주택 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%. 2년을 넘으면 기본 누진세율이 적용됩니다.
여기서 주의할 점은, 세율이 오르는 것만이 아니라는 점입니다. 조정대상지역이면서 2주택 이상이면 **기본세율에 20~30%포인트가 더해지고**, 동시에 장기보유특별공제까지 받지 못합니다. 2026년 5월 10일부터 다시 시행 중이니 매도 전에 꼭 확인해야 합니다.
보유기간별 양도세율 — 빠르게 파는 집 vs 오래 가진 집
양도세는 먼저 보유 기간을 본 후, 그다음 주택 수를 봅니다. 같은 기간이라도 1주택과 2주택의 세율이 다릅니다.
| 보유기간 | 주택·입주권 | 분양권 | 일반 부동산 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 50% | 가장 높은 단기세율 |
| 1년 이상 2년 미만 |
60% | 60% | 40% | 1년만 지나도 10%포인트 내림 |
| 2년 이상 | 기본 누진세율 | 기본세율 + 장기보유특별공제 | ||
이사 후 1년 안에 팔려고 하는 분들이 많은데, 70%는 정말 큽니다. 예를 들어 5천만 원 이익이 나면 3,500만 원을 세금으로 내야 합니다. 1년만 더 기다리면 60%가 되어 세부담이 크게 줄어듭니다.
분양권은 왜 주택과 같을까
분양권(아파트 준공 전 권리)도 주택과 같은 세율입니다. 70%·60%를 그대로 적용받죠. 다만 분양받은 지 1년이 지났느냐, 입주권으로 변경되었느냐에 따라 판단하는 시점이 달라질 수 있으니 세무사 확인이 필요합니다.
조정대상지역이면 세율이 올라간다 — 다주택 중과
보유기간만으로는 안 되고, 그 주택이 **조정대상지역**인지, **몇 주택째인지**도 봐야 합니다. 특히 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시행 중입니다.
| 주택 수 | 조정지역 내 기본세율 |
중과세율 | 공제 적용 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 기본율 그대로 | 중과 없음 | ◯ 가능 |
| 2주택 | 기본율 + 20%p | 예: 60% + 20%p = 80% | ✗ 배제 |
| 3주택 이상 | 기본율 + 30%p | 예: 60% + 30%p = 90% | ✗ 배제 |
예를 들어, 조정대상지역에서 2주택째 집을 1년 이상 2년 미만 보유했다고 하면 원래는 60%인데, 중과로 80%가 됩니다. 2억 원 이익이 나면 1억 6천만 원을 세금으로 내는 거죠.
더 무서운 건, 세율만 올라가는 게 아닙니다. 조정대상지역 내 다주택 중과 대상이면 **장기보유특별공제를 받지 못합니다**. 이 공제가 1억 원대일 수도 있으니 실제 세부담은 세율보다 훨씬 큽니다.
⚠️ 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 시작됐습니다
작년까지 뉴스에서 “다주택 중과 유예”라고 했던 게, 2026년 5월 10일자로 끝났습니다. 지금 매도하려고 준비 중이라면 꼭 확인해야 할 부분입니다.
저희 사무실에서도 이 부분 때문에 문의가 많습니다. “인터넷에서 봤는데 지금은 중과가 없다더라”고 하시는 분들이 있는데, 그건 2022~2025년 글입니다. 오늘 기준으로는 틀린 정보입니다.
그럼 내 집은 중과되나요?
3가지를 확인하면 됩니다.
먼저, 현재 몇 주택인가. 1주택만 보유 중이면 중과 없습니다. 2주택 이상이면 중과 대상입니다.
다음으로, 그 주택이 조정대상지역인가. 조정대상지역 지정은 자주 바뀝니다. 2025년 10월에도 확대되었어요. 지금 조정지역이 맞는지 국토교통부 공고를 확인하셔야 합니다. 조정지역이 아니면 중과가 없습니다.
그다음, 양도 시점이 2026년 5월 10일 이후인가. 계약일 기준이 아니라 양도 완료일(잔금 받은 날) 기준입니다. 5월 9일 이전에 양도 완료하면 유예가 인정되는 경과규정이 있습니다만, 계약금 지급 같은 객관적 증빙이 필요하니 세무사 상담이 필요합니다.
기본세율(누진세)은 2년 이상 보유할 때
2년을 넘기면 단기세율(70%·60%·50%·40%)이 아니라 소득세 기본 누진세율이 적용됩니다. 양도 소득을 총 소득에 더해 계산하는 방식으로 바뀌죠.
| 누진세 단계 | 과세표준 | 세율 |
|---|---|---|
| 1단계 | ~1,200만 원 | 6% |
| 2단계 | 1,200~4,600만 원 | 15% |
| 3단계 | 4,600~8,800만 원 | 24% |
| 4단계 | 8,800~1.5억 원 | 35% |
| 5단계 | 1.5억 원~ | 38% |
기본세율은 단기세율(60~70%)보다 훨씬 낮을 수 있습니다. 예를 들어 양도 소득이 5천만 원이면 기본세율 구간이 적용되지만, 단기 2년 미만이면 60%를 내야 합니다. 그래서 “2년만 기다리자”는 말이 나오는 거고, 실제로 여러 상황을 고려해 매도 시기를 정하는 분들이 많습니다.
장기보유특별공제가 큽니다
2년 이상 보유했을 때의 또 다른 혜택이 장기보유특별공제입니다. 보유 기간에 따라 양도소득을 일정 비율 공제받습니다.
다만, 조정지역 내 다주택 중과 대상이면 이 공제를 받지 못합니다. 그래서 중과되는 집은 세율만 높아지는 게 아니라, 공제까지 빼기니 실제 세부담이 훨씬 커집니다.
입주권과 분양권의 세율 구분
아파트를 분양받은 후 입주 전에 파는 경우와 입주 후에 파는 경우의 세율이 다를 수 있습니다.
분양권(준공 전) — 70%·60% 단기세율 적용
입주권(준공 후 미입주) — 주택으로 간주되어 주택 세율(70%·60%) 적용
결국 같지만, 판단하는 시점과 서류가 다릅니다. 본인의 아파트가 정확히 언제 입주권으로 변경되었는지 확인해야 세율을 제대로 계산할 수 있습니다.
내 상황을 정확히 파악하려면
세율을 정확히 계산하려면 먼저 다섯 가지를 확인해야 합니다. (1) 현재 몇 주택인가, (2) 양도하려는 주택이 조정대상지역인가, (3) 보유 기간이 1년·2년을 넘겼는가, (4) 양도 시점이 언제인가, (5) 다른 소득이 있는가.
이 중 하나라도 달라지면 세율과 세액이 크게 변합니다. 특히 조정대상지역 확대나 중과 시행처럼 **정책이 바뀐 부분**을 놓치는 분들이 많습니다.
저희가 서울·경기·인천에서 많은 매도 상담을 할 때도, 먼저 하는 말이 “지금의 정책을 먼저 확인하고, 세율은 세무사와 정확히 계산하세요”입니다. 계산과 신고 자체는 세무사가 책임지지만, **언제 팔 것인가, 어느 집을 먼저 팔 것인가**를 정할 때는 이 정보가 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q. “2년만 더 기다리면 세금을 크게 줄일 수 있나요?”
A. 경우에 따라 다릅니다. 단기세율(70%·60%)에서 기본 누진세율(6~38%)로 내려가는 건 크지만, 이미 2년을 넘겼고 조정지역 다주택이면 중과로 세율이 올라갈 수 있어요. 양도 시점·현재 주택 수·조정지역 여부를 종합적으로 판단해야 합니다.
Q. “조정대상지역이 자주 바뀐다고 했는데 언제 확인하나요?”
A. 국토교통부 공고로 확인합니다. 이 주소의 최신 현황을 봐야 합니다(정확한 내용은 국토교통부 공식 사이트에서 확인하세요). 양도 시점의 조정지역 지정 현황이 중요하니, 상담할 때 꼭 물어봐야 합니다.
Q. “다주택 중과는 지금도 적용되나요?”
A. 네, 2026년 5월 10일부터 적용 중입니다. 2025년까지는 유예 기간이었지만 지금은 시작됐어요. 조정지역 내에서 2주택 이상을 양도할 예정이라면 중과를 감수해야 할 수도 있습니다.
Q. “1주택만 보유하면 중과가 정말 없나요?”
A. 맞습니다. 1주택자는 조정대상지역이어도 다주택 중과가 적용되지 않습니다. 1주택 비과세 요건을 충족하면 혜택을 받을 수도 있으니, 정확한 요건은 국세청 1세대1주택 비과세 안내를 확인하시고 세무사 상담을 받아보세요.
Q. “분양권으로 살 때와 준공 후 살 때 세율이 다른가요?”
A. 세율은 결국 같지만(70%·60%), 입주 시점과 첫 매도 시점에 따라 적용 방식이 달라질 수 있습니다. 정확하려면 본인의 계약서와 입주권 발급 시점을 세무사에게 보여주세요.
Q. “인터넷에서 본 글이 2023년 글인데 써도 되나요?”
A. 세금·정책 글은 발행일을 확인하세요. 특히 “다주택 중과 없음”이라는 내용은 2022~2025년 글이 많은데, 지금은 유효하지 않습니다. 오늘 기준 정보인지 꼭 확인하고, 의심되면 국세청이나 세무사에게 물어보세요.
매도 전 세무사와 상담하세요
양도세는 상황마다 너무 달라집니다. 보유기간·주택 수·지역·다른 소득·상속 여부 등 수십 가지 요인을 봐야 정확한 세액이 나옵니다.
기본세율을 알아두는 것도 중요하지만, 실제 세금 계산과 절세 방법은 양도소득세세율을 더 구체적으로 보고 세무사에게 맡기시는 게 안전합니다. 양도세계산기로 대략적인 금액도 미리 예상해볼 수 있어요.
특히 2026년 5월 10일 이후 매도를 생각 중이라면, 중과 여부를 꼭 확인하고 시기를 정하시길 권합니다. 매도 순서와 시점에 따라 세금이 수천만 원 단위로 달라질 수 있으니까요.
양도세 기본세율에 대한 더 자세한 상담이 필요하시면 1844-2421으로 연락주세요. 매도 전 세무사와 함께 정확한 세액을 계산한 후 진행하시는 것을 권합니다.
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