결론부터 말하면, 전세대출이자계산기를 쓰기 전에 내 자격이 정책(기금) 대출인지 일반 은행 대출인지를 먼저 가려야 합니다. 어느 쪽이냐에 따라 금리가 달라지고, 한도도 달라지고, 계산기에 넣어야 할 숫자 자체가 바뀌니까요.
계산기 결과가 “이자 월 00만원”으로 나와도, 그 숫자가 내 실제 조건과 맞지 않으면 아무 의미가 없습니다. 계산기를 쓰기 전에 확인해야 할 것들을 순서대로 짚어드립니다.
정책대출 vs 일반 은행 대출, 나는 어느 쪽인가
전세대출은 크게 두 갈래입니다.
하나는 주택도시기금에서 공급하는 정책(기금) 대출입니다. 버팀목 계열이라고 부르는데, 금리가 낮은 대신 무주택 세대주·소득·자산·보증금·전용면적(85㎡ 이하) 요건을 전부 충족해야 합니다. 하나라도 안 맞으면 신청이 안 됩니다.
다른 하나는 시중은행에서 취급하는 일반 전세대출입니다. 자격 요건이 정책대출보다 덜 까다롭고, 보증금 상한이나 면적 제한도 상대적으로 유연합니다. 다만 금리는 정책대출보다 높습니다.
이 구분이 먼저라는 이유가 있어요. 계산기에 넣는 금리가 달라지기 때문입니다. 정책대출 금리와 일반 은행 금리 사이에 차이가 상당하고, 같은 보증금이라도 어디서 빌리느냐에 따라 월 이자가 수십만 원씩 달라질 수 있습니다.
정확한 금리 수치는 신청 시점에 주택도시기금(myhome.go.kr)과 해당 은행에서 직접 확인하세요. 기금 대출 금리는 분기·연도별로 변동되고, 일반 은행 금리는 시장금리에 연동되기 때문에 특정 숫자를 단정할 수 없습니다.
정확한 금액은 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 여운 부동산에 확인해보세요. 1844-2421
상품별 한도, 어디서 얼마나 나오나
한도는 “보증금의 일정 비율”과 “상품별 최대 한도” 중 더 적은 금액으로 정해집니다. 보증금이 크다고 한도가 무한정 늘어나지 않는다는 뜻이에요.
| 상품 | 대상 | 수도권 최대 한도 | 보증 비율 |
|---|---|---|---|
| 일반 버팀목 | 무주택 세대주 (소득·자산 기준 충족) | 약 1.2억원 | 보증금의 80% 이내 (수도권·규제지역 기준, 6.27 대책) |
| 청년전용 버팀목 | 만 19~34세 무주택 세대주 | 약 2억원 | 동일 |
| 신혼부부 버팀목 | 혼인 7년 이내 또는 예비 신혼부부 | 수도권 3억원 비수도권 2억원 |
동일 |
| 신생아 특례 전세대출 | 2년 내 출산 가구 | 약 2.4억원 | 동일 |
| 일반 은행 전세대출 | 자격 덜 까다로움 | 상품별 상이 (카카오뱅크 SGI 기반 최대 5억대) |
HF·HUG·SGI 보증서 기반 |
한 가지 알아두실 게 있어요. 2025년 6월 27일 가계부채 대책으로 수도권·규제지역 전세대출의 보증 비율이 90%에서 80%로 낮아졌습니다. 같은 보증금이라도 수도권에서는 한도가 줄어든 셈입니다. 비수도권은 90%가 유지됩니다.
한도와 금리는 연도·분기마다 개정되므로, 구체적인 숫자는 꼭 신청 시점에 주택도시기금(myhome.go.kr) 또는 해당 은행에서 확인하세요.
보증기관 3곳, 어디냐에 따라 한도와 심사가 달라진다
전세대출은 보증기관이 보증서를 발행하고, 은행이 그 보증서를 담보로 대출을 실행하는 구조입니다. 보증기관은 HF(한국주택금융공사)·HUG(주택도시보증공사)·SGI(서울보증) 세 곳입니다.
어디를 쓰느냐에 따라 보증료율·한도·심사 난이도가 다릅니다.
- HF: 보증료율이 가장 낮은 편. 세입자 신용 기반이라 임대인 동의 없이도 진행 가능한 경우가 많습니다.
- HUG: 정책대출에 주로 연계. 보증금 상한·선순위 근저당 요건 심사가 있습니다. 선순위채권+보증금이 주택가격의 90% 이하여야 가입 가능합니다.
- SGI: 상대적으로 심사가 유연하고, 고액 전세나 아파트에서 한도가 유리한 경우가 있습니다. 보증료율은 셋 중 가장 높습니다.
카카오뱅크·토스뱅크 같은 인터넷전문은행도 HF·SGI 기반 전세대출을 비대면으로 취급합니다. 앱에서 예상 한도·금리를 먼저 비교해볼 수 있다는 점은 편하지만, 최종 조건은 가입 시점에 확인이 필요합니다.
전세대출은 법적으로 집주인 동의가 의무는 아닙니다. 다만 실무에서는 임대인 협조가 거의 필요하기 때문에, 계약 전에 집주인이 대출에 협조할 의사가 있는지 미리 확인하는 게 좋아요.
계산기 돌리기 전, 보증금부터 지킬 수 있는 매물인지 먼저 봐야 한다
전세대출이자를 계산하기 전에 한 가지 더 짚어야 합니다. 그 매물이 안전한지입니다.
등기부등본은 계약 전·계약 당일·잔금일 최소 3번 확인해야 합니다. 그 사이에 근저당권 설정, 압류, 경매 개시 같은 변동이 생길 수 있기 때문입니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.
깡통전세를 걸러내는 기준이 있어요. 등기부등본 을구에 기재된 근저당권 채권최고액과 내 보증금을 더했을 때, 그 합계가 주택 시세의 약 80% 이상이면 위험 신호입니다. 이 기준은 HUG 전세사기예방센터(khug.or.kr)에서 안내하는 내용입니다.
빌라만 해당하는 이야기가 아닙니다. 아파트도 전세가율이 높게 올라가 있는 경우라면 같은 방식으로 점검해야 합니다.
계약 후에는 3가지를 꼭 챙겨야 합니다.
- 전입신고: 실제 거주(주택 인도) + 전입신고를 갖춰야 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.
- 확정일자: 대항력 요건에 더해 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다. 경매·공매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.
- 임차권등기명령: 계약이 끝났는데 보증금을 못 받고 이사해야 할 경우, 꼭 임차권등기명령이 완료된 걸 확인한 뒤 이사해야 합니다. 등기가 완료되기 전에 전출하면 대항력을 잃을 수 있습니다. 신청은 관할 법원에서 가능하고, 비용은 인지대·등기 수수료·송달료의 합산이며 법원·사건에 따라 다릅니다.
“전입신고만 하면 보증금이 100% 보호된다”는 건 틀린 이야기입니다. 확정일자(우선변제권)와 선순위 권리자 순서에 따라 실제 변제 순서가 달라지기 때문입니다.
전세대출 갈아타기, 버팀목은 안 됩니다
전세대출도 더 낮은 금리 상품으로 갈아탈 수 있습니다. 온라인으로 가능하고, 조건이 맞으면 기존 대출보다 이자 부담을 줄일 수 있어요.
다만 갈아타기에는 제한이 있습니다.
시기 조건이 있어요. 기존 대출 실행 후 3개월이 지난 시점부터 12개월 이내, 또는 전세계약 만기 2개월 전부터 15일 전까지만 가능합니다. 이 기간 밖에서는 갈아타기 신청이 안 됩니다.
상품 조건도 있습니다. 버팀목 같은 저금리 정책금융상품, 지자체 협약 대출은 갈아타기 대상에서 제외됩니다. 또한 기존 대출과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 이동할 수 있어요. “버팀목도 갈아타기 된다”는 건 잘못된 정보입니다.
중도상환수수료도 확인이 필요합니다. 2025년 1월 13일부터 금융위원회 개편으로 시중은행 주담대 중도상환수수료율이 고정금리 기준 0.65% 안팎 수준으로 낮아졌습니다. 전세대출도 약정·상품별로 다르니 갈아타기 전에 꼭 확인해야 실익을 따질 수 있습니다.
이런 것들이 자주 물어보는 질문입니다
Q. 중기청(중소기업청년) 전세대출, 아직 받을 수 있나요?
A. 중소기업취업청년 전월세보증금대출(중기청)은 2025년 1월 1일자로 판매 중지됐습니다. 현재는 신규 신청이 불가하고, 같은 대상이라면 청년전용 버팀목 전세자금대출로 신청해야 합니다. 만 19~34세·중소·중견기업 재직·무주택 세대주 요건을 갖추고 있다면 청년버팀목 자격 여부를 먼저 확인해보세요.
Q. 전세대출이자, 세금 공제가 되나요?
A. 전세대출 원리금 상환액 공제 여부는 소득세법·조세특례제한법에 따라 달라지며, 대출 유형·요건에 따라 다르게 적용됩니다. 세금 공제 여부는 국세청(nts.go.kr) 또는 세무사 상담을 통해 개인 상황에 맞게 확인하시는 걸 권합니다.
Q. 집주인 동의 없이 전세대출 받을 수 있나요?
A. 법적으로는 집주인 동의가 의무가 아닙니다. HF 보증 기반 상품은 세입자 신용 기반이라 동의 없이 진행되는 경우도 있습니다. 다만 실무에서는 보증기관이 질권설정·채권양도 사실을 임대인에게 통지하는 방식으로 처리되고, 임대인 협조가 필요한 때가 있어요. 계약 전에 집주인이 대출에 협조할 의사가 있는지 미리 확인해두는 게 안전합니다.
Q. 계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
A. 전체 임대차 기간을 통틀어 1회만 행사할 수 있습니다. 행사 시기는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다. 갱신되면 2년이 보장되고, 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않으므로, 묵시적으로 연장됐어도 갱신요구권 1회는 그대로 남아 있습니다.
Q. 보증금을 못 받은 상황에서 이사해야 한다면?
A. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 완료된 걸 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 완료 전에 전출하면 기존에 취득했던 대항력·우선변제권이 사라질 수 있습니다. 전세피해지원센터(khug.or.kr/jeonse, 1588-1663)에서도 지원을 받을 수 있습니다.
비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 직접 확인이 가장 정확합니다. 1844-2421
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