종부세계산기, 20억 아파트면 실제로 얼마나 나올까요

원룸 공시가 8,000만원, 아파트 공시가 20억원. 둘 다 보유하면 종부세가 얼마나 나올까요?

곧바로 세율을 곱하면 안 됩니다. 누진공제를 먼저 빼야 하고, 그 전에 기본공제·60% 적용을 거쳐야 합니다. 손님이 “20억이면 얼마예요?”라고 물어보면 이 계단을 설명해야 실제에 가깝습니다.

2주택과 3주택, 세율이 다른 이유

종부세법에서는 주택 보유 수에 따라 세율 구간을 나눕니다. 12억원까지는 같은데, 그 이상부터 벌어져요.

과세표준	2주택 이하 세율	누진공제	3주택 이상 세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	0	0.5%	0
6억원 이하	0.7%	60만원	0.7%	60만원
12억원 이하	1.0%	240만원	1.0%	240만원
25억원 이하	1.3%	600만원	2.0%	1,440만원
50억원 이하	1.5%	1,100만원	3.0%	3,940만원
94억원 이하	2.0%	3,600만원	4.0%	8,940만원
94억원 초과	2.7%	1억 180만원	5.0%	1억 8,340만원

보시다시피 3주택 이상이 되는 순간 12억원 초과 구간에서 세율이 0.7~1.7배 올라갑니다. 25억원 구간에서 가장 차이가 큽니다.

“20억이면 종부세 얼마?” — 단계별 계산

실제 계산 흐름을 보겠습니다. 저희가 매도 상담하면서 손님들이 가장 헷갈려하는 부분이 여기입니다.

【사례】 20억원 공시가격 아파트, 2주택 보유

① 합산: 1주택(공시가 8,000만원) + 2주택(공시가 20억원) = 20억 8,000만원

② 기본공제: 6억원을 뺍니다. → 20억 8,000만원 – 6억원 = 14억 8,000만원

③ 공정시장가액비율 60% 적용: 14억 8,000만원 × 60% = 8억 8,800만원 (이것이 과세표준)

④ 세율 적용(누진공제 차감): 과세표준 8억 8,800만원은 12억 초과~25억 이하 구간입니다. 2주택 기준 세율 1.3%, 누진공제 600만원.

세액 = 과세표준 × 1.3% – 누진공제 600만원. 정확한 세액은 현장 조건(재산세 공제·세액공제 여부 등)에 따라 달라지므로 국세청(https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2353&cntntsId=7735) 세액계산 흐름도나 세무사 상담으로 확인하시는 것이 정확합니다.

⑤ 재산세 중복분 공제: 이미 납부한 재산세를 차감합니다(통상 수백만원).

⑥ 세액공제: 1세대1주택자·부부 공동명의 1주택자라면 여기서 최대 80% 공제가 됩니다.

현장에서는 이 과정을 다 거쳐야 정확한 세액이 나옵니다. 공시가격에 세율을 바로 곱하면 크게 틀립니다.

누진공제, 왜 이렇게 중요할까

누진공제를 빼먹으면 세액이 훨씬 크게 나옵니다. 누진공제를 빠뜨리고 과세표준에 세율을 바로 곱하면 실제보다 수백만원 이상 크게 나옵니다. 누진공제를 빼야 정확한 세액이 계산됩니다.

누진공제는 “소득이 늘어날수록 세율이 올라가지만, 일정 선을 넘으면 그 차이를 보정해준다”는 뜻입니다. 세율이 높은 구간으로 올라갈 때마다 공제액도 커져요.

직접 계산해본 손님들은 “공제를 모르고 세율만 곱했을 때와 실제 세액이 수백만원 차이 난다”고 말합니다. 저희 사무소에서도 매도 상담할 때 이 부분을 제일 먼저 .

1세대1주택자·부부 공동명의는 어떻게

주택 보유 수와 상관없이 일반세율(2주택 이하 세율)이 적용됩니다. 이게 종부세에서 가장 큰 특례입니다.

예를 들어 부부가 함께 아파트 1채를 산 경우, “우리는 2주택 아니냐”고 물을 수 있죠. 하지만 종부세법상 부부 공동명의 1주택은 1주택으로 간주되어 세율이 매우 낮습니다. 게다가 추가로 세액공제(최대 80%)까지 받을 수 있어요.

반면 1인이 아파트 2채를 소유하면 3주택 이상은 아니어도 “2주택자”로 분류되어 세율이 올라갑니다. 이것이 1세대1주택자의 혜택이 큰 이유입니다.

법인 명의는 세율이 아예 다릅니다

법인이 주택을 소유하면 개인 세율을 적용하지 않습니다. 별도의 세율 체계가 있어서 훨씬 높습니다. 상담을 통해 세무사와 함께 확인하셔야 합니다.

저희가 매도 중개할 때 간혹 법인 명의 부동산을 만나는데, 이 경우 양도세·종부세 모두 개인과 다른 기준이 적용되어 매도 타이밍 결정이 훨씬 복잡해집니다.

Q&A — 손님들이 자주 묻는 것

Q. 공시가격이 정해지지 않은 신축 아파트는 종부세를 어떻게 계산하나요?

A. 공시가격이 발표되기 전까지는 납부 대상이 아닙니다. 정확한 과세 시점은 국세청(https://www.nts.go.kr)에서 확인하세요.

Q. 종부세와 양도세는 동시에 내나요?

A. 다릅니다. 종부세는 “주택을 보유하고 있다”는 사실에 매기는 세금입니다. 매년 6월에 납부합니다. 양도세는 “주택을 팔았다”는 행위에 매기는 세금이고, 신고기한은 양도 시점 조건에 따라 다릅니다. 정확한 기한은 국세청(https://www.nts.go.kr)에서 확인하세요. 두 세금의 성격과 납부 시기가 완전히 다릅니다. 더 자세한 내용은 재산세계산기 글에서 보시면 됩니다.

Q. 여러 채를 팔면 종부세는 내려갈까요?

A. 예. 공시가격 합산이 줄어들면 과세표준도 내려가므로 다음 연도부터 종부세가 감소합니다. 다만 팔 때는 양도세(특히 장기보유특례·1세대1주택 비과세 여부)를 함께 고려해서 결정해야 합니다. 증여세계산기와 함께 읽으면 상속·증여 시 세금 계획도 세울 수 있습니다.

Q. 종부세 계산을 국세청에서 직접 해주나요?

A. 네. 국세청 누리집(https://www.nts.go.kr)에서 종합부동산세 세액계산 흐름도를 제공합니다. 다만 개인이 직접 계산하려면 복잡할 수 있어서, 세무사나 공인중개사에 상담을 받는 것이 확실합니다. 저희도 매도 상담 시 종부세 영향을 먼저 .

Q. “올해 세율이 올랐다”는 뉴스가 있던데, 매번 바뀌나요?

A. 종부세 세율은 정책 상황에 따라 조정될 수 있습니다. 위 표는 현재 기준이며, 정확한 내용은 국세청(https://www.nts.go.kr)에서 확인하세요. 매도 전에 세율 변동이 있었는지 확인하고 계획을 세우는 것이 좋습니다.

결론 — 정확한 계산은 현장 상담으로

종부세는 공시가격 → 기본공제 → 60% → 세율(누진공제) → 공제율 → 세액공제의 7단계를 거쳐 계산됩니다. 단계 하나를 빠뜨려도 세액이 크게 달라집니다.

“20억짜리 아파트면 얼마?”라는 질문에는 간단한 답이 없습니다. 다른 주택, 세제 개편, 공시가격 재평가 등 현장 상황을 다 봐야 하기 때문입니다.

매도·상속·증여를 계획 중이라면, 세액만 계산하는 것보다 세금 영향을 고려한 타이밍 결정이 훨씬 중요합니다. 여운 부동산 상담팀이 종부세 외에도 양도세·공제 등을 함께 검토해드립니다. 1844-2421으로 연락주시면 현장 기반의 정확한 안내를 받으실 수 있습니다.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421