2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서 주택을 살 때 주택담보대출한도가 최대 6억원으로 묶였습니다.
그 전까지는 집값이 높으면 그만큼 더 빌릴 수 있었는데, 이제는 집값이 20억이어도 주담대는 6억원까지만 나옵니다. 매수 자금 계획을 세울 때 이 한도를 가장 먼저 확인해야 해요.
주담대 한도는 LTV와 DSR, 두 규제를 동시에 통과해야 합니다
주택담보대출한도는 두 가지 규제 중 더 낮은 금액으로 결정됩니다.
LTV(Loan To Value)는 집값 대비 대출 비율이에요. 집값이 10억이고 LTV 70%라면 7억까지가 이론상 한도입니다. DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율인데, 은행권 기준 40%를 넘으면 안 됩니다. 연소득 5천만원이라면 연간 원리금이 2천만원 이내여야 해요.
LTV로 7억이 나와도 DSR 계산 결과 4억밖에 못 빌리는 구조라면, 실제 한도는 4억입니다. 두 기준 중 낮은 쪽이 이깁니다.
여기에 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역에서는 ‘6억원 상한’이 하나 더 얹혔습니다. LTV로 8억, DSR로 7억이 나와도 최종 한도는 6억입니다.
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6.27 대책 이후 달라진 것 — 규제지역 기준
2025년 6월 27일 발표, 6월 28일 시행된 주요 변경 내용입니다.
주택 구입 목적 주담대 최대 6억원 제한
수도권·규제지역 내 주택 구입 시 주담대가 6억원을 넘을 수 없습니다. 집값이 얼마든 상관없어요.
생애최초 LTV 80% → 70%로 인하
처음 집을 사는 분에게는 LTV 우대가 적용되는데, 기존 80%에서 70%로 낮아졌습니다. 집값 10억 기준으로 최대 1억원이 줄어든 셈이에요.
6개월 이내 전입 의무 신설
주담대로 집을 사면 잔금일로부터 6개월 이내에 꼭 그 집에 전입 신고를 해야 합니다. 전세 낀 집을 사면서 기존 임차인이 나가기 전까지 못 들어가는 경우라면, 이 조건을 충족하기 어려울 수 있어 사전에 확인이 필요해요.
생활안정자금 목적 주담대 최대 1억원으로 제한
생활비·의료비 등 생활안정자금 명목의 주담대도 수도권·규제지역에서 1억원 한도로 묶였습니다.
전세대출 보증비율 하향
수도권·규제지역은 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아졌습니다. 같은 전세금이라도 실제로 빌릴 수 있는 금액이 줄어들어요.
주담대 만기 30년 이내로 제한
40년 만기 상품으로 월 상환액을 낮추던 방식이 제한됩니다.
규제지역 현황도 바뀌었습니다. 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐습니다. 이 지역에서 집을 사신다면 위 규제가 모두 적용됩니다.
1주택자와 다주택자, 대출 조건이 다릅니다
수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자의 추가 주택 구입 목적 주담대는 원칙적으로 금지입니다.
1주택자는 다릅니다. 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 약정을 하면 무주택자와 동일한 LTV를 적용받을 수 있어요. 이를 ‘처분조건부 대출’이라고 합니다.
실무에서 자주 보이는 상황이 있어요. A 집을 팔고 B 집으로 이사하고 싶은데, A가 팔리기 전에 B에 계약금을 넣어야 하는 경우입니다. 이때 B 집 잔금에 주담대를 쓰려면 처분조건부 조건을 받고 A 집을 6개월 안에 팔아야 합니다. 6개월 안에 못 팔면 대출을 조기 상환해야 하는 리스크가 있어요.
거래 타이밍을 잘못 잡으면 매도와 매수가 꼬이는 경우가 생기기 때문에, 계약 전에 자금 흐름을 먼저 정리하는 게 좋습니다.
분양·경매 대출 — 입주 시점에 주의할 것
중도금대출과 잔금대출은 성격이 다릅니다
분양받은 아파트의 공사 기간 중 내는 중도금은 ‘집단대출’입니다. 건설사 보증으로 받는 대출이라 개인 심사가 비교적 단순해요. 문제는 입주할 때입니다.
입주 시점에 중도금대출을 전액 상환하거나, 주담대(잔금대출)로 전환해야 합니다. 이때 2025년 6.27 이후의 주담대 규제가 그대로 적용됩니다. 분양 받을 당시에는 규제가 덜했어도, 입주 시점에 6억원 한도에 걸리는 경우가 생길 수 있어요. 분양가가 높은 단지에서 실제로 이런 상황이 발생하고 있습니다.
경매 낙찰 후 잔금대출은 예상보다 적게 나올 수 있습니다
경매 정보 사이트에서 ‘LTV 70~80% 대출 가능’이라고 나와도, 실제 받을 수 있는 금액은 훨씬 적을 수 있어요.
이유는 두 가지입니다. 첫 번째는 ‘방공제'(소액임차보증금 최우선변제 공제)입니다. 주택임대차보호법상 소액임차인이 최우선으로 돌려받을 수 있는 금액을 담보가치에서 미리 빼기 때문에, 그만큼 대출 가능 금액이 줄어들어요. 두 번째는 선순위 채권 차감입니다. 낙찰가의 80%처럼 보여도, 방공제와 선순위 채권을 빼고 나면 실제 경락잔금대출이 35~40% 수준에 그치는 사례도 있습니다.
경매로 집을 살 생각이라면, 입찰 전에 은행에 사전 문의해서 실제 대출 가능 금액을 먼저 확인하는 게 안전합니다.
스트레스 DSR 3단계 — 대출한도가 추가로 줄었습니다
스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월 1일부터 전 금융권에 시행 중입니다.
기존 DSR은 현재 금리를 기준으로 계산했는데, 스트레스 DSR은 현재 금리에 ‘스트레스 금리(1.5%p)’를 더해서 DSR을 산출합니다. 수도권 주담대는 하한이 3%p로 더 높게 적용돼요. 금리가 앞으로 오를 상황을 미리 반영해서 한도를 보수적으로 잡는 방식입니다.
결과적으로 같은 소득이라도 대출 가능 금액이 상당 폭 줄어들 수 있습니다. 정확한 한도는 은행에서 직접 심사받아야 알 수 있어요.
비수도권 주담대는 2026년 6월 30일까지 2단계(0.75%p) 유예가 적용되고 있습니다.
정부 정책대출 — 디딤돌·버팀목 자격 조건
일반 은행 주담대보다 금리가 낮은 대신, 자격 요건이 까다로운 편입니다.
디딤돌대출은 주택 구입 자금을 지원하는 정부 기금 상품입니다. 무주택 세대주가 대상이고, 부부합산 연소득 기준을 통과해야 해요(생애최초 기준 약 6천만원 이하). 소득 기준은 생애최초·2자녀·신혼 여부에 따라 달라집니다.
버팀목대출은 전세 자금을 지원하는 상품입니다. 무주택 세대주·소득·자산 심사를 통과해야 합니다. 부부합산 순자산이 약 3.37억원을 넘으면 신청 자격이 없어져요. 다만 이 기준은 매년 고시로 변동되므로, 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 최신 기준을 꼭 확인하세요.
정부 정책대출의 소득·자산 기준은 매년 바뀝니다. 여기서 안내드린 수치는 현재 기준이지만, 신청 전에 주택도시기금 사이트에서 확인하시는 게 정확해요.
Q. 1주택자인데 이사 때문에 추가로 대출받을 수 있나요?
A. 수도권·규제지역에서 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 약정을 하면 무주택자와 같은 조건으로 주담대를 받을 수 있습니다. 처분조건부 대출이라고 하며, 6개월 이내에 기존 집을 팔지 못하면 대출 상환 의무가 생깁니다.
Q. 경매로 집을 샀는데 LTV 70%라더니 왜 실제로는 훨씬 적게 나오죠?
A. 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권 해당 금액을 담보가치에서 미리 빼는 ‘방공제’와 선순위 채권 차감 때문입니다. 낙찰가 기준 LTV 70%여도 실제 대출은 35~50% 수준에 그치는 사례가 많아요. 입찰 전 은행 사전 문의를 권합니다.
Q. 갈아타기(대환대출) 할 때 따져야 할 비용은 뭔가요?
A. 중도상환수수료(2025년 1월 개편 이후 시중은행 주담대 기준 통상 0.65% 안팎), 근저당 설정·말소 등기비용, 법무사 수수료 등을 합산해야 합니다. 금리 차이로 절감되는 이자보다 이 비용 합계가 크면 실익이 없어요. 단 약정서·상품별로 수수료율이 달라질 수 있으니 본인 대출 조건을 먼저 확인하세요.
Q. 저금리 정부지원 대출 해준다는 전화나 문자, 믿어도 되나요?
A. 의심하는 게 맞습니다. 금융회사나 정부기관은 어떤 경우에도 전화·문자로 선입금, 앱 설치, 계좌이체를 요구하지 않아요. 저금리·정부지원을 미끼로 접근하면 대출빙자 사기를 의심해야 합니다. 피해가 발생하면 112 또는 금융감독원 1332로 즉시 지급정지를 요청하세요.
Q. 분양 아파트 입주 때 중도금대출을 잔금대출로 바꿀 수 있나요?
A. 입주 시점에 중도금대출을 전액 상환하거나 주담대(잔금대출)로 전환해야 합니다. 이때 6.27 이후 주담대 규제가 적용되므로, 분양 당시와 입주 시점의 규제가 달라진 경우 한도가 예상보다 적게 나올 수 있어요. 입주 6개월~1년 전에 은행에 미리 상담해두는 게 좋습니다.
대출 조건·금리·한도·우대금리는 은행, 신청인, 시기마다 다릅니다. 비용은 조건에 따라 달라질 수 있어요. 정확한 금액은 1844-2421으로 확인해보세요.
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