양도소득세세율 2026, 계산 전에 꼭 확인해야 할 3가지

양도소득세세율, 한 집 팔 때마다 달라집니다. 보유기간·주택 수·지역이 전부 영향을 주거든요.

저희가 매도 상담을 받을 때 가장 위험한 오해는 “다주택 중과는 없어졌다”는 겁니다. 2026년 5월 10일부터 다시 시행 중입니다. 인터넷에 남아 있는 2023~2025년 글을 그대로 믿고 매도 시점을 잡으면 세금이 수천만 원 단위로 달라질 수 있어요.

2026년 양도세율 — 보유기간별 첫 번째 분류

양도소득세세율은 집을 얼마나 오래 갖고 있었느냐에 따라 먼저 결정됩니다. 보유기간이 짧을수록 세율이 높아져요.

보유기간	주택	분양권·입주권	일반 부동산
1년 미만	70%	70%	50%
1년 이상 2년 미만	60%	60%	40%
2년 이상	누진세율 적용	누진세율 적용	누진세율 적용

1년 안에 팔면 주택은 70%를 그대로 매기니까, 예를 들어 양도차익이 1,000만원이면 세금만 700만원이 나가는 거예요. 이래서 “단기간에 파는 건 절대 이득이 아니다”라는 말이 나옵니다.

2년을 넘으면 누진세율로 내려가기 때문에, 같은 차익이라도 세금이 훨씬 줄어듭니다. 누진세율이 뭐냐면, 차익 규모에 따라 단계별로 세율이 올라가는 구조거든요.

누진세율 상세 — 차익 규모별로 보는 세율

보유기간이 2년을 넘으면 이 누진세율 테이블이 적용됩니다. 차익이 작으면 세율도 낮고, 클수록 점점 올라가는 식입니다.

양도차익	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	0
1,400만~5,000만원	15%	126만원
5,000만~8,800만원	24%	576만원
8,800만~1억5,000만원	35%	1,544만원
1억5,000만~3억원	38%	1,994만원
3억~5억원	40%	2,594만원
5억~10억원	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

누진공제라는 게 낯설 수 있는데, 쉽게 말해 중복 계산을 조정하는 부분입니다. 예를 들어 차익이 2,000만원이면, 15%를 곱한 다음 126만원을 빼면 되는 거죠. 그러면 (2,000 × 15%) − 126 = 174만원이 세금이 됩니다.

이 테이블은 국세청에서 정한 공식 세율입니다. 정확한 내용은 국세청에서 확인하세요.

⚠️ 다주택 중과세 — 2026년 5월 10일부터 재시작

여기가 가장 핵심적인입니다. 2주택 이상을 조정대상지역에서 팔면 세율이 확 올라갑니다.

주택 수	조정대상지역	기본세율에 추가
2주택	적용	+20%포인트
3주택 이상	적용	+30%포인트
조정지역 밖	미적용	기본세율만

예를 들어봅시다. 조정대상지역에서 2주택을 갖고 있고, 차익이 1억원인 경우요. 기본세율이면 35%인데(누진공제 적용), 중과가 붙으면 35% + 20% = 55%가 됩니다. 세금이 거의 배로 늘어나는 거예요.

더 심각한 건 중과가 붙으면 장기보유특별공제를 못 받는다는 겁니다. 장기보유특별공제는 집을 오래 갖고 있으면 세금을 깎아주는 혜택인데, 중과 대상이 되면 이걸 쓸 수 없어요. 그래서 세율만 오르는 게 아니라 이중 타격을 입게 됩니다.

지난해까지는 이 중과가 유예되어 있었어요. 그런데 2026년 5월 10일부터 다시 시행 중입니다. 인터넷에 떠도는 “지금은 중과가 없다”는 말을 믿으면 큰일입니다. 여운에서 상담하는 분들 중에도 “아, 그게 다시 붙었네요?”라며 놀라는 분들이 많아요.

중과를 피하려면 ① 조정대상지역인지 확인하고, ② 2주택을 동시에 팔지 않는 순서를 잡고, ③ 파는 시점을 정하기 전에 꼭 세무사와 상담해야 합니다.

양도차익 = 판 값 − 산 값 − 필요경비, 기본공제

세율을 적용하기 전에 먼저 “양도차익”을 계산해야 합니다.

양도차익 = 판 값 − 산 값 − 필요경비

필요경비는 팔기 위해 들인 비용입니다. 중개수수료·송료·등기비 같은 거죠. 이런 비용들을 빼고 나서 남은 금액이 차익이 됩니다.

이어서 기본공제 250만원을 빼는 것도 잊지 마세요. 1인당 연간 양도소득 기본공제가 250만원이라서, 차익에서 이걸 먼저 뺍니다. 그러면 과세표준이 나오고, 여기에 세율을 곱하는 거예요.

“이게 되나 아니나”를 손으로 계산하기는 복잡합니다. 저희 경험상 정확한 세액은 세무사에게 맡기는 게 가장 깔끔합니다. 여운은 중개사무소이지 세무대리업을 하지 않으니까요. 다만 매도하기 전에 대략 어떤 세율이 붙을지, 중과가 있을지는 미리 확인하고 가야 합니다.

조정대상지역 확인 — 지역에 따라 중과 결정

조정대상지역이 뭐냐면, 정부가 부동산 시장 안정을 위해 지정한 지역입니다. 여기 들어 있으면 다주택 중과가 적용되고, 밖이면 기본세율만 적용됩니다.

문제는 이 지정이 계속 바뀐다는 거예요. 2025년 10월에도 지역이 확대되었고, 앞으로도 바뀔 수 있습니다. 그래서 매도 전에 꼭 국토교통부 공고를 확인해야 합니다. “며칠 전까지 조정지역이 아니었는데 갑자기 빠졌다” 또는 “새로 들어왔다”는 일이 실제로 일어나거든요.

조정지역이면 그 지역의 모든 2주택자·다주택자가 중과 대상이 됩니다. “우리 집은 고급 아파트라서 예외”는 없어요. 지역에 걸리면 누구나 같은 중과를 받습니다.

1세대1주택 비과세 — 조건이 까다로우니 꼼꼼히

1주택만 팔면 세금을 완전히 안 내거나 적게 낼 수 있습니다. 이게 1세대1주택 비과세 제도입니다.

조건을 다 맞춰야 하는데요:

• 2년 이상 보유 — 기본 조건
• 조정지역이면 2년 이상 거주까지 — 2017년 8월 3일 이후 조정지역에서 취득한 주택이면 단순 보유 2년이 아니라 “거주”까지 2년 충족해야 함
• 양도가액 12억원 이하 — 12억을 넘으면 초과분만 과세됨

이 중에 “조정지역에서 2년 거주” 조건을 모르는 분이 많습니다. 예를 들어 강남에서 2015년에 샀으면 그냥 2년만 보유해도 되는데, 2018년에 샀으면 2년 거주까지 채워야 하는 거죠. 그동안 전세를 놔줬거나 남편이 혼자 살고 있으면 거주 요건을 못 채우는 경우도 있습니다.

또 하나, 12억원 초과분은 과세된다는 걸 “전액 과세”로 오해하는 분이 있어요. 아닙니다. 팔 값이 15억이면 초과분 3억에만 세금을 매깁니다. 12억은 세금이 안 나가요.

양도소득세 계산 전에 먼저 확인해야 할 것들을 읽어보시면 구체적인 사례를 더 볼 수 있습니다.

자주 하는 질문 3가지

Q. “장기보유특별공제가 80% 공제라는데, 그럼 세금을 거의 안 내나요?”

A. 아닙니다. 1세대1주택이 장기보유특별공제를 받으려면 “보유 + 거주” 둘 다 조건을 맞춰야 합니다. 보유만으로 80%를 받는 게 아니에요. 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했으면 공제율이 올라갑니다만, 최대 80%까지 가려면 시간이 오래 걸립니다. 이어서 다주택 중과가 붙으면 이 공제를 쓸 수 없습니다.

Q. “5월 9일 전에 계약하면 중과가 안 붙나요?”

A. 2026년 5월 10일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 실제로 지급한 객관적 증빙이 있으면, 유예 경과규정으로 중과 대상에서 빠질 수 있습니다. 하지만 이건 “100% 인정된다”는 게 아니라 개별 판단입니다. 세무서에 꼭 미리 문의하세요.

Q. “비수도권이면 중과가 안 붙나요?”

A. 비수도권이 조정대상지역으로 지정되지 않았으면 중과가 안 붙습니다. 하지만 언제든 지정될 수 있으니 국토교통부 공고를 확인하세요. 양도 시점의 지역 지정 현황이 전부입니다.

예정신고 기한 — 놓치면 가산세 붙음

집을 팔았으면 세금을 신고해야 하는데, 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

예를 들어 3월 15일에 팔았으면, 5월 31일까지 신고해야 해요. 이걸 놓치면 가산세가 붙습니다. 늦은 기간 이자도 나가고요. 그래서 매도하고 나면 곧바로 세무사에게 서류를 넘겨서 신고를 처리하는 게 중요합니다.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세금 계산과 신고는 세무사와 상담하시는 걸 권합니다.

Q. “세금은 언제 내나요?”

A. 신고 후 국세청 고지를 받고 납부 기한(보통 고지일로부터 30일)까지 내면 됩니다. 선납도 가능해요. 정확한 납부일정은 신고할 때 세무사가 안내합니다.

여운에서 매도 상담을 받으실 때는 “팔 값”과 함께 “팔고 나서 손에 얼마가 남는지”를 먼저 계산해 드립니다. 세율이 예상보다 높으면 타이밍을 조정하거나 매도 순서를 바꿀 수도 있거든요. 정확한 안내는 1844-2421으로 문의주면 됩니다.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421