종합부동산세계산기, 12억 기준과 60% 계산법

2026년 종합부동산세계산기는 1세대1주택 12억, 그 외 9억 공제를 먼저 봐야 합니다. 공시가격 전체에 바로 세금이 붙는 구조가 아니라, 공제 후 60%를 한 번 더 적용하거든요.

종합부동산세계산기에서 먼저 볼 기준

종합부동산세계산기를 열면 가장 먼저 봐야 할 건 공시가격 합산액입니다. 그 다음이 기본공제예요. 1세대1주택자는 12억, 그 외 개인은 9억, 법인은 0원입니다. 공동소유 주택은 지분자별로 각각 9억 공제를 적용받습니다.

구분	기본공제	비고
1세대1주택	12억	공제 후 계산
그 외 개인	9억	공동명의는 지분별 적용
법인	0원	개인과 다름

저희가 매도 상담을 볼 때도 이 부분에서 많이 헷갈리더라고요. 공시가격 13억 주택이 있다고 해도 13억 전체에 세금이 붙는 게 아닙니다. (13억-12억)×60%로 과세표준을 보는 구조라 생각보다 계산이 덜 무겁게 느껴질 수 있습니다.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 국세청에서 확인하고, 보유·매도 판단은 세무사 상담이 가장 안전합니다. 매물·시세가 궁금하시면 1844-2421으로 문의주세요.

재산세와 다른 점이 어디서 갈릴까

재산세와 종합부동산세계산기는 출발점이 다릅니다. 재산세는 물건별로 시군구가 부과하는 지방세이고, 종부세는 사람별로 전국 주택 공시가격을 합산해 국세청이 부과하는 국세입니다. 이미 낸 재산세는 이중과세 조정으로 공제됩니다.

이 차이를 모르고 보면 같은 집인데 왜 세금이 두 번처럼 보이는지 헷갈리기 쉬워요. 실제로 상담할 때는 재산세계산기와 같이 놓고 보는 편이 이해가 빠릅니다. 반대로 세금 전체 흐름을 한 번에 보고 싶으면 부동산계산기 쪽에서 먼저 큰 그림을 잡아도 좋습니다.

저희가 현장에서 느끼는 건, 종부세는 “얼마 나오냐”보다 “대상인지 아닌지”가 더 중요하다는 점입니다. 6월 1일이 기준일이라 잔금일 조율이 예민해지고, 그 날짜 하나로 그해 재산세와 종부세가 같이 갈리거든요.

구분	재산세	종합부동산세
세목	지방세	국세
기준	물건별	인별 합산
부과 주체	시군구	국세청

공정시장가액비율 60%와 세액공제

종합부동산세계산기에서 공제 다음으로 중요한 게 공정시장가액비율 60%입니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 다시 60%를 곱하니, 숫자가 한 번 더 줄어듭니다. 그래서 공시가격 13억 1주택처럼 경계선에 있는 경우는 체감이 크게 달라질 수 있어요.

1세대1주택자는 세액공제도 봐야 합니다. 연령별로는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 보유기간별로는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 다만 합산 한도는 80%입니다.

부부 공동명의 1주택자는 신청에 따라 1세대1주택자 방식으로 선택할 수 있습니다. 12억 공제와 세액공제를 함께 보는 구조라서, 공동명의라고 해서 불리하다고 보긴 어렵습니다. 이건 미리 확인해두시는 게 편해요.

직접 숫자를 넣어 판단할 땐 세무 일정도 같이 봐야 합니다. 과세기준일은 6월 1일이고, 납부기간은 매년 12월 1일에서 12월 15일입니다. 종합부동산세계산기 결과가 나와도 신고·납부는 따로 챙겨야 하거든요.

이런 분들은 계산기를 꼭 한 번 더 보세요

종합부동산세계산기는 보유자만 보는 도구가 아닙니다. 지금 집을 팔지, 더 들고 갈지 고민하는 분에게도 필요해요. 특히 서울·경기·인천처럼 매도 판단이 빠르게 바뀌는 지역에서는 숫자보다 방향이 더 중요해집니다.

예전에 저희가 상담을 받았을 때도, 손님은 재산세만 보고 있었다가 종부세 대상 여부를 뒤늦게 확인한 적이 있었습니다. 그때는 공시가격, 보유 형태, 6월 1일 기준일을 같이 놓고 봐야 흐름이 보이더라고요. 종부세가 걸리면 보유 전략이 달라지고, 안 걸리면 굳이 급하게 움직일 이유가 줄어듭니다.

또 하나는 공동명의입니다. 부부 공동명의 1주택자는 1세대1주택자 방식 선택이 가능하니, 명의 구조만 보고 판단하면 손해를 볼 수 있습니다. 정확한 내용은 국세청 안내를 보고 확인하는 게 맞고, 여운은 중개와 매물 상담 범위에서 보유 판단을 돕습니다.

자주 묻는 질문

Q. 종합부동산세계산기에서 가장 먼저 입력할 값은 뭔가요?

A. 공시가격 합산액입니다. 그다음에 1세대1주택인지, 그 외 개인인지, 공동명의인지가 이어집니다. 이 순서를 놓치면 결과가 크게 달라져요.

Q. 12억이 넘으면 그 금액 전부에 세금이 붙나요?

A. 아닙니다. 기본공제 후 60%를 다시 적용합니다. 그래서 공시가격과 실제 과세표준은 다르게 보셔야 합니다.

Q. 재산세와 종부세는 같은 세금인가요?

A. 다릅니다. 재산세는 물건별 지방세이고, 종부세는 전국 합산 기준의 국세입니다. 이미 낸 재산세는 조정이 들어갑니다.

Q. 부부 공동명의면 불리한가요?

A. 그렇지 않습니다. 1세대1주택자 방식 선택이 가능하므로, 보유 구조에 따라 달라집니다. 공동명의라고 한쪽으로 단정하면 안 됩니다.

Q. 종부세는 언제 내나요?

A. 매년 12월 1일에서 12월 15일 사이입니다. 기준일은 6월 1일이라 매도 일정도 같이 보셔야 해요.

매물·시세가 궁금하시면 1844-2421으로 문의주세요. 공시가격 기준과 보유 구조를 함께 보면 종합부동산세계산기 결과를 더 쉽게 해석할 수 있습니다.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다.