 하면 무주택자와 동일한 LTV를 적용받을 수 있습니다. 이 처분약정 조건을 놓치면 한도가 더 줄어드니 계약 전에 꼭 확인해야 합니다.
매물·시세가 궁금하시면 1844-2421으로 문의주세요.
LTV와 DSR, 두 규제를 동시에 통과해야 합니다
주담대 한도는 두 기준 중 낮은 쪽으로 결정됩니다.
LTV(주택담보대출비율)는 집값 대비 대출 비율입니다. 집값이 10억이고 LTV가 70%면 최대 7억까지 나오는 구조인데, 6.27 이후 수도권·규제지역에서는 이 금액이 6억을 넘을 수 없습니다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행 기준 40%가 한도입니다. 연소득이 5천만원이라면 연간 원리금 상환액이 2천만원을 넘으면 안 됩니다. LTV로 6억이 나와도 DSR을 초과하면 그보다 낮게 나옵니다.
둘 중 낮은 금액이 실제 대출 한도입니다. 그러니 “LTV로는 얼마 나온다”는 계산만으로 자금 계획을 세우면 실제와 다를 수 있습니다.
스트레스 DSR 3단계 — 2025년 7월부터 이미 시행 중
2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 전 금융권에 시행됐습니다. 지금 기준으로 약 1년째 적용되고 있는 규정입니다.
스트레스 DSR은 대출 심사 때 실제 약정 금리보다 높은 금리를 적용해 한도를 계산하는 방식입니다. 수도권 주담대는 스트레스 금리가 최소 3%p 상향 적용됩니다. 비수도권 주담대는 2026년 6월 30일까지 2단계(0.75%p 상향) 유예 적용입니다.
실제 금리보다 높은 수준을 가정해 계산하니 같은 소득이어도 예전보다 대출 한도가 줄어드는 구조입니다. 몇 달 전에 계산해봤던 한도와 지금 한도가 다르게 나오는 이유 중 하나입니다.
규제지역 현황 — 서울 전역과 경기 12곳
규제지역 여부에 따라 LTV 적용 비율과 대출 조건이 크게 달라집니다. 2025년 10월 16일부로 규제지역이 확대됐습니다.
조정대상지역·투기과열지구로 지정된 지역
서울 25개 자치구 전역이 포함됩니다. 경기는 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양(동안)·용인(수지)·의왕·하남 12곳이 해당됩니다.
규제지역에서는 6억 한도 상한이 적용되고, 2주택 이상 보유자의 추가 구입 목적 주담대가 전면 금지됩니다. 임차보증금 반환 등 예외적인 경우는 별도 확인이 필요합니다. 규제지역 현황의 정확한 확인은 국토교통부(https://www.molit.go.kr, 1599-0001)에서 하실 수 있습니다.
중개 현장에서 자주 보이는 두 가지 함정
경락잔금대출의 방공제
경매로 낙찰받은 집에서 “낙찰가의 일정 비율이 나온다”고 알고 있다가 실제 대출이 예상보다 크게 줄어 당황하는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권(방공제)과 선순위 채권을 담보가치에서 먼저 빼기 때문입니다. 낙찰가 기준 LTV를 그대로 기대하면 자금 계획이 흔들릴 수 있습니다.
지역별 소액임차보증금 기준에 따라 방공제 금액이 달라지므로, 낙찰 전에 해당 주택의 선순위 채권과 방공제 금액을 미리 확인해두는 게 필요합니다.
중도금대출에서 잔금대출로 전환할 때
분양 아파트의 중도금대출은 건설사 보증으로 받는 집단대출입니다. 공사가 끝나고 입주할 때 이 대출을 전액 상환하거나 잔금대출(주담대)로 전환해야 합니다. 분양 계약 당시에는 없었던 6억 상한이 입주 시점에 적용되면, 당초 기대했던 것보다 잔금대출이 적게 나올 수 있습니다. 입주 예정 시점에 규제 현황을 다시 확인하는 게 안전합니다.
정확한 안내는 1844-2421으로 연락주시면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 6억 한도는 규제지역 밖에서도 적용되나요?
A. 6억 상한은 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대에 적용됩니다. 규제지역 밖에서는 별도의 6억 상한이 아닌 LTV·DSR 계산 결과값이 한도가 됩니다. 다만 스트레스 DSR은 전 금융권에 적용됩니다. 해당 지역 규제 여부는 국토교통부(molit.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
Q. 1주택자인데 이사하면서 새 집을 살 수 있나요?
A. 수도권·규제지역에서도 가능합니다. 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 약정을 하면 무주택자와 동일한 LTV를 적용받습니다. 약정 기간 내 처분이 이루어지지 않으면 약정 위반으로 대출 회수 등 불이익이 생길 수 있으니 일정을 현실적으로 잡는 게 중요합니다.
Q. 디딤돌·버팀목 같은 정부 대출은 한도가 다른가요?
A. 정부 기금 상품(디딤돌·버팀목)은 무주택·소득·자산 요건을 갖춰야 신청할 수 있고, 한도와 금리 조건이 일반 은행 주담대와 다릅니다. 소득·자산 기준은 매년 고시로 변동되므로, 정확한 현행 기준은 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 확인하셔야 합니다.
Q. 주담대 갈아타기(대환)를 할 때 비용은 얼마나 드나요?
A. 2025년 1월 13일부터 금융위 개편으로 신규 대출의 중도상환수수료가 인하됐습니다. 5대 시중은행 평균 기준으로 주담대 중도상환수수료는 통상 0.65% 안팎 수준입니다(약정·상품별 상이). 여기에 등기·법무비, 근저당 재설정 비용이 더해지므로, 갈아타기로 줄어드는 이자 총액이 이 합계보다 커야 실익이 있습니다.
Q. 저금리 정부지원 대출 문자가 왔는데 믿어도 되나요?
A. 정부기관·금융회사는 어떤 경우에도 전화·문자로 선입금, 앱 설치, 계좌이체를 요구하지 않습니다. 저금리나 정부지원을 미끼로 위와 같은 요구를 하면 대출빙자 보이스피싱을 의심해야 합니다. 피해 발생 시 112 또는 금융감독원 1332로 즉시 지급정지 요청을 하세요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 금융기관 또는 주택도시기금에서 직접 심사·확인하세요.
여운 부동산 서비스 페이지에서 매매·전세 중개에 관한 안내를 확인하실 수 있습니다. 규제지역 여부, 처분약정 타이밍, 잔금 일정처럼 거래가 틀어지지 않도록 챙겨야 할 부분은 공인중개사와 먼저 짚어보시는 게 안전합니다.
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