아파트매매 계약서에 도장 찍고 나서야 “이걸 미리 알았어야 했는데” 하는 분들이 많습니다. 잔금일 당일 세금 정산, 등기 신청 기한, 대출 한도 축소까지 — 모르고 지나치면 수십만 원에서 수백만 원이 더 나옵니다.
아파트매매 전체 흐름 한눈에
아파트매매 대금은 세 단계로 나눠 지급합니다.
계약금 → 중도금 → 잔금 순서이고, 잔금일 당일에 소유권이전등기·집 인도·세금 정산이 한꺼번에 이뤄집니다. 통상 계약 체결부터 잔금일까지는 1~2개월 안에 잡는 게 일반적이에요. 매수인과 매도인이 합의해 일정을 조율하는데, 매도인의 이사 일정, 매수인의 대출 실행 시점이 맞아야 하거든요.
계약금은 보통 매매가의 10% 선에서 정하고, 중도금은 상황에 따라 생략하거나 1~2회 나누기도 합니다. 잔금 지급과 함께 열쇠를 받고, 그날 법무사와 함께 등기 서류를 처리하는 게 실무 흐름입니다.
계약 전 등기부등본, 이렇게 봐야 합니다
계약하러 가기 전에 본인이 직접 발급한 등기부등본을 먼저 봐야 합니다. 공인중개사가 보여주는 서류가 아니라 직접 떼는 게 원칙이에요.
발급할 때는 말소사항 포함으로 선택하세요. 과거 근저당·가압류·경매 이력까지 다 나옵니다. 확인해야 할 위험 신호는 네 가지입니다.
| 위험 신호 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 근저당 과다 | 채권최고액이 매매가의 70%를 넘으면 주의 |
| 가압류·경매 | 현재 진행 중인 경매나 가압류가 있으면 계약 보류 |
| 신탁 등기 | 수탁자 동의 없이 계약하면 무효가 될 수 있음 |
| 가등기 | 향후 본등기로 전환되면 소유권에 영향 |
계약 당일만 확인하면 부족해요. 중도금·잔금 직전에 다시 한 번 발급해서 권리관계가 바뀐 게 없는지 대조해야 합니다. 잔금일까지 사이에 근저당이 새로 설정되는 일도 드물지 않거든요.
정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.
아파트매매 비용 정리: 취득세·중개보수·등기비용
취득세
1주택 기준으로 6억원 이하는 1%, 6억~9억 구간은 가액에 따라 점증하고, 9억원 초과는 3%가 적용됩니다. 여기에 지방교육세(취득세액의 10%)와 농어촌특별세(통상 취득가액의 0.2%)가 별도로 붙어요.
조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 올라갑니다. 비조정지역이라도 3주택이면 8%, 4주택 이상이면 12%예요. 내 상황이 어느 구간인지 위택스(wetax.go.kr) 계산기에서 미리 확인해두는 게 좋습니다.
중개보수(중개수수료)
매매가 구간별로 상한요율이 정해져 있고, 이 범위 안에서 공인중개사와 협의해 정합니다. 매도인·매수인이 각각 부담하고 VAT 10%는 별도예요.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만~2억원 | 0.5% | 80만원 |
| 2억~9억원 | 0.4% | 없음 |
| 9억~12억원 | 0.5% | 없음 |
| 12억~15억원 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 초과 | 0.7% | 없음 |
상한이 요율이지 고정이 아니에요. 협의하기 나름이라 물어보는 게 손해 볼 건 없습니다.
소유권이전등기 비용
등기 신청 수수료는 부동산 1건당 18,000원입니다. 전자신청은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 할 수 있어요. 법무사에게 대행을 맡기면 수임료가 추가되는데, 사무소마다 달라 견적 확인이 필요합니다.
잔금 후 60일 이내 등기 신청이 원칙입니다
매도인·매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 날, 즉 잔금이 완납된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 부동산등기 특별조치법 제2조에 명시된 법적 의무예요.
정당한 사유 없이 기한을 넘기면 같은 법 제11조에 따라 과태료가 부과됩니다. 잔금일에 법무사와 함께 처리하는 게 가장 안전한 방법이에요.
실거래 신고 기한도 있습니다. 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산 소재지 시·군·구청에 신고해야 해요. 허위 계약을 신고하면 3천만원 이하 과태료, 실제와 다른 가격으로 거짓 신고하면 취득가액의 10% 이하 과태료, 아예 신고를 안 하거나 늦으면 500만원 이하 과태료 대상이 됩니다.
2026년 대출 규제, 내 한도는 얼마나 나올까
2026년 기준 수도권 규제지역 무주택자 LTV는 40%입니다. 그 외 지역은 최대 70%까지 나오는데, 유주택자가 추가로 주택을 사기 위한 주담대 LTV는 0%예요.
DSR 규제는 은행 40%, 비은행 50%가 현재 적용 중이고, 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 전면 시행 중이라 대출 한도가 한층 축소된 상태입니다. 스트레스 금리 100%가 적용돼 소득 대비 실제 받을 수 있는 금액이 이전보다 줄어들었어요.
6.27 대책(2025년 6월 28일 시행)으로 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대는 한도 6억원 상한, 만기 최장 30년, 대출 후 6개월 내 전입 의무가 추가됐습니다. 이 조건을 맞추지 못하면 대출 회수 사유가 될 수 있어요.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.
계약금 걸고 마음이 바뀌면 어떻게 되나요
계약금은 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정됩니다. 중도금을 지급하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주면서 계약을 해제할 수 있어요.
중도금이 지급된 뒤에는 얘기가 달라집니다. 일방이 마음대로 계약을 해제하기 어려워지고, 상대방이 동의하지 않으면 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요. 계약금을 낸 뒤 마음이 흔들린다면 중도금 지급 전에 결정하는 게 낫습니다.
Q. 가계약금도 포기해야 하나요?
A. 가계약금은 본계약 전 임시로 넣는 금액으로, 법적 성격이 명확하지 않아 다툼이 생기는 경우가 있습니다. 가계약금 지급 전에 반환 조건을 문서로 남겨두는 게 안전해요. 구두 약속만으론 입증이 어렵습니다.
Q. 등기부등본에 근저당이 있어도 매매가 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만 잔금일에 매도인이 근저당을 말소하는 조건으로 계약해야 해요. 잔금을 치르기 전 근저당 말소 확인, 또는 잔금과 동시에 근저당 상환·말소가 이뤄지도록 법무사와 일정을 맞추는 게 일반적인 방식입니다.
Q. 1주택자 양도세 비과세 조건이 어떻게 되나요?
A. 2년 이상 보유가 기본입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 실거주까지 충족해야 해요. 양도가액이 12억원 이하여야 전액 비과세이고, 12억원 초과분은 과세됩니다. 다주택자·일시적 2주택 상황이면 적용 기준이 달라지니 개별 확인이 필요합니다.
Q. 아파트 시세는 어디서 확인해야 하나요?
A. 용도에 따라 다릅니다. 매매 협상에는 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr)의 실제 거래 이력이 기준이 되고, 주담대 한도는 KB시세를 은행이 주로 씁니다. 세금 계산은 공시가격(realtyprice.kr)이 기준이에요. 세 가지를 따로 확인하는 게 현명합니다.
Q. 아파트매매 후 인터넷 가입은 어떻게 하나요?
A. 잔금일 이후 전입 신고가 완료되면 인터넷 신규 가입이 가능합니다. 이사일에 맞춰 당일 설치도 가능하니 여유 있게 신청해두는 게 좋아요.
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