이사 자금이 부족한데 기존 집이 아직 팔리지 않았다면, 후순위담보대출이 현실적인 방법 중 하나입니다.
주택담보대출은 집 한 채당 주택담보대출 한도가 6억원(수도권·규제지역)으로 제한되고, 새 집을 사려면 기존 집 처분 약정을 해야 해요. 그런데 시장이 안 팔리는 집이 먼저 처분되지 않으면? 이때 후순위담보대출로 추가 자금을 만드는 겁니다. 저희가 직접 상담한 1주택자들 중에도 이 방식으로 이사 자금을 마련한 경우가 있었습니다.
후순위담보대출이란 — 기존 집에 2번째 저당
후순위담보대출은 같은 부동산에 2개 이상의 저당권을 설정하는 구조입니다.
예를 들면:
- 기존 집의 기존 주택담보대출(선순위) = 은행 A가 5억원 대출
- 그 집에 후순위 저당 = 은행 B가 1억원 추가 대출
- 이 두 개의 저당이 같은 집 등기부에 순서대로 올라감
은행 B는 만약 당신이 대출금을 못 갚으면 은행 A의 5억원을 먼저 받고 난 뒤에만 자기 1억원을 받으므로, 위험이 더 크죠. 그래서 후순위 금리가 높고 한도가 낮습니다.
선순위 vs 후순위 — 무엇이 다른가
| 구분 | 선순위담보대출 | 후순위담보대출 |
|---|---|---|
| 우선권 | 집을 팔 때 제일 먼저 받음 | 선순위를 받은 후 남은 돈에서만 받음 |
| 위험도 | 낮음 | 높음 |
| 금리 | 상대적으로 낮음 | 선순위보다 높음 |
| 한도 | 상대적으로 높음 | 선순위 이후 잔여 담보가치 범위 |
| 심사 | 까다로움 | 더 까다로움 |
상황에 따라 변동되므로, 정확한 조건은 은행 상담으로 확인하세요.
1주택자가 후순위담보대출로 놓치는 것 4가지
후순위담보대출은 추가자금을 주긴 하지만, 생각보다 비용이 많이 듭니다.
① 높은 금리
후순위 금리는 선순위보다 높아요. 은행마다 다르지만, 몇 해 동안 유지하면 이자 부담 차이가 상당히 커질 수 있습니다.
② 짧은 상환 기간
후순위담보대출은 선순위보다 만기가 짧은 경우가 많습니다. 선순위는 30년까지도 가능하지만, 후순위는 기간이 짧아 만기 전에 다 갚거나 다른 대출로 바꿔야 할 수 있어요. 저희가 상담한 고객 중 한 분은 이걸 미처 확인하지 못해 만기 시점에 갑자기 상환 문제로 당황하셨습니다.
③ 기존 집을 팔 때 선순위 채권자 동의 필요
후순위담보대출이 설정된 집을 팔 때는 등기부 상 저당권 정리 절차가 복잡해질 수 있습니다. 매도 전에 선순위·후순위 은행 양쪽과 미리 상담해두는 게 좋아요.
④ 새 집 주택담보대출 심사 때 이미 차용된 것으로 계산
후순위담보대출을 받으면 DSR(소득 대비 원리금 상환비율) 심사에서 이미 차용된 금액으로 잡혀요. 새 집 대출 한도가 그만큼 줄어듭니다. 후순위로 받은 금액만큼 연간 원리금 상환액이 늘어나 새 집 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
2026년 규제 속 후순위담보대출이 통과되는 이유
2025년 6월 28일부터 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고, 생활안정자금도 1억원으로 묶였습니다. 그래서 1주택자가 추가자금이 필요할 때 후순위담보대출이 현실적으로 검토할 수 있는 방법 중 하나가 되었어요.
다만 후순위담보대출은 6억원 규제에는 걸리지 않습니다. 왜냐하면 **선순위 대출 은행이 다르기 때문**입니다. 은행 A가 선순위 5억원을 줬다면, 은행 B가 후순위로 추가로 줄 수 있는 거죠.
직접 현장에서 본 사례인데, 기존 집에 선순위 대출을 받은 1주택자가 후순위로 추가 자금을 마련해 새 집 전세금을 채운 경우가 있었습니다. 이렇게 기존 집의 담보 여력을 활용하면 새 집 자금 마련에 숨통이 트일 수 있어요.
후순위담보대출 신청 전 꼭 확인할 3가지
후순위담보대출을 받기 전에 이 3가지를 체크하지 않으면 나중에 문제가 됩니다.
1. 선순위 은행의 동의를 미리 받았는가
후순위담보대출을 신청하려면 선순위 은행에 먼저 알려야 합니다. 일부 은행은 자신들의 대출에 후순위를 추가하는 것을 아예 막기도 해요. 특히 은행이 리스크를 높다고 판단하면 거절할 수 있습니다.
2. 5년 상환 계획이 있는가
5년 뒤에 어떻게 상환할지 미리 정해두세요. 기존 집을 꼭 그때까지 팔겠다는 보장은 없으니까요. 재융자(다른 은행에서 다시 빌리기)를 할 계획이 있다면 미리 은행과 상담하세요.
3. 새 집 대출 한도가 충분한가
후순위담보대출을 받으면 새 집 대출 한도가 줄어듭니다. 새 집 가격에서 부족한 부분을 아파트담보대출과 후순위, 이어서 본인 자금으로 충당할 수 있는지 미리 계산해두는 게 좋습니다.
후순위담보대출 대신 고려할 수 있는 방법
후순위담보대출이 유일한 답은 아닙니다. 상황에 따라 다른 방법도 있어요.
1. 기존 집 전세 끼우기
기존 집을 팔지 말고 전세로 내놓으면서 전세금 일부를 새 집 자금으로 쓰는 방법입니다. 단, 규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세(갭투자)가 막혔으므로 주의해야 해요.
2. 기존 집 일부 매각
1주택자가 공동소유로 집을 사면, 기존 집의 일부 지분을 팔고 새 집 자금에 쓸 수 있습니다. 다만 세제 혜택(1세대1주택 비과세)을 잃을 수 있어 신중해야 합니다.
3. 생활안정자금 대출 검토
6.27 대책 이후 수도권·규제지역의 생활안정자금 목적 주담대 한도는 1억원으로 제한됐습니다. 이 범위 안에서 추가 자금이 가능한지 은행에 문의해보세요.
후순위담보대출 자주 묻는 3가지
Q. 후순위담보대출 받으면 선순위 대출 은행이 알게 되나요?
A. 네, 알게 됩니다. 후순위담보대출 신청 때 은행이 등기부등본을 확인하고, 결국 등기부에 올라가거든요. 선순위 은행은 정기적으로 담보 상황을 확인하므로 꼭 알게 됩니다.
Q. 후순위담보대출로 받은 돈을 다른 데 쓸 수 있나요?
A. 은행에 따라 다릅니다. 주택구입자금이나 전세자금으로 쓰겠다고 신청한 경우, 은행이 그 용도를 확인합니다. 임의로 쓰면 계약 위반이 되어 즉시 상환 요구를 받을 수 있어요.
Q. 후순위담보대출 받고 기존 집을 못 팔면?
A. 만기 내에 상환하지 못하면 은행 약정에 따라 불이익이 생길 수 있습니다. 재융자나 만기 연장 가능성을 미리 은행과 상담해두는 게 좋습니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금리·한도·상환 조건은 은행 상담으로 확인하세요. 1844-2421으로 연락주시면 여운에서도 근처 은행 상담을 도와드릴 수 있습니다.
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